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無良租客不搬離,最高院新規很給力!

2023-06-06 11:33發布

無良租客不搬離,最高院新規很給力!

  在人口流動頻繁的一線大城市,房屋租賃產業往往也較為發達。由于房屋租賃的特殊性,由租房引起的糾紛雖然在法律上有解決之道,但在現實中卻因為各種各樣的因素而無法順利化解。最讓房東頭疼的問題,莫過于提出解約之后房客卻不肯搬離或房客失聯,導致房東無法收回租房。

  面對房東無法收回租房的現實困難,日前,最高人民法院發布指導案例,為房東單獨收回租房提供新的解決之道。

  案例概況

  最高院公證指導性案例3號:房屋租賃合同公證及單方收回出租房屋的保全證據公證

  甲公司有一套寫字樓用于出租,但經常發生租戶租約到期后鎖門跑路或者失聯,房屋無法騰退,也無法順利續租的情況。

  為了解決該問題,甲公司在與新租戶乙公司簽訂房屋租賃合同時,共同到公證處辦理合同公證。在公證處,公證員向甲、乙雙方告知:根據合同約定,乙公司如違反合同約定,不按期繳納房租和物業費,經催告后仍不繳納或者失去聯系,甲公司有權解除合同并自行將出租房屋收回。甲、乙公司表示同意,并簽訂租賃合同。

  幾個月后,乙公司突然以“內部裝修”為由停止營業。2017年6月,甲公司決定解除租賃合同,并向公證處申請單方收回出租房屋現場保全證據公證。在公證員的面前,甲公司聯系乙公司、發出催告函,卻無人回復。證明當前情況符合“經催告失聯”這一條件后,公證處決定對單方收回出租房屋現場進行公證證據保全。2017年7月,公證員、居委會工作人員及甲公司員工共同進入現場,由公證員清點、記錄現場物品,進行清場。

  回到公證處后,公證員起草保全證據公證證詞,經審批后出具了公證書。至此,甲公司順利收回出租房屋。

  案例意義

  房屋租賃中經常發生承租人不付租金或租期屆滿后不騰退房屋的情況。特別是一些涉及非法吸收公眾存款和集資詐騙的公司騙租寫字樓物業,有關承租人進入刑事訴訟程序后,依法出租人既聯系不上他們,也很難將房屋收回后再次出租。

  公證機構可以根據申請,為出租人和承租人辦理租賃合同公證,明確載明承租人不履行或者不完全履行合同義務時,出租人有權單方收回出租房屋,幫助守約方依法及時收回出租房屋,防止損失擴大,維護守約方的合法權益。

  律師建議

  通過最高院案例指導可以發現,若想以公證手段單方收回出租房屋,需要注意以下三點:

  1、出租人和承租人應注意完善合同條款,明確各方權利義務,并將合同進行公證。

  合同中應當明確“承租人不履行或不完全履行合同義務時,出租人有權單方收回出租房屋”;明確不履行或不完全履行合同義務的情形,包括拖欠租金、租期屆滿時不騰退房屋等;明確出租人單方收回房屋前應履行的催告義務,用以催告的聯系地址和電話,以及收回出租房屋的條件。

  2、出租人申請單方收回出租房屋的保全證據公證時,應履行催告義務。

  公證處重點審查、核實承租人存在違約的事實。經公證處審查后,由公證處對收房現場進行公證。

  3、租賃合同中沒有承租人自愿接受出租人單方收回房屋的條款,且未經公證證明,在承租人違約又不騰退的情形發生時,公證機構不得辦理單方收回房屋的保全證據公證。

  以上內容提醒廣大房東,在簽訂合同之前進行專業審查、規避可能發生的風險非常重要。如果對于合同條款有疑慮,可以聘請專業律師把關。


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