一、居住權(quán)合同糾紛案件的實(shí)證透視與困境分析  

（一）法律對(duì)居住權(quán)合同規(guī)定不具體     就居住權(quán)的設(shè)立而言，其基礎(chǔ)法律關(guān)系既可以是居住權(quán)合同關(guān)系，也可以是基于遺囑、遺贈(zèng)而產(chǎn)生的遺產(chǎn)分配關(guān)系[1]。《民法典》規(guī)定了以居住權(quán)合同方式或遺囑方式設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)合同是設(shè)立居住權(quán)最普遍的方式，它能夠適用的領(lǐng)域不局限于婚姻家庭，更具靈活性，能滿足人們對(duì)住房利用形式的多元化需求[2]，且法定居住權(quán)場(chǎng)景中當(dāng)事人也可以居住權(quán)合同形式規(guī)定具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。借合同自由原則和居住權(quán)合同的個(gè)性化約定，可以最大限度地發(fā)揮居住權(quán)制度的投資性功能，使其滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。因此，采取居住權(quán)合同形式是當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)最普遍的方式，也是促使居住權(quán)制度發(fā)揮房屋價(jià)值利用多元化功能最主要的手段。   《民法典》將居住權(quán)合同規(guī)定在物權(quán)編而非合同編，且僅在物權(quán)編第367條第2款對(duì)居住權(quán)合同的一般條款進(jìn)行了規(guī)定。《民法典》合同編第467條第一款雖規(guī)定，沒有明文規(guī)定的合同適用合同編通則的規(guī)定，并可以參照適用典型合同或其他法律最相類似合同的規(guī)定。但居住權(quán)合同作為一種創(chuàng)設(shè)物權(quán)的合同，在參照適用合同編通則和其他典型合同、最相類似合同的規(guī)定時(shí)，在締約自由、類型強(qiáng)制與內(nèi)容固定方面受物權(quán)法定原則的規(guī)制，不能僅根據(jù)一般非典型合同的適用規(guī)則參照適用。由上可知，民事主體在設(shè)立居住權(quán)時(shí)更傾向采取居住權(quán)合同的形式，但《民法典》對(duì)居住權(quán)合同規(guī)定不具體可能導(dǎo)致法院在審理居住權(quán)合同糾紛案件時(shí)法律依據(jù)不足。    （二）居住權(quán)合同相關(guān)糾紛可參考的判例較少   在《民法典》實(shí)施前，我國(guó)法律體系中沒有居住權(quán)制度，自然也沒有居住權(quán)合同的概念。雖然當(dāng)事人有居住權(quán)方面的相關(guān)訴求或爭(zhēng)議，但都星零夾雜在其他糾紛案件中。筆者以“民事案件”“判決書”“居住權(quán)”為關(guān)鍵詞在中國(guó)裁判文書網(wǎng)進(jìn)行檢索，共檢索到案件46590件[3]，除去2021年的案件后按裁判日期倒序的方式選擇前面的100件案件一一進(jìn)行分析，涉及居住權(quán)問題的案由比較分散。雖然當(dāng)事人主張或辯稱中涉及到居住權(quán)問題，但法院在審理此類案件時(shí)大多從所涉具體案由相關(guān)的法律關(guān)系上進(jìn)行審理，對(duì)居住權(quán)少有論述（無一件涉及到居住權(quán)合同），因此能夠得出的裁判規(guī)則也較為零散、有限。    《民法典》創(chuàng)設(shè)居住權(quán)后，《民事案件案由規(guī)定》對(duì)此也進(jìn)行了相應(yīng)修改，關(guān)于居住權(quán)案件的案由有兩個(gè)，分別是用益物權(quán)糾紛案由下的“居住權(quán)糾紛”和合同糾紛案由下的“居住權(quán)合同糾紛”。對(duì)于二者的區(qū)別，《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的<民事案件案由規(guī)定>的通知》有明確的規(guī)定[4]。《民法典》實(shí)施后居住權(quán)案件只能以居住權(quán)糾紛或居住權(quán)合同糾紛出現(xiàn)，二者在居住權(quán)案件的審理中同等重要、不分伯仲。