近年來，因樓上漏水引起的糾紛頻見于各種媒體，遇到此類情況，業(yè)主到底該如何科學(xué)維權(quán)，在索賠時(shí)，該注意哪些要素?就此類糾紛本期說法邀請(qǐng)了有關(guān)律師予以詳解。

　　案例一：三層樓3家人衛(wèi)生間漏水一年多

　　2015年5月17日，蘭州市七里河區(qū)建西東路寶豐花園業(yè)主張先生稱，該小區(qū)已建成10多年，他于2013年11月買了現(xiàn)住的二手房。剛?cè)胱『缶桶l(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)衛(wèi)生間漏水，他拆開衛(wèi)生間的吊頂，發(fā)現(xiàn)大片墻頂都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。

　　張先生家住5樓，當(dāng)時(shí)6樓正在裝修，其懷疑是樓上的衛(wèi)生間漏水導(dǎo)致自己家漏水、墻皮發(fā)霉。可是找到樓上的住戶才發(fā)現(xiàn)，6樓衛(wèi)生間也存在漏水的情況。4樓的住戶也找到張先生反映，4樓衛(wèi)生間的房頂也在漏水。張先生說，他們?cè)疫^小區(qū)負(fù)責(zé)水電維修的李師傅，但是對(duì)方并沒有來維修，并解釋他在外地，沒法來修理，建議找物業(yè)徐經(jīng)理。但是，徐經(jīng)理電話卻一直關(guān)機(jī)。

　　案例二：二樓漏水一樓遭淹名貴書畫損失慘重

　　2011年6月5日7時(shí)許，古浪縣男子王慶賢發(fā)現(xiàn)，自己承租該縣供電公司辦公樓一樓的浩瀚藝術(shù)書畫室外間走廊及里間字畫儲(chǔ)存室地面均有積水，店內(nèi)名貴字畫受損，遂向古浪縣公安局城關(guān)派出所報(bào)警，并電話告知二樓承租者高銀奎。

　　此后，王慶賢一紙?jiān)V狀將古浪縣供電公司和高銀奎告上法庭。2012年7月9日，古浪縣法院一審判決古浪縣供電公司賠償王慶賢字畫損失10萬元，高銀奎賠償王慶賢字畫損失15萬元。王慶賢、高銀奎、古浪縣供電公司均不服判決，提出上訴。武威市中級(jí)法院征詢雙方當(dāng)事人意見后委托中國(guó)書畫鑒定管理中心甘肅中心進(jìn)行了鑒定，確定賠償總額為118.4萬余元。2012年12月14日，武威市中級(jí)法院二審改判高銀奎賠償王慶賢損失49.7萬余元，古浪縣供電公司賠償王慶賢損失21.3萬余元，王慶賢自己承擔(dān)損失47.3萬余元。

　　2014年3月31日，甘肅省人民檢察院向省高級(jí)人民法院提出民事抗訴。當(dāng)年12月5日，經(jīng)省高院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議：高銀奎在2014年12月15日前賠償王慶賢水淹的字畫損失24萬余元，古浪縣供電公司不再進(jìn)行賠償。

　　問：當(dāng)漏水事件發(fā)生后，樓下受損方第一時(shí)間應(yīng)該怎樣做?

　　律師：在發(fā)現(xiàn)漏水情況后，作為受損方首先應(yīng)當(dāng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并進(jìn)行證據(jù)固定。例如拍照、錄像錄音等證據(jù)收集。可先找小區(qū)物業(yè)或社區(qū)，讓他們給出意見，或讓他們?nèi)フ覙巧系泥従樱M(jìn)行協(xié)商修補(bǔ)。

　　律師：如果協(xié)商修補(bǔ)不成，則可采取以下方式，例如邀請(qǐng)有關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公正。同時(shí)對(duì)于損失的賠償范圍，建議能請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的企業(yè)，如價(jià)格認(rèn)證中心等，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。有關(guān)手續(xù)完備后，再向法院起訴為妥。當(dāng)然，事情發(fā)生后，鄰里間能相互體諒，妥善解決問題是最有效的。作為受損方的心情，大家都可以理解，但我們也反對(duì)不顧事實(shí)，漫天要價(jià)，這樣往往不利于賠償問題的解決，同時(shí)，也不符合法律規(guī)定。

　　問：對(duì)于漏水造成的損失，又該如何索賠?

