涉樓房漏水相關(guān)糾紛案件基本情況

相鄰關(guān)系是指互相毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間給予便利或接受限制所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等問(wèn)題，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

通過(guò)對(duì)近5年的相關(guān)案件的案情進(jìn)行整理調(diào)研，該類案件呈現(xiàn)出四個(gè)方面的顯著特征：

第一，樓房漏水責(zé)任主體不明和漏水原因不明。

建筑工程質(zhì)量和人為因素都有可能造成漏水，判斷漏水原因是認(rèn)定責(zé)任主體和責(zé)任大小的前提條件。建筑工程具有隱蔽性，在施工完成后大部分設(shè)備、設(shè)施被隱藏在墻體內(nèi)部，發(fā)生漏水后不能直觀的看出漏水源，另外如果是人為原因?qū)е聵巧下┧较乱粚樱部赡茉偌由戏课葙|(zhì)量問(wèn)題，漏水至所有下層房屋，這就可能涉及到業(yè)主、承租人、裝修公司、相鄰樓層業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商等多個(gè)主體，審理中需要根據(jù)案件事實(shí)和證據(jù)確定侵權(quán)主體。

第二，漏水導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損害范圍和價(jià)值不明。

一般來(lái)說(shuō)，漏水導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失包括墻面、地面、家電家具及其他財(cái)產(chǎn)損失，但是當(dāng)事人保留證據(jù)的意識(shí)不足，被浸泡后，在起訴至法院之前就已經(jīng)將房屋進(jìn)行了重新的裝修、改造等，導(dǎo)致涉案財(cái)產(chǎn)的損害數(shù)額難以進(jìn)行評(píng)估鑒定。甚至當(dāng)事人聲稱有貴重物品，這些貴重物品比如珍藏字畫、珍貴藥材等有些無(wú)法確定價(jià)值的，受害方往往索要高額賠償。

第三，調(diào)撤率較高，訴前調(diào)解發(fā)揮作用大。

房山法院實(shí)行訴前調(diào)解原則，在訴訟前端設(shè)置人民調(diào)解員對(duì)案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議不大及訴訟標(biāo)的較小的案件進(jìn)行調(diào)解，因此對(duì)于大部分漏水原因明確、責(zé)任主體明確的樓房漏水案件，在人民調(diào)解員和速裁法官的調(diào)解下，當(dāng)事人能達(dá)成調(diào)解協(xié)議，案結(jié)事了。

第四，小部分案件需司法鑒定，審理期限較長(zhǎng)。

審理此類案件需要確定樓房漏水發(fā)生的原因、因果關(guān)系、損害程度、修復(fù)費(fèi)用等事項(xiàng)，這些事項(xiàng)牽涉到專業(yè)知識(shí)，在漏水原因難以確定、損失數(shù)額難以達(dá)成一致的情況下，法官進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后仍不能確定時(shí)，就需要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但發(fā)生原因、損害程度等的評(píng)估通常又屬于不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)，如果漏水原因和損害程度都無(wú)法確定時(shí)，甚至需要兩次鑒定，進(jìn)行鑒定時(shí)間一般需要幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間，延長(zhǎng)了訴訟時(shí)間，造成審理期限延長(zhǎng)。

給樓房建造者、管理者和居住者有益提醒：

一是被漏水住戶或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)在被漏水后積極采取行動(dòng)以免擴(kuò)大損失，對(duì)已經(jīng)造成的財(cái)產(chǎn)損失及時(shí)固定證據(jù)，做好證據(jù)保全；

二是樓上住戶在自家裝修改造時(shí)做到謹(jǐn)慎改造，確保改造工程的質(zhì)量，避免產(chǎn)生漏水情況；

三是作為管理者的物業(yè)公司應(yīng)對(duì)小區(qū)公共設(shè)施部分定期進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修、更換；

四是供熱單位、供水單位等對(duì)本單位管轄的公共部分要定期進(jìn)行巡查，特別是在供暖季即將到來(lái)之際，做好供熱管道的全面檢修，在供用時(shí)盡到注意提醒義務(wù)，確保水、熱等正常供應(yīng)，避免跑水現(xiàn)象發(fā)生；

五是在因漏水產(chǎn)生糾紛時(shí)，各方當(dāng)事人應(yīng)秉著積極的態(tài)度解決糾紛，盡量協(xié)商解決，實(shí)現(xiàn)睦鄰友好，安居樂(lè)業(yè)。