可以預(yù)測(cè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，居住權(quán)案件數(shù)量會(huì)持續(xù)增加，相當(dāng)一部分居住權(quán)案件將涉及居住權(quán)合同糾紛。 （三）關(guān)于居住權(quán)合同理論研究不足     一方面，居住權(quán)合同遵循的是合同自由原則，當(dāng)事人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行約定，如對(duì)設(shè)立居住的價(jià)款、期限、條件、要求、各種費(fèi)用的負(fù)擔(dān)、消滅事由等進(jìn)行個(gè)性化的約定。但居住權(quán)合同又不能以合同約定突破居住權(quán)物權(quán)法定原則，因此對(duì)居住權(quán)人、居住權(quán)設(shè)立人、設(shè)立居住權(quán)的住宅、居住權(quán)設(shè)立目的等有明確的限制。另外，居住權(quán)合同在參照適用合同編通則、其他典型合同、相類似合同或《民法典》其他各編相應(yīng)規(guī)定時(shí)，能否適用以及如何適用，也非簡(jiǎn)單一言兩語可以概括、厘清。因此，居住權(quán)合同糾紛本身的多樣性、復(fù)雜性造成法院在審理居住權(quán)案件的難度增大。  另一方面，理論界和司法界目前關(guān)注的方向主要集中在居住權(quán)的性質(zhì)、功能、類型、主客體等居住權(quán)制度本身的相關(guān)問題上，而對(duì)居住權(quán)合同方面的研究少有涉獵。筆者在中國(guó)知網(wǎng)上進(jìn)行搜索[5]，在“題名”處以“居住權(quán)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索共得到491條結(jié)果，再以“居住權(quán)合同”為關(guān)鍵字進(jìn)行檢索，只得到2條結(jié)果。目前學(xué)術(shù)界對(duì)居住權(quán)合同的研究力度不夠，研究成果也較為匱乏。     

二、居住權(quán)合同糾紛案件的裁判原則和審理路徑探析

居住權(quán)合同糾紛案件就是對(duì)居住權(quán)合同是否成立、是否有效、是否履行、有無違約、違約后如何進(jìn)行補(bǔ)救或賠償?shù)葐栴}進(jìn)行審理，居住權(quán)合同是審理居住權(quán)合同糾紛案件的關(guān)鍵證據(jù)和核心要素。從這個(gè)角度來看，居住權(quán)合同能夠自由約定的范圍，就是法院在審理居住權(quán)合同糾紛中將予以積極肯定的范疇，居住權(quán)合同不能自由約定的內(nèi)容，就是法院在審理居住權(quán)合同糾紛中將予以消極否認(rèn)的部分。因此，居住權(quán)合同的自由與邊界，就是確定居住權(quán)合同糾紛案件裁判原則和審理路徑的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。以下筆者即以居住權(quán)合同的自由與邊界為分析視角，對(duì)居住權(quán)合同糾紛的裁判規(guī)則進(jìn)行探析。    （一）裁判的目的：用居住權(quán)合同的自由約定促進(jìn)居住權(quán)制度房屋價(jià)值利用多元化價(jià)值的最大發(fā)揮     居住權(quán)制度的功能不僅可以解決弱勢(shì)群體的住房問題，實(shí)現(xiàn)我國(guó)住房政策由“居住有其屋”向“住有所居”的轉(zhuǎn)變，還可以更好地體現(xiàn)所有權(quán)人的意志，豐富用益物權(quán)的體系，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)變遷提供法律管道[6]。但從《民法典》對(duì)居住權(quán)的定義來看，我國(guó)法律側(cè)重強(qiáng)調(diào)居住權(quán)制度的第一項(xiàng)功能。這一立法選擇難以滿足實(shí)踐中經(jīng)濟(jì)主體的現(xiàn)實(shí)需要[7]。要緩解居住權(quán)法律條文的僵化與保守，擴(kuò)大居住權(quán)的適用場(chǎng)景，讓居住權(quán)制度發(fā)揮更大的價(jià)值和作用，就要充分利用合同自由原則對(duì)居住權(quán)的定義重新進(jìn)行解釋。