面對著北京三環以內將再無新樓盤的形勢，懊惱于即使手中有錢卻被限購政策攔在門外的無奈，接受著剛需只能選在四環外的現實，“回遷房”的出現能否成為北京購房者的救命稻草，成為了值得探討的問題。被房產中介貼上“新建，低總價，不限購，改底單，可協助貸款”標簽的回遷房迎合了房產投資者和自住者的需求。然而中介的宣傳是否可信，通過“改底單”購買回遷房又會面臨何種風險?下文將通過案例進行分析。

　　寫在前面：

　　1.“改底單”的概念：“改底單”是指在新購房屋取得房產證前，在開發商處將購房者更改為他人姓名的行為。“改底單”行為多數出現在原始購房人尚未取得房產證又急于轉讓的買賣交易過程中。北京市的回遷房改底單不能立刻辦理，只能在臨近辦理房產證前夕才能辦理。

　　2.“改底單”的目的:“改底單”的目的是少向國家繳納稅款。根據我國司法實踐，尚未取得房產證的房屋交易合同有效，原房主取得房產證后應配合辦理過戶，此時的房屋出售屬于“二手房買賣”，需要交納契稅、個人所得稅、營業稅等。而通過“改底單”的方式購房相當于從開發商手中直接購買新房，只需要繳納契稅。“回遷房”的購買者常常將“成功改底單”作為付款的前提，就是為了避免賣房者，由于房價上漲等原因，不配合辦理過戶手續的情況。

　　案例援引：(2014)一中民終字第04420號

　　案情簡介：2010年12月10日，王某作為被拆遷人與拆遷人簽訂了《北京市宅基地房屋拆遷安置補償協議書》，購買了1004號房屋，預測建筑面積93.97平方米。2013年5月18日，王某(甲方)與肖某(乙方)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》(以下簡稱《合同》)，肖某以333萬元的價格購置1004號房屋。《合同》第七條"違約責任"第二項"逾期付款責任"約定：......，逾期超過十日后，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知到達之日起三日內按照累計的逾期應付款的20%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。同時，王某(甲方)、肖某(乙方)與北京我愛我家公司房地產經紀有限公司(丙方，以下簡稱我愛我家公司)還簽訂了《補充協議》，約定：......若甲乙雙方有一方違約，則甲乙雙方中的守約方有權要求甲乙雙方中的違約方承擔合同金額10%的違約金;乙方在簽約當日將定金人民幣20萬元支付給甲方，乙方在2013年5月31日前支付給甲方房款人民幣100萬元，在甲方交給乙方房屋使用當日乙方將房款人民幣133萬元支付給甲方，如改底單(與拆遷協議相關的手續)成功，乙方在改底單成功當日內將剩余房款人民幣80萬元支付給甲方，如改底單(與拆遷協議相關的手續)未成功，乙方在2013年12月31日前支付給甲方房款人民幣20萬元，甲乙雙方待房本下來后辦理過戶手續，過戶所產生的個人所得稅甲乙雙方各自承擔50%，其他稅費均由乙方承擔，乙方押房款人民幣60萬元在甲乙雙方辦理上述房屋過戶當日支付給甲方。訴訟中，雙方均確認，除此《補充協議》，雙方未簽訂其他合同附件或協議，亦確認現《補充協議》中所述改底單無法實現，如合同繼續履行，應以改底單未成功的方式辦理過戶手續及給付剩余房款。

　　雙方簽訂《合同》時，1004號房屋尚未實際交付給王某，且王某亦未取得1004號房屋的房產證，故雙方在《補充協議》中約定"有關房屋地址、面積、建成年代以及產權性質等房產相關內容以甲方提供的《北京市宅基地房屋拆遷安置補償協議書》為準"。《合同》簽訂后，肖某向王某支付了購房定金20萬元，其后于2013年6月份分筆向王某支付購房款100萬元。后肖某以王某交付的房屋缺少面積測繪報告等手續為由拒絕付款并提起訴訟，請求王某繼續履行合同并支付違約金33.3萬元。王某則以肖某逾期交房款構成違約為由，于2013年9月10日向肖某發出了《解除合同通知書》，并在肖某提起訴訟時，反訴請求法院確認《合同》及《補充協議》已于《解除合同通知書》簽收日(2013年9月16日)解除，并要求肖某向其支付違約金42.6萬元。

　　一審法院判決：肖某與王某簽訂的《合同》及《補充協議》系雙方當事人真實意思表示，并未違反法律法規的強制性規定，應為有效。肖某作為買受人，在訂立《合同》及《補充協議》時，已知曉1004號房屋系回遷安置房，尚未取得房產證，雙方亦約定有關房屋地址、面積等相關內容以《北京市宅基地房屋拆遷安置補償協議書》為準，加之《合同》中約定的房屋交付條件中亦未約定在交付房屋的同時需要交付房產證或辦理房產證的相關手續，現肖某以王某交付的房屋缺少面積測繪報告等辦理房產證拒絕收房并主張王某違約，于法無據，法院不予支持;綜上，法院對肖某以王某違約為由要求王某支付違約金之請求不予支持。而在上述合同及協議中，雙方未約定房屋交付時間，故王某作為負有交付房屋義務的一方，可以隨時交付房屋，故肖某拒絕以現有材料收房、且要求王某補充雙方未約定的交房手續或作出相應承諾，無法律依據亦無合同約定，肖某在王某向其出示上述房屋材料復印件并通知其在10日內履行合同并交付房款的情形下，仍拒絕收房，且拒絕支付第二筆133萬元購房款，其行為已構成遲延履行，故王某依法有權解除合同。現王某已于2013年9月10日向肖某發出《解除合同通知書》，該通知在肖某于2013年9月16日收到時起，即發生解除合同的法律效力。綜上，法院確認肖某與王某簽訂的《合同》及《補充協議》于2013年9月16日解除，進而對肖某要求繼續履行合同的訴訟請求法院不予支持。

　　對于王某以肖某遲延給付購房款為由要求其支付違約金的主張，由于肖某已構成逾期付款，且已超過十日，根據雙方在《合同》中關于逾期付款責任的約定，現王某主張肖某按照逾期應付款的20%支付違約金符合法律規定，法院予以支持。另，因雙方簽訂的《合同》及《補充協議》已被法院確認解除，王某繼續持有肖某已支付的購房定金及購房款共計120萬元無法律依據，在扣除肖某應向其支付的違約金后，剩余款項應予退還。

　　二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

　　提示：上述案例中的購房者肖某非但沒有成功購房還賠償了賣房者王某的違約金。某種程度上，肖某的違約是由于改底單未成功，又遲遲等不到房產證的不安造成的。通過“改底單”購買回遷房的風險就在于此，北京市的通常做法是在辦理房產證前的十幾天內統一辦理“改底單”，而“回遷房”房產證需要約5年的時間才能辦理，在此之前購房者將大額的購房款支付給賣房者是沒有任何保障的。一旦房價上漲或有出價更高的買家，購房者都面臨著被毀約的風險。更甚者，賣房者若有外債或意外死亡，購房者很可能面臨房財兩空和官司纏身的風險。故，提醒風險承受能力小的購房者，小心慎入。

　來源：蘭臺房地產法評 民商事法律風險防控與服務