開發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》，合同約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2016年5月31日前將房屋交付給業(yè)主。如未在前述約定期限內(nèi)將房屋交付業(yè)主，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按業(yè)主已支付的房價款日萬分之0.5計算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過60天，業(yè)主有權(quán)選擇單方面解除合同，開發(fā)商除應(yīng)退回業(yè)主已支付的房款，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，按房屋總價款的5%向業(yè)主支付賠償金。

裁判實踐中的主流觀點認(rèn)為，業(yè)主主張逾期交房違約金的前提是合同繼續(xù)履行，若選擇解除合同，違約方應(yīng)承擔(dān)的是支付解除合同的賠償金。既然業(yè)主主張解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)解除合同賠償金，那么業(yè)主同時要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約金，屬于重復(fù)計算，于法無據(jù)，不應(yīng)當(dāng)予以支持。

案例二·房屋租賃合同

出租人與承租人簽訂《房屋租賃合同》，合同約定，如承租人逾期支付房租，每逾一日，按照每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期付款違約金;如果承租人逾期超過30日，出租人有權(quán)解除合同，并要求承租人支付剩余租期內(nèi)租金的20%作為解約違約金。

裁判實踐對此持有兩種不同的觀點，一種觀點認(rèn)為，上述兩項違約金系出租人和承租人在不同情況下所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定，由于出租人選擇解除合同，進(jìn)而要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，則應(yīng)當(dāng)適用解約違約金的約定，逾期付款違約金和解約違約金不應(yīng)當(dāng)并用;而且在支持了出租人解約違約金的基礎(chǔ)上，再支持其逾期付款違約金有重復(fù)之嫌，因此逾期付款違約金不應(yīng)當(dāng)予以支持。

另一種觀點認(rèn)為，出租人所主張的逾期支付租金違約金，指向的是承租人延期支付租金的行為，與解約違約金分屬不同事由，解約違約金和逾期付款違約金屬不同性質(zhì)的違約金，所以兩筆違約金不屬于重復(fù)計算。

問合同解除時，何時可以并用逾期違約金和解約違約金?

小編認(rèn)為，我國《合同法》規(guī)定的解除，是合同終止的一項原因，分為溯及既往的解除和不溯及既往的解除。合同解除是否具有溯及力與合同解除的法律后果直接相關(guān)，這不僅僅關(guān)系到對合同解除損害賠償?shù)慕缍ǎ€關(guān)系到合同解除之后，對違約責(zé)任條款效力的認(rèn)定。《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”其中，“根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)”，是關(guān)于合同解除后有無溯及力的彈性規(guī)定。對該條款的理解，學(xué)界一般認(rèn)為，我國合同法承認(rèn)合同的解除應(yīng)向?qū)戆l(fā)生作用，同時也承認(rèn)合同的解除可以發(fā)生溯及既往的效果;但是，解除合同具有溯及力應(yīng)區(qū)分不同情況。由此可知，《合同法》第97條規(guī)定的合同解除，是否發(fā)生溯及既往的效力，必須根據(jù)合同的履行情況和性質(zhì)進(jìn)行判斷。根據(jù)該條規(guī)定的法理，繼續(xù)性合同的解除原則上無溯及力，非繼續(xù)性合同的解除原則上有溯及力。繼續(xù)性合同，即履行時不能一次性完成，必須在一段持續(xù)時間內(nèi)完成的合同，比如租賃合同、倉儲合同、保管合同、承攬合同、供水供電合同等，繼續(xù)性合同的標(biāo)的一般在合同履行的同時已經(jīng)被使用或消耗，合同解除具有溯及力在客觀上沒有可行性;非繼續(xù)性合同則是指一次性履行合同。

綜上所述，具體案件中，如果合同既約定了逾期違約金，同時又約定了解約違約金，在守約方要求解除合同并要求違約方支付違約金的時候，需要根據(jù)合同的具體性質(zhì)和履行情況，判斷逾期違約金和解約違約金能否并用。

結(jié)合前文兩個案例，在商品房買賣合同糾紛中，開發(fā)商交房屬于一次性履行合同。在開發(fā)商逾期交房的情況下，業(yè)主選擇解除合同，則合同溯及既往地解除，意味著合同由始至終沒有成立，合同在被解除時即恢復(fù)原狀，因此開發(fā)商支付逾期交房違約金的基礎(chǔ)并不存在。業(yè)主在解除合同、要求解約違約金的同時，不宜再繼續(xù)要求開發(fā)商支付逾期交房違約金。

而在房屋租賃合同糾紛中，占用房屋每日持續(xù)地產(chǎn)生租金，承租人拖欠租金的違約行為是持續(xù)性的。出租人主張解除房屋租賃合同的時候，承租人在此之前的確占用房屋并產(chǎn)生拖欠的租金，合同解除后沒有辦法恢復(fù)原狀，此時房屋租賃合同的解除不發(fā)生溯及既往的效力。因此，承租人除支付解約違約金外，還應(yīng)當(dāng)支付逾期付款違約金，以賠償出租人的損失。

法智小編小閻