在審理居住權(quán)合同糾紛案件時(shí)，要把握這一裁判的目的，避免不合理限制居住權(quán)合同自由的范圍，將居住權(quán)合同自由約定的個(gè)性化內(nèi)容作為違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形并對(duì)其作出否定性評(píng)價(jià)。    （二）裁判的制約：恪守物權(quán)法定原則依法界定居住權(quán)合同的邊界     在我國(guó)的用益物權(quán)體系中，多數(shù)的用益物權(quán)不是通過合同設(shè)定的，只有居住權(quán)和地役權(quán)的內(nèi)容中有“合同約定”的要素。但與地役權(quán)合同不同，雖然居住權(quán)可以源于“合同約定”，但居住權(quán)合同中的意思自治不是完全的意思自治。這是因?yàn)榈匾蹤?quán)的種類多樣、靈活，地役權(quán)合同內(nèi)容上給予當(dāng)事人最大的意思自治，而居住權(quán)最基礎(chǔ)的內(nèi)容已經(jīng)由法律進(jìn)行了規(guī)定，這些內(nèi)容不由居住權(quán)合同當(dāng)事人自由決定或變更，否則就會(huì)違反物權(quán)法定原則，架空其他相關(guān)法律制度，甚至成為規(guī)避法律的非法行為。《民法典》居住權(quán)制度規(guī)定的合同約定，就是居住權(quán)合同的邊界。因此，在審理居住權(quán)合同糾紛案件時(shí)，若居住權(quán)合同的形式或約定的內(nèi)容突破了居住權(quán)合同邊界，將不按照當(dāng)事人的意思發(fā)生法律效果，而是根據(jù)法院裁判結(jié)果發(fā)生效力。 （三）裁判的路徑：尋找全面、精準(zhǔn)的準(zhǔn)據(jù)法為居住權(quán)合同裁判規(guī)則提供法律支持     居住權(quán)合同可以參照適用《民法典》合同編通則和最相類似的其他典型合同的有關(guān)規(guī)定。“參照適用”一般沒有直接納入法律調(diào)整范圍內(nèi)，但是又屬于該范圍邏輯內(nèi)涵自然延伸的事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上是一種法律明文規(guī)定或明文授權(quán)式的類推適用。法院在審理居住權(quán)合同糾紛案件時(shí)，在秉持最大限度地發(fā)揮居住權(quán)制度價(jià)值的目的，及恪守物權(quán)法定原則底線的基礎(chǔ)上，最關(guān)鍵的就是要全面、精準(zhǔn)地找出與居住權(quán)合同有關(guān)的其他準(zhǔn)據(jù)法，并依據(jù)準(zhǔn)據(jù)法的相關(guān)規(guī)定及精神構(gòu)造居住權(quán)合同糾紛的裁判規(guī)則。  

三、居住權(quán)合同糾紛裁判規(guī)則的歸納與生成  

（一）歸納：居住權(quán)合同的自由與邊界   如前所述，審理居住權(quán)合同糾紛案件就是對(duì)居住權(quán)合同的相關(guān)情況及約定內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)。因此要確定居住權(quán)合同糾紛案件的裁判規(guī)定，就應(yīng)對(duì)居住權(quán)合同的自由和邊界進(jìn)行清晰的歸納和總結(jié)。    1.居住權(quán)合同當(dāng)事人的自由與邊界    （1）居住權(quán)人。法人和非法人組織沒有生活居住的需要，因此居住權(quán)人僅限于自然人，不包括法人和非法人組織。自然人作為居住權(quán)人則無限制：一是居住權(quán)人數(shù)量不受限制。居住權(quán)合同可以約定數(shù)人同時(shí)享有居住權(quán)。數(shù)人享有居住權(quán)，其中有的居住人死亡但其他居住人未死亡時(shí)，以最后死亡的自然人的生存期限為居住權(quán)的存續(xù)期限。二是居住權(quán)人是否另有住宅不受限制。只要設(shè)立居住權(quán)的目的是為了生活需要，不論居住權(quán)人是否有住宅，都可對(duì)他人的住宅享有居住權(quán)。