典型案例

01、共用管道堵塞主體不明，所有業(yè)主共擔(dān)責(zé)

案情概要：徐某是26號(hào)樓3門103號(hào)房屋的業(yè)主，許某、董某、魏某、張某、趙某分別是26號(hào)樓3門203、303、403、503、603號(hào)房屋的業(yè)主，26號(hào)樓3門一至六層的所有房屋共用同一個(gè)排水管主管道。2017年11月3日下午，203號(hào)房屋衛(wèi)生間出現(xiàn)溢水現(xiàn)象，污水通過(guò)樓板縫流至103號(hào)房屋。當(dāng)天203號(hào)房屋業(yè)主自行找疏通人員維修后不再溢水。4日，徐某愛(ài)人找物業(yè)維修人員查找出漏水原因，在打開103號(hào)房屋衛(wèi)生間內(nèi)主下水管觀察口后，從中抽出一根近5米長(zhǎng)的小型疏通機(jī)的軟鞭，此后該樓層再未發(fā)生溢水事件。徐某認(rèn)為下水道排水主管線堵塞導(dǎo)致溢水，樓上住戶均有責(zé)任，故起訴樓上所有住戶和物業(yè)，要求賠償臥室物品損失（含床單、被子、褥子、被罩、組合柜）4110元、修復(fù)頂棚損失2100元、鑒定費(fèi)5000元、保潔費(fèi)1000元、保健費(fèi)10000元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，因下水道排水主管道被異物堵塞，經(jīng)物業(yè)取出異物后該樓層再無(wú)溢水事故發(fā)生，此事實(shí)可以確認(rèn)本案涉及的排水主管道堵塞顯然與個(gè)別業(yè)主使用不當(dāng)存在因果關(guān)系。鑒于無(wú)法確定堵塞排水主管道異物的直接來(lái)源，亦無(wú)法查明造成排水主管道堵塞的具體責(zé)任人，無(wú)法確定責(zé)任比例，故物業(yè)無(wú)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由包括徐某在內(nèi)的六戶共同使用管道的業(yè)主平均分擔(dān)徐某所受的財(cái)產(chǎn)損失。因保潔費(fèi)、保健費(fèi)沒(méi)有實(shí)際發(fā)生，不予支持，臥室物品按市價(jià)估值，最終判決樓上五名住戶分別賠償徐某財(cái)產(chǎn)損失1350元。

法官提示：相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等問(wèn)題。共有部分應(yīng)分為兩大類：一是法定共有，即涉及物權(quán)法所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)用房、公用設(shè)施等；另一部分即自然共有部分，即在司法解釋中所列舉的包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。對(duì)于共有部分，相鄰各方共同使用人應(yīng)當(dāng)共同維護(hù)公共設(shè)施，保證公共設(shè)施的正常使用。正常情況下，共用水管道屬于公共部位，由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，但該案中根據(jù)漏水原因，是個(gè)別業(yè)主不當(dāng)使用通下水道工具導(dǎo)致的，由此免除了物業(yè)公司的責(zé)任。從維護(hù)公共利益角度出發(fā)，共有設(shè)施在業(yè)主使用過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題而無(wú)法查明造成問(wèn)題的具體責(zé)任人時(shí)，在無(wú)免責(zé)事由的情況下，共有設(shè)施各業(yè)主共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

02、樓上漏水物業(yè)過(guò)錯(cuò)，雙雙承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任

