農(nóng)村房屋建在農(nóng)村集體所有土地上，因此和商品房的性質(zhì)存在很大的區(qū)別，也因此，買賣農(nóng)村房屋存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

在過去十幾年中，農(nóng)村人口不斷涌向城市，導(dǎo)致農(nóng)村房屋空置較多，很多人索性就把老家的院子便宜賣了。但近幾年，隨著城市不斷發(fā)展擴(kuò)大，城市周邊越來越多的農(nóng)村面臨拆遷問題，在高額的拆遷款和安置福利誘惑下，因早年間農(nóng)村房屋買賣引起的糾紛不斷凸顯。

一、幾種類型的糾紛。

在農(nóng)村房屋買賣引起的糾紛中，大致有以下幾類：

1.老人去世，子女分家析產(chǎn)起糾紛 農(nóng)村自建在宅基地上的房屋是可以作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承的。此類案件中，繼承人的數(shù)量往往比較多，且可能存在代位繼承等復(fù)雜情形。登記的宅基地使用權(quán)人和實(shí)際使用人并不一定一致，且年代久遠(yuǎn)，證據(jù)較難搜集，當(dāng)事人雙方雖為親屬，但爭執(zhí)一般也很激烈。 此類案件中，確定遺產(chǎn)的范圍是爭議焦點(diǎn)，當(dāng)事人不僅要舉出遺產(chǎn)糾紛中如遺囑之類的常規(guī)繼承糾紛證據(jù)，還需要提供自建住房究竟實(shí)際由誰建造，建造的花費(fèi)多少等證據(jù)，法院往往先要把房產(chǎn)中屬于遺產(chǎn)的部分和不屬于遺產(chǎn)的部分分割開來，然后再進(jìn)行繼承和析產(chǎn)。

2.買賣交付后未變更登記，遇拆遷賣家反悔 一方子女成年后獨(dú)立出戶，向同村住戶購買院落自建住房，由于缺乏法律意識，未訂立書面的買賣合同或者訂立合同比較粗糙，合同訂立后，雙方僅交付了院落和錢款，并未做宅基地使用權(quán)的變更登記，也即導(dǎo)致宅基地登記人和使用人不同。在后來需要對宅基地重新進(jìn)行確權(quán)或者遇拆遷賠償時(shí)，賣家反悔，拒絕配合將宅基地確權(quán)到買家名下或者主張自己是被拆遷人。 需要注意的是，法律、法規(guī)并沒有禁止同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間互相轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，僅作出出讓方不得再次申請宅基地的限制，因此，在沒有其他無效事由前提下，此類的買賣合同或者轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬有效。 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記。很多村民因缺乏法律意識，未及時(shí)或者壓根就不知道需要變更登記這回事，這是糾紛產(chǎn)生的根源所在。法院對此類案件審理中，首先確定買賣合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，然后按照宅基地交付、房屋建造、占有、使用等各個方面綜合予以判決。

3.城里人進(jìn)村買房蓋別墅，賣家主張合同無效 近些年，城鎮(zhèn)居民購買村民的宅基地建造豪華房屋的情形也屢見不鮮，但風(fēng)險(xiǎn)極大。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》第二條規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。盡管上述規(guī)定不是法律也不是行政法規(guī)，法院在此類案件中仍然會依此規(guī)定，認(rèn)定宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或合同無效。 一般情況下，合同被認(rèn)定無效后，由雙方返還原物，并根據(jù)各自過錯大小承擔(dān)向?qū)Ψ劫r償損失的責(zé)任。但問題在于，如果買受人修繕、重建、加蓋了房屋，該筆費(fèi)用如何補(bǔ)償？農(nóng)村宅基地房屋價(jià)值上漲的損失如何賠償？遇到拆遷，拆遷利益又應(yīng)當(dāng)如何分割？對此，法院的判決并不一致，這也依賴于當(dāng)事人提供證據(jù)的證明力和讓法官產(chǎn)生心理確信的程度。

4.村干部將集體用房私自出售 村干部私自將村集體建造的庫房或者公共用房出租甚至出售給他人的情形并不少見，但實(shí)際上此類的出租或者出售合同一般是無效的。村集體修建的集體用房和村民自建在宅基地上的房屋完全不同，該類用房多是集體修建的公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用房，屬于集體財(cái)產(chǎn)，處分集體財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)過村民會議決定。 根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十四條規(guī)定，以借貸、租賃或者其他方式處分集體財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)經(jīng)村民會議決定方可處理，因此對于出售集體用房的協(xié)議，必須經(jīng)過村民會議討論表決方能賦予其效力。 二、農(nóng)村房屋買賣合同無效的主要法律依據(jù)。