三是居住權(quán)人與居住權(quán)設(shè)立人之間是否有特定的人身關(guān)系不受限制。有觀點(diǎn)認(rèn)為，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)與設(shè)立人或所有權(quán)人具有一定的人身關(guān)系。筆者不贊成這種觀點(diǎn)。限定居住權(quán)人必須與居住權(quán)設(shè)立人之間有特定的人身關(guān)系，實(shí)際上是將居住權(quán)制度限制在婚姻家庭領(lǐng)域，限制了居住權(quán)制度功能的發(fā)揮。四是居住權(quán)人可能不是居住權(quán)合同的當(dāng)事人。居住權(quán)合同當(dāng)事人可以為第三人設(shè)立居住權(quán)，此時(shí)居住權(quán)人并非居住權(quán)合同當(dāng)事人，而系第三人。值得注意的是，與居住權(quán)人有密切關(guān)系的家庭成員、護(hù)理人員和保姆是居住權(quán)人的同住人，不是居住權(quán)合同當(dāng)事人或居住權(quán)人。前述人員雖實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但其實(shí)際居住的權(quán)益是依附于居住權(quán)人的，居住權(quán)人喪失居住權(quán)利后，該實(shí)際居住人亦無法再繼續(xù)居住在房屋內(nèi)，且居住權(quán)人的家屬范圍是可變化的，因此居住權(quán)人的家屬以及提供醫(yī)務(wù)或家務(wù)等服務(wù)的人員作為實(shí)際居住人，是居住權(quán)的間接受益人，而不得直接將其認(rèn)定為居住權(quán)人。    （2）居住權(quán)設(shè)立人。法人、非法人組織雖不能成為居住權(quán)人，但可成為居住權(quán)設(shè)立人，這從《民法典》對(duì)居住權(quán)合同一般條款的規(guī)定就能看出。司法實(shí)踐中法人或非法人組織設(shè)立居住權(quán)的情形并不少見，如單位采取設(shè)立居住權(quán)的方式為員工提供住宿，地方政府為引進(jìn)人才提供其一定年限內(nèi)可供居住的住房，養(yǎng)老營(yíng)利機(jī)構(gòu)在購買房屋后為出賣人設(shè)立居住權(quán)等。居住權(quán)設(shè)立人的限制更少：一是居住權(quán)設(shè)立人數(shù)量不受限制。如在共有住宅上設(shè)立居住權(quán)，此時(shí)全體共有人為居住權(quán)設(shè)立人。二是居住權(quán)設(shè)立人設(shè)立居住權(quán)后自己是否還有自有住處不受限制，即可約定在自己唯一的住宅上設(shè)立居住權(quán)。三是居住權(quán)設(shè)立后居住權(quán)設(shè)立人狀況發(fā)生變化，如自然人死亡、公司注銷、公司變更名稱等均不影響居住權(quán)的效力。但與居住權(quán)人不同的是，居住權(quán)設(shè)立人必須是居住權(quán)合同的一方當(dāng)事人，否則相當(dāng)于居住權(quán)合同當(dāng)事人約定居住權(quán)人對(duì)合同外第三人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，這種合同屬于客觀履行不能的合同，自然無法設(shè)立居住權(quán)。     2.居住權(quán)合同標(biāo)的（住宅）的自由與邊界    （1）住宅性質(zhì)。雖實(shí)踐中非住宅性質(zhì)的房屋可改為住宅使用，但根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)是對(duì)他人住宅享有占有、使用的權(quán)利，因此非住宅上不得設(shè)立居住權(quán)。設(shè)立居住權(quán)的住宅無需及于住宅全部，可及于其中一部分。當(dāng)事人可以約定在住宅的某一部分或數(shù)部分上設(shè)立一個(gè)居住權(quán)或數(shù)個(gè)居住權(quán)，該一個(gè)或數(shù)個(gè)居住權(quán)可由一個(gè)居住權(quán)人或數(shù)個(gè)居住權(quán)人享有。