案情概要：郭某是1單元402室的所有權(quán)人，陳某居住在1單元502室。2016年9月26日郭某發(fā)現(xiàn)家里衛(wèi)生間房頂漏水，便急忙跑上樓告知陳某并向物業(yè)公司報(bào)修。物業(yè)工作人員在402室檢查后認(rèn)為是502室衛(wèi)生間漏水，502室衛(wèi)生間需要維修重新做防水層，但因陳某在外出差，沒(méi)有立即維修。在此期間，402室的客廳衛(wèi)生間墻全部被水滲透，墻皮泡起發(fā)霉，致使水延續(xù)漏往樓下，導(dǎo)致樓下住戶紛紛致電物業(yè)維修。直到11月份，物業(yè)工作人員才進(jìn)入502室維修，物業(yè)工作人員把502室衛(wèi)生間的地面刨開了，做了新的防水措施，然后做了避水實(shí)驗(yàn)之后沒(méi)有漏水，工作人員就把地面瓷磚恢復(fù)了，結(jié)果第二天又漏水了。郭某再次找物業(yè)維修，物業(yè)采取在402室衛(wèi)生間天花板堵漏水措施，沒(méi)有真正解決漏水問(wèn)題。因物業(yè)不能提出有效的施工方案，502室住戶拒絕物業(yè)進(jìn)入維修。郭某認(rèn)為漏水主因是樓上衛(wèi)生間漏水，而物業(yè)在處理過(guò)程中有過(guò)失，都應(yīng)對(duì)其因漏水造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償，故訴至法院要求排除妨害，解決漏水問(wèn)題并賠償損失1500元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)雙方陳述漏水事實(shí)及維修過(guò)程，可以推定402室衛(wèi)生間房頂漏水系因502室衛(wèi)生間下水管漏水所致，陳某對(duì)502室房屋負(fù)有維護(hù)管理的義務(wù)；物業(yè)公司在維修時(shí)沒(méi)有徹底查找漏水原因，沒(méi)有采取有效維修措施根治漏水，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，二者對(duì)因漏水造成的郭某的財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，最終法院根據(jù)查明的事實(shí)和雙方的過(guò)錯(cuò)程度判決物業(yè)和陳某各承擔(dān)50%的責(zé)任，各賠償郭某750元。

法官提示：公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)，損壞他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人應(yīng)當(dāng)賠償損失。樓上業(yè)主存在防水問(wèn)題（也有疏忽大意忘關(guān)水龍頭導(dǎo)致漏水的），漏水業(yè)主作為其房屋的所有權(quán)人及維護(hù)管理人，對(duì)于其房屋漏水給樓下業(yè)主造成的損失，理應(yīng)進(jìn)行賠償。另外，《侵權(quán)責(zé)任法》第六條規(guī)定，行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。單個(gè)業(yè)主可以委托物業(yè)公司對(duì)自己所有的小區(qū)建筑物專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，物業(yè)公司因在維修過(guò)程中有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)當(dāng)對(duì)維修造成業(yè)主的損失進(jìn)行賠償。所以在此提醒物業(yè)公司，對(duì)于物業(yè)范圍內(nèi)的業(yè)主共有部分，物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修、更換，業(yè)主委托維護(hù)的專有部分，物業(yè)公司也應(yīng)積極主動(dòng)維修和養(yǎng)護(hù)，在不是物業(yè)范圍內(nèi)的工作時(shí)，積極協(xié)助解決問(wèn)題。

03、樓上漏水致名貴茶葉浸泡，受害者索賠萬(wàn)元

案情概要：趙某是燕山一家有名的飯店老板，與王某是住在某小區(qū)4單元）樓上樓下的鄰居。2016年10月16日14時(shí)左右，王某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自聘用未有任何施工資格的施工隊(duì)在家中私自裝修，導(dǎo)致水管破裂，漏水至樓下趙某家中。趙某得知后，立即趕往家中搶救，發(fā)現(xiàn)房中三個(gè)房間的家具、電器、衣物等物品被水浸泡，水也滲進(jìn)地板，導(dǎo)致地板發(fā)脹凹凸不平。特別是趙某珍藏的八盒珍貴茶葉遭到浸泡，茶葉呈餅狀，均被泡發(fā)，完全無(wú)法使用。趙某立即將上述被損害的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍照。經(jīng)趙某清點(diǎn)，沙發(fā)、衣柜、空調(diào)等財(cái)產(chǎn)損失價(jià)值3.5萬(wàn)元，嚴(yán)重?fù)p毀的茶葉價(jià)值8萬(wàn)元，收藏價(jià)值高，無(wú)法再留存對(duì)其造成了極大的精神損害。漏水一星期后，趙某找了施工隊(duì)將受損的廚房、窗臺(tái)和地邊角進(jìn)行了維修，共花費(fèi)6300元。趙某多次找王某協(xié)商賠償事宜，王某對(duì)自家裝修漏水導(dǎo)致趙某家財(cái)產(chǎn)損失的事實(shí)認(rèn)可，但雙方對(duì)損害的數(shù)額和價(jià)值不能達(dá)成一致意見(jiàn)。故趙某訴至法院，要求王某賠償上述財(cái)產(chǎn)損失。

