
某小區業主,由于買的物業在一樓,為了安全起見,在進行裝修時,想安裝防盜窗。但在進行安裝時,小區物業服務公司派了3名保安人員進行阻止。并告知這是業主臨時規約中規定不能安裝的。要求立即停止安裝。業主認為,自己買了房子,有權決定如何裝修,物業服務公司是為業主服務的,無權限制業主裝修。業主對物業服務公司的妨礙行為,訴諸法律,要求其排除妨礙,并賠償因此耽誤裝修而造成的損失,請問:物業服務企業是否有權阻止業主安裝防盜窗?
律師解答依據《物業管理條例》相關規定,結合問題,解答如下:一、業主應遵守業主臨時規約(業主規約)的約定。二、業主在裝修時,違反業主臨時規約(業主規約)的,物業服務公司有權予以制止,并向有關行政管理部門報告。三、因業主裝修違反了業主臨時規約,業主以物業服務企業阻止裝修為由起訴,要求物業服務企業承擔排除妨礙、賠償損失責任,很難得到法律的支持。
原因分析根據《物業管理條例》第22條規定,業主臨時規約,是建設單位在銷售物業之前制定的,對有關物業的使用、維護、管理作出的規定。其目的是維護業主的共同利益,其主要內容包括業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項。業主臨時管理規約雖然是由建設單位單方面制定的,但建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。
第23條規定,建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。也就是說,業主向建設單位購買房屋,簽訂房地產買賣合同時,必須對業主臨時規約予以確認,該確認行為就等于業主對臨時規約的認可。其必須遵守業主臨時規約的約定內容。
物業服務企業受業主委托(前期物業服務受建設單位委托)對小區建筑物及附屬設施、衛生等公共事務進行維護、管理與服務。其有權按照物業服務合同的約定,對違反臨時規約(業主大會、業主委員會成立后制定的是管理規約)的裝修行為予以勸阻。
《物業管理條例》第53條規定,業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。第46條規定,對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
因此,對違反業主臨時規約裝修行為,物業服務企業可以予以制止,如果因違反臨時規約造成他人損害的還應承擔賠償責任。物業服務公司制止你安裝防盜窗,既是其物業管理權利,也是對其他業主必須履行的義務。你小區臨時規約約定不得安裝防盜窗,所有業主都要遵守,物業服務公司出面進行制止是正確的。
深度解答物權法實施后,有許多業主對物權法關于私有財產的保護,存在片面理解。總認為自己所有的財產就可以按照自己的意志,隨意使用和處置。《物權法》第71條明確規定,業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。因此業主在對其物業進行裝修使用時,必須遵守業主臨時管理規約,可以說管理規約是小區全體業主共同利益的體現,所以能不能安裝防盜窗,必須遵守業主規約的約定。如果業主認為業主規約中的某些約定違反了法律規定或違反了自己的意愿,侵害了自己的權益,可以提請業主大會重新討論和表決,修改和完善業主規約。
來源:君和法物1.福建省物業管理條例的修改決定 福建省人民代表大會常務委員會關于修改部分地方性法規的決定(2012年3月29日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第29次會議通過)為保障《中華人民共和國行政強制法》在我省的正確有效實施,維護國家法制統一,...
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