居住權(quán)合同約定設(shè)立居住權(quán)的住宅在性質(zhì)上沒有限制，包括商品房，也包括享有所有權(quán)的其他性質(zhì)的房屋，如可約定在經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、已購公房等政策性房屋上設(shè)立居住權(quán)，也包括共有房屋。    （2）住宅權(quán)屬。《民法典》規(guī)定居住權(quán)設(shè)立在他人住宅之上。“他人住宅”的第一層含義是指非居住權(quán)人自己的住宅，但當(dāng)事人可以約定居住權(quán)人在目前屬于自己的住宅、將來屬于他人的住宅上設(shè)立居住權(quán)。如所有權(quán)人在出售房屋前為自己或第三人設(shè)立居住權(quán)。所有權(quán)人在自己的房屋上設(shè)立居住權(quán)的目的不是為了滿足現(xiàn)時(shí)的生活居住需要，而是為了滿足將來生活居住需要。“他人住宅”的第二層含義是指居住權(quán)設(shè)立人所有的住宅，而非第三人所有的住宅，如租賃、借用、無權(quán)占有的房屋、公租房、廉租房等，系第三人或國(guó)家所有的住宅，因此不能在這些住宅上設(shè)立居住權(quán)。“他人住宅”的第三層含義是指被法律認(rèn)可、依法進(jìn)行登記并享有所有權(quán)的住宅，包括在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的住宅，但未取得所有權(quán)證或宅基地使用權(quán)證的房屋，如小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑等上不能設(shè)立居住權(quán)。這里的享有所有權(quán)可以是已經(jīng)取得了所有權(quán)，也可以是將來取得所有權(quán)的住宅。約定在后者上設(shè)立居住權(quán)的，可以參照《民法典》第221條規(guī)定的預(yù)告登記規(guī)定保障居住權(quán)人的權(quán)益。“他人住宅”的第四次含義是住宅的權(quán)屬是確定的、無爭(zhēng)議的，如住宅權(quán)屬處于訴訟糾紛中，則不得在以居住權(quán)合同形式在其上設(shè)立居住權(quán)。    （3）住宅狀態(tài)。首先，設(shè)有擔(dān)保物權(quán)的住宅上可以設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)設(shè)立在先的，擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不能排除居住權(quán)。擔(dān)保物權(quán)設(shè)立在先的，在設(shè)立居住權(quán)時(shí)需要對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，看住宅上設(shè)立居住權(quán)后其價(jià)值是否仍可滿足擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因設(shè)立居住權(quán)而不足以擔(dān)保原債務(wù)的，由居住權(quán)設(shè)立人提供其他相等價(jià)值的擔(dān)保或由居住權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任。其次，已經(jīng)出租的房屋上可以設(shè)立居住權(quán)，但居住權(quán)合同約定的居住權(quán)的期限與租期不能重合。居住權(quán)能否對(duì)抗租賃權(quán)？筆者認(rèn)為根據(jù)買賣不破租賃規(guī)則，所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力，舉重以明輕，作為用益物權(quán)的居住權(quán)自然也不能對(duì)抗在先的租賃關(guān)系。第三，住宅處于保全、執(zhí)行狀態(tài)的，不得以居住權(quán)合同形式設(shè)立居住權(quán)。《民法典》出臺(tái)后債務(wù)人可能會(huì)選擇具有對(duì)世性和排他性的居住權(quán)來對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行。在未來的執(zhí)行程序中，當(dāng)執(zhí)行行為前進(jìn)的步伐“路遇”居住權(quán)時(shí)，可能會(huì)因沒有具體的裁判規(guī)則，而使這類案件“迷失方向”。