法院在審理過(guò)程中，趙某申請(qǐng)對(duì)涉案房屋因漏水造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行評(píng)估鑒定。涉案茶葉因無(wú)可參考，無(wú)法鑒定，門窗已維修，也無(wú)法鑒定損失，其他財(cái)產(chǎn)損失鑒定為13853.22元。最后，在法院主持調(diào)解下，雙方達(dá)成調(diào)解，王某共賠償趙某2.5萬(wàn)元。

法官提示：行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。王某因自家房屋裝修改造行為導(dǎo)致漏水至樓下，理應(yīng)進(jìn)行賠償，所以提示樓房居民，在裝修改造時(shí)要找有資質(zhì)的施工隊(duì)，謹(jǐn)慎進(jìn)行施工裝修，確保改造裝修工程質(zhì)量，以免發(fā)生對(duì)自家或鄰里財(cái)產(chǎn)損害。被漏水住戶也應(yīng)當(dāng)在第一時(shí)間對(duì)珍貴財(cái)產(chǎn)進(jìn)行搶救，及時(shí)止損，對(duì)發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失情況做好證據(jù)保全，不要盲目的進(jìn)行維修，以免擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)損失范圍或者導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失無(wú)法確定。原、被告作為樓上、樓下的鄰居，應(yīng)本著互諒互讓的原則，包容、友善地處理鄰里關(guān)系。在訴訟時(shí)，被漏水一方對(duì)訴訟請(qǐng)求有正確的心理預(yù)期，以調(diào)解優(yōu)先解決糾紛，盡早恢復(fù)入住。

04、供暖設(shè)備老化致漏水，供熱單位失責(zé)判賠償

案情概要：張某住27號(hào)樓201室，馬某住27號(hào)樓301室，天晟公司（化名）是該棟樓所在小區(qū)的供熱單位，301室供熱采暖設(shè)施屬于一至四樓串聯(lián)式單循環(huán)、共同使用。2017年11月20日，因301房屋暖氣片漏水并滲漏到樓下201房屋內(nèi)，導(dǎo)致201房屋的部分家具及限量版球鞋等物被浸泡損壞，價(jià)值1.22萬(wàn)元。張某找馬某解決漏水事故和索要賠償，馬某說(shuō)暖氣供暖系統(tǒng)是一至四樓共同使用，應(yīng)屬于公共部分，其沒(méi)有對(duì)自家的暖氣片進(jìn)行過(guò)改造，暖氣管線漏水，系暖氣管線老化、超過(guò)使用年限，是供熱單位未進(jìn)行維修更換，產(chǎn)生漏水責(zé)任應(yīng)由供熱公司承擔(dān)。供熱單位辯稱暖氣管線漏水部分是在用戶自用部分，自用部分應(yīng)由用戶自行負(fù)責(zé)。

經(jīng)法官現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后查明，漏水原因系供暖設(shè)備老化，并非人為。故法院認(rèn)為供熱單位應(yīng)對(duì)供暖設(shè)備中共用供熱設(shè)施承擔(dān)管理、維護(hù)、搶修和更新改造的責(zé)任，住戶對(duì)自用供熱采暖設(shè)施承擔(dān)維護(hù)、維修和更新的責(zé)任，但本案中201室和301室適用的供熱管道的串聯(lián)式的，無(wú)法區(qū)分共用部分和自用部分，故判決供熱單位和馬某各承擔(dān)50%的責(zé)任。

法官提示：供熱管道發(fā)生漏水時(shí)，主要看該段漏水管線由誰(shuí)管理，即誰(shuí)管理誰(shuí)維修。對(duì)于公共部分一般供熱公司和物業(yè)公司會(huì)在供熱合同中進(jìn)行約定，未作約定，一般供熱公司管理范圍是到用戶的樓頭入口裝置的第一道閥門，從閥門后法蘭開始則由物業(yè)公司管理。在業(yè)主自己房屋內(nèi)的暖氣管道屬于業(yè)主自行維護(hù)的部分，如果發(fā)生漏水則由業(yè)主自行承擔(dān)賠償責(zé)任。

因此提醒住戶、供熱公司以及物業(yè)公司，在供暖季即將來(lái)臨之際，應(yīng)對(duì)供熱管道各自管理部分進(jìn)行全面的檢修和謹(jǐn)慎改造，在供暖試行階段注意查看供暖異常，避免跑水，造成損失。

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