在商鋪的租賃合同中，承租方為達(dá)到良好的經(jīng)營(yíng)效果，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，往往會(huì)與出租方約定排他性條款即排除或者限制特定類型的商戶入駐同一商場(chǎng)。那么在實(shí)踐中，何種情形下可以認(rèn)定出租方違反了排他性條款？出租方又該如何承擔(dān)責(zé)任？　　近日，上海市中級(jí)人民法院就審結(jié)了一起因同業(yè)入駐，承租人以出租人違反排他性條款為由拒付租金的房屋租賃合同糾紛案，二審認(rèn)定出租方構(gòu)成違約，改判承租方按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的70%支付租金。　　同業(yè)入駐 承租方拒付租金　　宏遠(yuǎn)公司是一家經(jīng)營(yíng)兒童游樂類項(xiàng)目的公司。2014年9月，宏遠(yuǎn)公司與正廣公司簽訂《某廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》，約定正廣公司將其位于某廣場(chǎng)的鋪位租給宏遠(yuǎn)公司，并就租期、租金等達(dá)成一致。雙方還簽訂了排他性條款，即“出租方在承租方經(jīng)營(yíng)期間，可另引進(jìn)不超過1家兒童游樂類商鋪，面積不超過300平方米，此外不得再引進(jìn)其他同業(yè)態(tài)兒童游樂商戶，如違反此條，承租方有權(quán)不支付租金并向出租方追償損失”。2015年7月至2016年5月間，宏遠(yuǎn)公司以正廣公司引入多家兒童游樂場(chǎng)所，違反合同中排他性條款的約定為由，多次發(fā)函提出異議。正廣公司認(rèn)為，新引進(jìn)的商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為兒童職業(yè)體驗(yàn)及教育配套服務(wù)等，與宏遠(yuǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兒童游樂類業(yè)務(wù)范圍不同，不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。后宏遠(yuǎn)公司拒絕再支付租金。2016年10月，正廣公司催討租金不成，將宏遠(yuǎn)公司訴至法院，請(qǐng)求法院判決解除雙方的租賃合同，宏遠(yuǎn)公司支付欠付的租金及使用費(fèi)等共計(jì)100多萬元。　　一審：非同一服務(wù)內(nèi)容 不構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)　　一審中，宏遠(yuǎn)公司提交了其與新引入商戶的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、現(xiàn)場(chǎng)照片、商場(chǎng)指引牌照片等，擬證明新引入商戶在經(jīng)營(yíng)范圍上與其同屬“兒童游樂業(yè)態(tài)”；正廣公司在商場(chǎng)指引牌上也指明宏遠(yuǎn)公司與新引入商戶是同一性質(zhì)的商鋪。　　一審法院認(rèn)為，雖然宏遠(yuǎn)公司與新引入商戶的服務(wù)對(duì)象都是兒童，但從雙方提供的證據(jù)材料及實(shí)地情況來看，宏遠(yuǎn)公司主要提供各種室內(nèi)游戲玩具、電子游戲機(jī)器、游戲設(shè)備供兒童使用；其他商戶分別是職業(yè)體驗(yàn)類、戶外腳手架攀爬類和蹦床等室外娛樂類。四家商戶服務(wù)內(nèi)容存在明顯不同，并非同業(yè)態(tài)兒童游樂類項(xiàng)目，對(duì)正廣公司引入商戶應(yīng)屬違約的意見難以認(rèn)同。一審法院遂判決支持了正廣公司的訴請(qǐng)，宏遠(yuǎn)公司不服，上訴至上海一中院。　　二審：認(rèn)定出租方違約 改判承租方少付30%租金　　上海一中院認(rèn)為，雖然從實(shí)地情況來看，其他兒童游樂項(xiàng)目提供的具體服務(wù)內(nèi)容與宏遠(yuǎn)公司的項(xiàng)目有所不同，但在本質(zhì)上皆為兒童游樂類商鋪，而且商場(chǎng)的指引牌將二者都劃分在“兒童體驗(yàn)區(qū)”，已構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。因此，正廣公司的行為已違反雙方關(guān)于排他性條款的約定。　　根據(jù)雙方約定，正廣公司違反排他性條款時(shí)，宏遠(yuǎn)公司有權(quán)不支付租金并追償損失。但考慮到商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的聚集效應(yīng)及規(guī)模效應(yīng)，正廣公司的違約行為并非必然會(huì)對(duì)宏遠(yuǎn)公司的經(jīng)營(yíng)造成不利影響。宏遠(yuǎn)公司在本案中除了自行制作的業(yè)績(jī)表格外，并未提供充分的證據(jù)證明其存在重大損失。如果宏遠(yuǎn)公司所主張的損失成立，其還可主張解除合同，但宏遠(yuǎn)公司在本案中堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同，而又不支付租金，這將導(dǎo)致正廣公司作為房屋出租人不能享有收取租金的權(quán)利，造成嚴(yán)重的利益失衡，故宏遠(yuǎn)公司的行為不應(yīng)視為對(duì)其合同權(quán)利的正當(dāng)行使。　　綜上，在雙方愿意繼續(xù)履行合同的情況下，上海一中院從公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則出發(fā)，撤銷一審判決，認(rèn)定正廣公司行為構(gòu)成違約，改判酌定宏遠(yuǎn)公司按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的70%支付正廣公司租金。（以上公司名均為化名）

來源：網(wǎng)絡(luò)