因此從居住權(quán)合同角度來看，住宅已經(jīng)處于保全、執(zhí)行狀態(tài)的，不能在以合同形式設(shè)立居住權(quán)。     3.居住權(quán)合同約定內(nèi)容的自由與邊界    （1）合同目的。居住權(quán)設(shè)立的目的是為了生活居住的需要，因此居住權(quán)合同訂立的目的就是為了滿足居住權(quán)人的生活居住。對(duì)生活居住含義的理解要堅(jiān)守本質(zhì)特征，將住宅作為睡眠休息之地是生活居住，將住宅作為個(gè)人繪畫、寫作、運(yùn)動(dòng)、冥想等之地也是生活居住，但生活居住不包括將住宅作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用。實(shí)踐中在生活居住的同時(shí)，也在住宅內(nèi)存在一些經(jīng)營(yíng)行為的，也視為符合居住權(quán)設(shè)立的目的。    （2）居住權(quán)期限。理論上，居住權(quán)合同當(dāng)事人可自由約定所設(shè)居住權(quán)的期限范圍。如雙方可約定居住權(quán)人終身享用居住權(quán)，居住權(quán)人享有居住權(quán)的起止時(shí)間，居住權(quán)人每年享有居住權(quán)的固定時(shí)間或固定天數(shù)等。但當(dāng)事人約定的居住權(quán)期限過長(zhǎng)，比如在居住權(quán)人死亡后約定的居住權(quán)期限尚未屆滿的，居住權(quán)自居住權(quán)人死亡時(shí)消滅，若居住權(quán)系有償設(shè)立的，居住權(quán)人的繼承人有權(quán)要求居住權(quán)設(shè)立人退還剩余居住權(quán)期限的相應(yīng)價(jià)款。對(duì)于既沒有約定也未登記居住權(quán)期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身，確保能夠滿足居住權(quán)人長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的需要。   （3）居住權(quán)價(jià)款。居住權(quán)合同必須以書面形式訂立。《民法典》規(guī)定居住權(quán)合同當(dāng)事人另有約定可以有償設(shè)立居住權(quán)，這里的“另有約定”并非必須在書面的居住權(quán)合同中約定，也可以是當(dāng)事人以口頭形式、行為習(xí)慣等方式進(jìn)行約定。筆者認(rèn)為，司法實(shí)踐中法院在認(rèn)定當(dāng)事人是否系有償設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人之間是否具有某種人身關(guān)系作為重要的依據(jù)，如當(dāng)事人之間不具有某種人身關(guān)系，應(yīng)由居住權(quán)人舉證證明雙方約定居住權(quán)系無償設(shè)立，反之亦然。    （4）居住條件和居住要求。居住的條件是居住權(quán)設(shè)立人對(duì)居住權(quán)人的義務(wù)，居住權(quán)設(shè)立人應(yīng)保障居住權(quán)人對(duì)住宅能夠滿足一般生活居住的需求，因所有權(quán)人過錯(cuò)導(dǎo)致房屋滅失或被第三人善意取得時(shí)，所有權(quán)人負(fù)有賠償義務(wù)。除此之外雙方還可以對(duì)住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)、家居家電、生活設(shè)備等進(jìn)行特殊約定；居住的要求是居住權(quán)人對(duì)居住權(quán)設(shè)立人的義務(wù)。居住權(quán)人除了合理、善意地占有使用、妥善維護(hù)住宅外，當(dāng)事人還可以對(duì)住宅、附屬設(shè)施及家居家電的自然損耗負(fù)擔(dān)、維修費(fèi)用、裝修費(fèi)用、水電物業(yè)熱力費(fèi)用等進(jìn)行約定。另外，當(dāng)事人還可以約定居住權(quán)人在共同管理權(quán)利上享有對(duì)涉及自身利益部分發(fā)表意見的權(quán)利。但是否可以約定居住權(quán)人同住人的范圍？