原告：周某被告：張某被告：濟南某房地產經紀有限公司2016年5月29日，原被告三方簽訂了一份車位買賣合同，約定將所有權為被告張某的位于某地塊(19區)東區地下車庫T107出售給原告，金額總計150000元。原告于2016年5月29日交付給被告張某20000元定金，交付給被告濟南某房地產經紀有限公司傭金5000元。訴訟中，經當事人申請、法院調查，該買賣合同中車位屬于人防車位。原告要求被告張某返還定金20000元， 要求被告濟南某房地產經紀有限公司返還傭金5000元。被告張某辯稱：原告所訴沒有事實和法律依據。原告在簽訂車位買賣合同之前，我明確告知了涉案車位的完整真實情況，并出示了有償獲得車位權益的證明——即我與開發商簽訂的車位使用權買賣合同，明確聲明我將擁有的涉案車位的權益證明讓渡，但不對開發商所作的承諾背書。原告曾在合同簽訂并交付定金后，在不同場合表達對價格不滿意以及買不如租劃算的意思，這才是原告反悔并違約的真實理由。因此，我認為車位買賣合同是有效的，請求法院駁回原告對我的訴訟請求。被告濟南某房地產經紀有限公司辯稱：我只知道被告張某的車位是通過合法途徑在開發商處購買的，開發商經備案允許出售。我們審查了第一被告張某與某公司的合同原件，根據車位買賣合同第一條第二款，原告對車位的具體狀況已充分了解，自愿購買張某上述車位。原告居住在某公園，同涉案車位在一個小區，涉案車位所屬地塊的車位均是使用權車位，簽訂買賣合同前，我方多次帶原告實地查看該車位，并到物業核實車位情況，原告稱其不知情與事實不符。在買賣合同簽訂前，被告已經要求賣方張某將其與開發商簽訂的車位使用權買賣合同原件交原告查看，并簽訂車位買賣合同時，存留復印件交付原告，且車位使用權買賣合同第四條約定，該車位的使用年限同該地塊住宅的國有土地使用權證書載明的使用年限，買受人對該車位享有使用權，該車位不辦理產權登記手續。原告與我方簽訂了免責聲明，也說明我們沒有承諾帶原告去開發商處更改車位買賣合同。因此，我方不同意退還傭金。請法院判決駁回原告對我的訴訟請求。案件焦點本案的焦點是：人防車位所有權能否買賣，雙方簽訂的車位買賣合同是否有效。若能買賣，則買賣合同有效，原告要求退還定金及傭金即沒有法律依據;若人防車位買賣合同違反了強制性規定和社會公益，則合同無效，兩被告應退還定金和傭金。裁判理由一審法院裁判認為：當事人訂立合同，必須遵循法律規定。違反法律行政法規禁止性規定的合同，為無效合同，不被法律所保護。本案中，涉案車位已被證實為人防車位。根據《中華人民共和國人民防空法》，人民防空是國防的組成部分。人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。國防資產屬于國家所有。禁止任何組合或者個人破壞、侵占人民防空設施。由于涉案車位為人防車位、人防設施，不得進行買賣，因此原告與兩被告簽訂的車位買賣合同為無效合同。根據合同法相關規定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。因此，被告張某應當返還給原告交付的定金20000元，被告某房地產經紀有限公司應當返還給原告支付的傭金5000元。被告某房地產經紀有限公司以“免責聲明”主張抗辯，該免責聲明明顯違背原告接受被告中介服務事宜的事實，且被告某房地產經紀有限公司一方面獲得了傭金收入，一方面又排除了自身義務，因此，該抗辯意見法院不予認可。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《中華人民防空法》第二條、第九條、第十八條之規定，判決如下：一、原告周某與被告張某、被告某房地產經紀有限公司與2016年5月29日共同簽訂的車位買賣合同(某地塊(19 區)東區地下車庫T107的車位)無效。二、被告張某于本判決生效之日起十日內，退還原告周某車位定金20000元。三、被告濟南某房地產經紀有限公司于本判決生效之日起十日內，退還原告周某支付的傭金5000元。一審判決后，兩被告不服，在法定期間內提起上訴，濟南市中級人民法院經過審理，認為一審法院查明的事實清楚，法律適用正確，遂駁回上訴，維持原判。法官說法

本案是濟南市人防車位買賣合同被判定為無效合同的第一個案例，具有典型意義，對規范房地產公司與業主之間的車位使用權、所有權讓渡具有指導意義。目前，房地產公司開發的地下車位，有相當一部分為人防車位;針對人防車位，為了利益需求，房地產公司與業主簽訂的合同，或前業主與后業主之間簽訂的合同，大都不規范，不少合同直接涉及“車位買賣”、“所有權轉讓”等內容，違反了國家法律的強制性規定。根據我國《國防法》和《人民防空法》，人民防空工程包括為保障戰時人員與物資隱蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。人民防空工程所涉資產為國有資產，任何人不得買賣、破壞、損害、侵占。本案所涉車位，為人防車位;合同的主要的形式和內容，均直指人防車位買賣，因人防車位所有權屬于國家，因此該車位買賣合同是無效的。需說明的是，根據我國的《人民防空法》，國家是鼓勵社會資金參與對人防工程的開發、投入的，也鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務，并明確了誰投資、誰受益的原則，建設人防車位的房地產開發公司，有權對該車位使用、收益。但無論如何，均不得針對人防車位所有權的買賣、讓渡。(濟南市市中區法院 梁偉)

來源  濟南中院研究室、濟南市市中區法院