案情簡介

劉老太早年喪夫，獨自將兩個兒子劉星、劉晨撫養(yǎng)成人。早年間一家三口住在劉老太承租的單位的503號公房內(nèi)，大兒子劉星大學(xué)畢業(yè)后，到了外地工作，劉晨初中畢業(yè)后就到了北京的一家國營廠工作，同時照顧著母親。

　　1998年北京進行公房制度改革，劉老太單位根據(jù)政策精神，規(guī)定單位員工可以將承租的公房購買變?yōu)樽约旱乃疆a(chǎn)。劉老太出資1.5萬元將房子買了下來，其中劉星出資了1萬元，房子登記在劉老太的名下。

　　時光荏苒，歲月如梭，兩個兒子也都組建了自己的家庭，劉老太本應(yīng)到了享清福的時候，但沒想到一場突如其來的疾病奪去了她的生命，想著母親一生艱辛，兩個兒子自然是傷心不已。

　　喪事辦完之后，大哥找到弟弟要求將房子產(chǎn)權(quán)進行分割，因買房時自己出資大部分購房款，故其要求房產(chǎn)份額的70%，劉晨不同意，兄弟倆大吵一架，房產(chǎn)分割這事也就耽擱了下來。

　　劉晨的妻子王小麗是一個具有世俗小聰明的人，她攛掇丈夫私自將房子出賣，可房產(chǎn)證上畢竟還寫著劉老太的名字，于是夫妻倆想出了一場石破天驚的計謀。因為王小麗的母親王大麗跟劉老太長相酷似，于是夫妻倆找到劉晨的發(fā)小張大寶，雙方協(xié)商以明顯低于市場價格將房屋出賣給張大寶，同時利用當時各種信息登記還處于手寫紙記的漏洞，瞞著房管部門劉老太已經(jīng)去世的事實，讓王大麗陪著張大寶一起到房管部門辦理了過戶登記，房產(chǎn)證從劉老太的名下辦到了張大寶名下。

　　過了兩年，劉星回到北京，沒有通知劉晨就直接到了503號房，但沒想到開門的卻是張大寶。劉星得知事情原委后決定用法律的手段維護自己的權(quán)益，找到本報的法律專家顧問團成員北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松律師，尋求專業(yè)的法律意見。

律師分析

律師分析認為，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，合同法調(diào)整的是平等民事主體之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，合同的成立需要民事主體之間意思一致，達成合意。同時我國《合同法》第九條規(guī)定，當事人訂立合同，應(yīng)當具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。也就是說只有具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的當事人才能訂立合同，否則合同根本就不存在訂立的基礎(chǔ)。

　　而什么是民事權(quán)利能力和民事行為能力，我國《民法總則》第十三條規(guī)定：“自然人從出生起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔民事義務(wù)。”也就是說，自然人具有民事權(quán)利能力的前提，就是她活著，一個已經(jīng)去世的人，自然也就不享有民事權(quán)利能力及民事行為能力，自然也就不能訂立合同。

　　房屋買賣合同是劉老太和張大寶的簽名，合同約束的是劉老太和張大寶，這也才為王大麗冒充劉老太辦理房屋過戶埋下了伏筆。而劉老太本身已故，自然不能訂立房屋買賣合同，合同根本不能成立，不成立的合同自然也就談不上合同效力的問題，張大寶不能依據(jù)一份并不存在的合同作為取得房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。

　　至于張大寶是否能以我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得制度獲得房子的所有權(quán)，李律師認為不行，因為善意取得制度適用的前提是第三人是善意的，而張大寶作為劉晨發(fā)小，對劉老太去世的事實是知情的，且房子的成交價也是遠低于市價的，張大寶并不是一個善意的第三人，另外因合同不成立，也不應(yīng)適用善意取得制度。劉星可訴至法院，要求確認劉老太與張大寶買賣合同關(guān)系不成立，從而要回房子。