筆者認(rèn)為，對(duì)居住權(quán)人的同住人的范圍進(jìn)行約定不能影響居住權(quán)人正常的居住需求，否則該約定不產(chǎn)生法律效力。如約定僅能居住權(quán)人一人在住宅內(nèi)居住，按照常理理解，居住權(quán)人有肯定要與其共居親屬共同居住的生活需求的，該約定就屬于影響了居住權(quán)人的正常居住需求，不能對(duì)居住權(quán)人產(chǎn)生拘束力。  （5）居住權(quán)行使方式。《民法典》規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，除另有約定外不得出租。有學(xué)者認(rèn)為，此種立法限制了居住權(quán)的移轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)了居住權(quán)的人役權(quán)屬性，但此種立法選擇的利弊得失殊值檢討。首先，在能否出租的問題上，“另有約定”包括當(dāng)事人以居住權(quán)合同形式進(jìn)行約定，也包括口頭形式、簽訂補(bǔ)充協(xié)議、事后追認(rèn)、知道或應(yīng)當(dāng)知道出租后默認(rèn)等其他約定的形式。其次，在居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的問題上，雖然《民法典》規(guī)定禁止居住權(quán)轉(zhuǎn)讓，但禁止轉(zhuǎn)讓無法實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的交換價(jià)值，房屋的整體效用也因此受到減損。因此，可否借鑒理論界觀點(diǎn)，用益物權(quán)雖不能轉(zhuǎn)讓，用益物權(quán)的行使可以轉(zhuǎn)讓，既可以由本人對(duì)用益物實(shí)現(xiàn)收益，亦可以通過債權(quán)性合同讓與給他人收益。如約定居住權(quán)人可以與他人簽訂居住權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將居住權(quán)的行使而非居住權(quán)本身轉(zhuǎn)讓給他人。再次，不能約定居住權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指導(dǎo)致居住權(quán)人發(fā)生變更的所有情形，如約定居住權(quán)可以買賣、質(zhì)押、出資、入股、贈(zèng)與、互換，這些形式可能導(dǎo)致居住權(quán)人變更，故不得約定居住權(quán)可以以前述形式行使。但約定居住權(quán)人可將住宅與他人住宅互換居住，或?qū)⒆≌瑫簳r(shí)出借他人居住等則不受限制，原因是這些方式不會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)人變更。    （6）居住權(quán)消滅事由。除居住權(quán)人死亡導(dǎo)致居住權(quán)消滅外，居住權(quán)合同還可以對(duì)居住權(quán)的消滅事由進(jìn)行約定，合同約定的消滅事由發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人可辦理居住權(quán)注銷登記手續(xù)或請(qǐng)求法院確認(rèn)居住權(quán)消滅。居住權(quán)合同標(biāo)的滅失是否導(dǎo)致居住權(quán)消滅？筆者認(rèn)為，居住權(quán)的客體是他人的房屋，如果該房屋滅失，居住權(quán)將無所依托，也應(yīng)當(dāng)消滅。雖雙方當(dāng)事人可約定住宅滅失后居住權(quán)設(shè)立人另行提供住宅供居住權(quán)人居住，但這屬于新設(shè)居住權(quán)，與之前的居住權(quán)并非同一個(gè)。    （二）生成：居住權(quán)合同糾紛裁判規(guī)則的構(gòu)造與建議從以上對(duì)居住權(quán)合同自由與邊界的歸納和總結(jié)，可以從是否成立、若成立是否有約定、若有約定如何發(fā)生效力三個(gè)層面對(duì)居住權(quán)合同糾紛案件裁判規(guī)則進(jìn)行構(gòu)造：    1.先判斷居住權(quán)合同是否成立。