【案情】

2013年10月份，A建設單位與B建筑公司簽訂了《建設施工合同》，合同約定A建設單位將位于縣城周邊的一塊土地發包給B建筑公司承建，該合同對價款、付款方式、工程進度等進行了約定。合同簽訂后，B建筑公司開始開工建設。2014年9月份，經該縣相關職能部門認定，該房屋系未取得相關行政審批、許可手續，依法不能辦理產權所有權證，屬于違法建筑。因認定為違法建筑后該房屋無法繼續開工建設，故B建筑公司要求A建設單位按合同約定支付相應的價款及違約金。但A建設單位認為，該房屋已經被相關部門認定為違法建筑，故建立在違法標的物之上的合同應當屬于無效合同，應當認為其與B建筑公司簽訂的《建設施工合同》無效。

【分歧】

本案在處理的過程中，存在兩種不同觀點：

第一種觀點認為，建筑物建設前期沒有經過行政審批、許可手續只是違反行政管理，屬于建設單位應當履行的行政義務，與合同本身無關，因此《建設工程合同》本身應當認定有效。

第二種觀點認為，違法建筑違反了《城鄉規劃法》等相關法律、法規的強制性規定，影響當地相關政府部門的整體規劃，損害了社會公共利益，因此建立在違法建筑之上的建設施工合同應當認定無效。

【評析】

本案中的《建設施工合同》應當認為無效合同，具體理由分析如下：

違法建筑是指違反了法律、行政法規及規章等規范性法律文件的義務性、禁止性規定，未經相應行政主管部門審批、許可或者違背已審批、許可的范圍而修建的建筑物、構筑物或者相關設施。違法建筑系違反了城鄉規劃法的強制性規定而建設的，其在非規劃區域內建設可能會給公共安全帶來隱患，影響城鄉整體布局，損害社會公共利益。同時根據《中華人民共和國合同法》第五十二條之規定，以下情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定。既然違法建筑其本身系損害了社會公共利益，那么建立在其上的合同也應當無效。

加之建筑物的統一規劃更關乎社會公共利益，在法律上對違法建筑本身存在的這一事實行為進行否定對抑制違法建筑的產生具有現實的社會效果。

具體到本案中，從形式上看，本案中的建筑物需要完成的一系列行政審批、許可手續屬于A建設單位合同前的義務，與雙方之間簽的合同本身無關，A建設單位的過程導致工程違法，應由A建設單位承擔相應的行政責任甚至刑事責任，并不影響合同的效力。但筆者認為，建筑物作為城鄉規劃的主要對象，更加關乎社會的公共利益，固然A建設單位應當獲得相關行政許可方能從事建筑發包，但是作為施工方及合同相對方的B建筑公司也應當在合同訂立、履行過程中也有義務審查對方的許可手續，以避免損失的擴大。故按合同無效處理并不影響實際承包人A建筑公司的合法利益，相反更體現公平原則。

當然，A建設單位與B建筑公司簽訂的《建設工程合同》確認無效后，可以恢復原狀的，應當恢復到合同簽訂前狀態，合同雙方因該合同取得的財產應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的應當折價補償。基于建設工程的特殊性，承包人投入的人力與物力已物化于建筑物之中無法返還，發包人則應當遵循公平合理的原則予以折價補償。

最后，就本案而言，A建設單位對B建筑公司除投入的人力、物力以外的合理利潤是否應當賠償的問題。筆者認為，在目前的情況下加大承包人簽訂合同時的審查等義務對抑制違法建筑的產生能夠起到一定作用，故B建筑公司按合同有效產生的合理利潤在認定合同無效后不應予以支持。

綜上，A建設單位與B建筑公司簽訂的《建設工程合同》應當認定無效。合同認定無效后，A建設單位與B建筑公司可就合同認定無效后的相關事項依法處理。

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