《民法典》第一百五十三條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。通過案例檢索發(fā)現(xiàn)，在宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)合同無效的情形，大部分是因?yàn)檫`反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。具體的規(guī)定主要有： 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》第二條規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 《中華人民共和國土地管理法》第六十一條規(guī)定：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十四條規(guī)定：涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理：（一）本村享受誤工補(bǔ)貼的人員及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；（二）從村集體經(jīng)濟(jì)所得收益的使用；（三）本村公益事業(yè)的興辦和籌資籌勞方案及建設(shè)承包方案；（四）土地承包經(jīng)營方案；（五）村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案；（八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn)；（九）村民會議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。村民會議可以授權(quán)村民代表會議討論決定前款規(guī)定的事項(xiàng)。法律對討論決定村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 總之，牽扯到農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)糾紛時(shí)，應(yīng)結(jié)合案件相關(guān)證據(jù)指向的法律事實(shí)，優(yōu)先考慮買賣合同的效力問題。

三、幾個相關(guān)問題的規(guī)定。

1．買賣合同是被繼承人簽訂的，現(xiàn)在被繼承人已經(jīng)死亡，怎么訴訟？ 本應(yīng)由被繼承人作為原告的，由被繼承人的所有繼承人作為原告；本應(yīng)由被繼承人作為被告的，應(yīng)當(dāng)把所有被繼承人的繼承人列為被告參與訴訟。 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十二條規(guī)定：起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實(shí)、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。繼承從被繼承人死亡時(shí)開始，因此，作為原告時(shí)，繼承人符合與本案有直接利害關(guān)系的公民的條件；作為被告時(shí)，繼承人需要表明是否繼承遺產(chǎn)，但不影響將其列為被告。 2.繼承人能否單獨(dú)繼承宅基地使用權(quán)？ 繼承人不能單獨(dú)繼承宅基地的使用權(quán)。繼承人繼承的實(shí)質(zhì)上是宅基地上的房產(chǎn)，如果房產(chǎn)被拆除，法院很有可能認(rèn)定被繼承人的遺產(chǎn)滅失，宅基地使用權(quán)可能被收回。在被繼承人死亡后由某個繼承人重建的，重建部分不被當(dāng)作被繼承人遺產(chǎn)處理。

3.非本村集體經(jīng)濟(jì)組織的人能夠取得宅基地使用權(quán)的幾種特殊情形。 （1）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因易地扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)，并辦理不動產(chǎn)登記。 （2）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人。 （3）1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》印發(fā)前，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農(nóng)村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經(jīng)公告無異議或異議不成立的，由該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明，可依法確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員。國辦發(fā)〔1999〕39號文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農(nóng)房的，不予登記。

4. 一戶多宅能不能登記？ 宅基地使用權(quán)應(yīng)按照一戶一宅要求，原則上確權(quán)登記到戶。符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會同意并公告無異議或異議不成立的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。 對于因繼承房屋占用宅基地，形成一戶多宅的，可按規(guī)定確權(quán)登記，并在不動產(chǎn)登記簿和證書附記欄進(jìn)行注記。

5.農(nóng)民進(jìn)城落戶后其宅基地能不能確權(quán)登記？ 進(jìn)城落戶農(nóng)民依法自愿有償退出上述權(quán)益，不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件。農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

6. 農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地上房屋如何確權(quán)登記？ 經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，在本集體內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地上房屋，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以依法予以確權(quán)登記。歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時(shí)對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

結(jié)語

農(nóng)村房屋由于建造所使用土地的性質(zhì)和商品房不同，房屋的買賣也完全區(qū)別于商品房的買賣。就目前的政策來看，農(nóng)村房屋買賣依然存在較高的風(fēng)險(xiǎn)。對于用來居住的宅基地上自建房屋，只有同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的村民間可以在村集體同意的前提下進(jìn)行買賣，而對于集體所有的公共設(shè)施、公用房屋等集體財(cái)產(chǎn)的處分，則需要村民會議決議，并對房屋的用途做出限定。 城鎮(zhèn)居民要想取得宅基地使用權(quán)，只能通過繼承的方式。但可以通過租賃宅基地上房屋或者合作承建的方式，實(shí)現(xiàn)實(shí)際在農(nóng)村居住的目的。