【案情】

　【審判】

　【評析】

　　目前我國房地產交易市場十分活躍，由此也圍繞著房地產交易產生了一系列法律問題，本案即是一例。本案中所涉及的主要問題是建筑工程竣工驗收備案行為是否可訴，普通購房者是否具備起訴竣工驗收備案行為的原告主體資格。

　　本案在審理過程中主要有兩種分歧意見：一種意見認為竣工驗收備案行為不屬于法院行政訴訟的受案范圍。理由是該行為是房地產開發商向建設行政機關報告房屋竣工驗收的情況以備查考的行為，只是對事物發展過程的客觀描述和記載行為，本身并沒有任何行政決定的效力，對當事人的權利義務沒有實際影響。同時葉某與某縣建工房屋公司簽訂商品房買賣合同中約定的房屋交付條件是房屋經綜合驗收合格，房屋綜合驗收合格與房屋竣工驗收備案是兩個不同的法律概念，因而原告葉某與被訴備案行為無法律上的利害關系，其不具備原告主體資格。

　　另一種意見認為竣工驗收備案行為能夠對當事人的權利產生實際影響，是可訴的具體行政行為，同時原告葉某作為購房者也具備原告主體資格。合議庭最終采納后一種意見，具體理由如下：

　　所謂房屋綜合驗收，是指在房屋竣工后在勘察、設計、施工、監理、建設單位驗收合格并出具竣工驗收報告的基礎上，再繼續由規劃、消防、環保等部門進行驗收，若驗收合格則由以上單位出具認可文件和準許使用文件。而竣工驗收備案則是指房屋的建設單位在上述所有部門驗收合格后將驗收資料上報建設行政機關，由其登記保存以備檢查和監督的行為。根據《建設工程質量管理條例》第四十九條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。 ”通過上述規定可以看出，在竣工驗收備案行為中，建設行政機關并非僅僅是簡單地接受建設單位向其報送房屋竣工驗收相關資料，還要對備案資料進行至少是形式上審查，如果發現違法情形將責令停止使用，重新組織竣工驗收。由此可見，竣工驗收備案行為無論對房地產開發商還是對購房者都會產生行政法上的拘束力，能夠對購房者的權利產生實質性影響。而且法律設立竣工驗收備案制度的目的即是加強房屋建筑質量的監管，如果建設行政機關不依法進行竣工驗收備案，無疑會對房屋建筑質量的監管留下隱患，進而侵害購房者的權利。故本案中葉某作為金太陽廣場中的商品房購買人，有權對某縣住建局對金太陽廣場的竣工驗收備案行為提起行政訴訟。

　　雖然本案中葉某與某縣建工房屋公司簽訂商品房買賣合同中約定的房屋交付條件是房屋經綜合驗收合格，但如果一項建筑工程通過了竣工驗收備案，即表明該工程已經具備了全部的必需竣工驗收資料，因此可以認為通過竣工驗收備案的房屋是完全具備交付條件的，那么某縣住建局對金太陽廣場竣工驗收備案的時間就將對原告葉某所購買的房屋具備交付條件的時間認定產生重要影響，最終對葉某與某縣建工房屋公司民事糾紛中違約金的計算產生重要影響，從這個意義上來講，葉某無疑也具備了原告主體資格。

　　至于本案中某縣住建局對某縣建工房屋公司金太陽廣場1、2、3#樓竣工驗收備案行為是否合法的問題，某縣住建局在竣工驗收備案表上簽署“同意備案”并蓋章的時間是2009年12月30日，而規劃、環保部門在此時并未就該工程出具任何認可文件或者準予使用的文件。由于某縣住建局在第三人某縣建工房屋公司未提供法定資料的情況下對金太陽廣場工程作出同意備案的處理，該備案行為顯然違法，在判決理由中已經詳述，在此不做贅述。

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