　　律師：《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。”首先，對(duì)于漏水原因需要鑒定，若因房屋質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)引起，在保修期內(nèi)，受損害業(yè)主可要求開發(fā)商對(duì)漏水房屋進(jìn)行維修，并賠償業(yè)主因此造成的損失。其次，如果樓上業(yè)主確因裝修或鋪設(shè)水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應(yīng)及時(shí)查找漏水原因并進(jìn)行維修，還應(yīng)當(dāng)就其不當(dāng)行為給樓下住戶造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　律師：若房子還在保修期內(nèi)，又確信不是人為破壞時(shí)，不管是受損業(yè)主還是樓上鄰居業(yè)主，都應(yīng)及時(shí)讓開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)處理。當(dāng)開發(fā)商按業(yè)主要求，派人來修補(bǔ)后，仍未解決漏水問題或維修不到位，反復(fù)兩次后，業(yè)主可以自行找人進(jìn)行維修，費(fèi)用由開發(fā)商來出。當(dāng)開發(fā)商不予理會(huì)時(shí)，受損業(yè)主可以到當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門進(jìn)行投訴，或?qū)㈤_發(fā)商起訴至法院。

　　如果漏水原因確為樓上造成，而鄰居不配合或不及時(shí)修補(bǔ)，受損業(yè)主可根據(jù)《民法通則》第八十三條之規(guī)定，將爭(zhēng)議提交法院處理。如果鄰居不理會(huì)法院的判決，受損方可以先自己請(qǐng)施工隊(duì)進(jìn)行修補(bǔ)，所花費(fèi)的費(fèi)用依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，再通過法院要求樓上鄰居進(jìn)行賠償。

　　問：樓上住戶裝修導(dǎo)致漏水，小區(qū)物業(yè)公司要不要承擔(dān)責(zé)任?

　　律師：我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正;行為人拒不停止或改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)相關(guān)行政部門依法處理。如果業(yè)主遇到了此類問題，應(yīng)首先向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司如果沒有盡到上述義務(wù)，就應(yīng)該為受到損失的業(yè)主承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。但如果物業(yè)公司已經(jīng)盡到義務(wù)，則不承擔(dān)責(zé)任。

　　律師：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理單位的管理范圍是大廈和小區(qū)的公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備，不包含業(yè)主私人所有的設(shè)施。因此，房屋維修責(zé)任為室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。如房屋損失屬于上層業(yè)主不當(dāng)行為所致，應(yīng)由上層業(yè)主負(fù)責(zé)維修。應(yīng)該注意的是，如果房屋漏水屬于房屋質(zhì)量問題，那就應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。如果物業(yè)管理公司已經(jīng)進(jìn)行了告知的義務(wù)，且本身也不屬于質(zhì)量問題，那么物業(yè)公司就依法履行了自己的管理義務(wù)，需要做的是積極協(xié)助和協(xié)調(diào)與相鄰業(yè)主的關(guān)系，其不承擔(dān)法律責(zé)任。

　　問：出租房漏水殃及鄰居，房屋所有人需要承擔(dān)責(zé)任嗎?

　　律師：《民法通則》第八十三條明確了不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。也就是說，如果案件系相鄰關(guān)系糾紛，業(yè)主雖然并非侵權(quán)人，但作為不動(dòng)產(chǎn)的所有人，對(duì)于因其房屋漏水對(duì)鄰居造成的損失仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主在承擔(dān)賠償責(zé)任后亦可向租戶追償。對(duì)于鄰居因?yàn)槁┧斐傻膿p失，可以雙方酌情商定。

　　律師：《物權(quán)法》第八十五條規(guī)定，法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定辦理;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。同時(shí)，《合同法》第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”也就是說，不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。

　　問：購(gòu)買的新房出現(xiàn)漏水等問題，又該如何維權(quán)?

　　律師：《城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房者提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，里面應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期、保修單位等內(nèi)容。而房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

　　律師：《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》就明確了，正常情況各部位、部件的保修內(nèi)容和最低保修期限分別是：屋面漏水，保修3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年;墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年;墻面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年;供熱或供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修1個(gè)采暖和供冷期;衛(wèi)生潔具保修1年;燈具、電器開關(guān)保修6個(gè)月。保修期從房地產(chǎn)開發(fā)商將竣工并驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍之內(nèi)的非人為損壞，由房地產(chǎn)開發(fā)商免費(fèi)維修，因商品房存在質(zhì)量問題，保修單位進(jìn)行維修時(shí)導(dǎo)致房屋的使用功能受到影響，購(gòu)買人可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但要注意，因住戶不當(dāng)使用或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。

　　來源：蘭州晨報(bào)