居住權(quán)合同采取口頭形式訂立的，或一方當(dāng)事人尚未簽字或蓋章的，居住權(quán)合同未成立，但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，比如住宅已經(jīng)被居住權(quán)實(shí)際占有、使用的，居住權(quán)合同成立；居住權(quán)合同對(duì)住宅未進(jìn)行明確，視為當(dāng)事人未進(jìn)行有效的要約、承諾，居住權(quán)合同未成立。     2.居住權(quán)合同成立的，對(duì)居住權(quán)合同沒有約定或約定不明的內(nèi)容進(jìn)行確定。對(duì)于既沒有約定也未登記居住權(quán)期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身，確保能夠滿足居住權(quán)人長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的需要；當(dāng)事人約定有償設(shè)立居住權(quán)，但約定的具體價(jià)款不明時(shí)，可以根據(jù)《民法典》第510、511條的規(guī)定確定，但在具體案件中應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人之間的人身關(guān)系、居住權(quán)人的經(jīng)濟(jì)條件等綜合進(jìn)行考慮;對(duì)于居住條件和居住要求沒有進(jìn)行約定的，居住權(quán)設(shè)立人應(yīng)提供可供正常生活居住的住宅，居住權(quán)人應(yīng)合理、善意地占用、使用住宅。     3.居住權(quán)合同有約定的，對(duì)約定內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)。符合前述居住權(quán)合同自由范圍的約定內(nèi)容，按照合同約定發(fā)生法律效力。約定超出了前述居住權(quán)合同邊界的，不按照當(dāng)事人的約定而是按照司法解釋規(guī)定和法院裁判結(jié)果發(fā)生法律效力。（作者單位：河北省邯鄲市中級(jí)人民法院 北京市第一中級(jí)人民法院）[1]申衛(wèi)星、楊旭：《中國(guó)民法典應(yīng)如何規(guī)定居住權(quán)？》，載《比較法研究》2019年第6卷。[2]申衛(wèi)星：《視野拓展與功能轉(zhuǎn)換：我國(guó)設(shè)立居住權(quán)必要性的多重視角》，載《中國(guó)法學(xué)》2005年第5期。[3]2021年5月6日檢索。[4]該通知規(guī)定，當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系性質(zhì)涉及物權(quán)變動(dòng)原因的，即因債權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系引發(fā)的糾紛案件，應(yīng)當(dāng)選擇“居住權(quán)合同糾紛”案由，當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系性質(zhì)涉及物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的，即因物權(quán)設(shè)立、權(quán)屬、效力、使用、收益等物權(quán)關(guān)系引發(fā)的糾紛案件，應(yīng)當(dāng)選擇“居住權(quán)糾紛”案由。[5]2021年5月7日檢索。[6]申衛(wèi)星：《從“居住有其屋”到“住有所居”——我國(guó)民法典分則創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度的立法構(gòu)想》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2018年3月第40卷第2期。

[7]申衛(wèi)星、楊旭：《中國(guó)民法典應(yīng)如何規(guī)定居住權(quán)？》，載《比較法研究》2019年第6期，文章認(rèn)為在我國(guó)當(dāng)前語境下，居住權(quán)類型不僅包括基于家庭關(guān)系和住房保障的社會(huì)性居住權(quán)，還包括兼具社會(huì)性的投資性居住權(quán)、走向統(tǒng)一居住權(quán)市場(chǎng)的投資性居住權(quán)和商業(yè)領(lǐng)域的投資性居住權(quán)。

來源：北京審判

作者：王玲、唐靜靜