“限購”致買賣合同已解除 買方要求退還居間費

      【案情回顧】

2017年3月18日，趙某（買受方）、賈某（出賣方）與北京某房地產經紀有限公司（居間方）簽訂存量房屋買賣居間合同，約定出賣方與買受方同意居間方就房屋買賣事宜提供有償居間服務。

在簽訂居間合同前，居間方已經多次向買賣雙方提供居間服務。買賣雙方就購房事宜達成一致意見，并于2017年3月18日簽訂存量房屋買賣合同，趙某購買賈某位于北京市房山區某商業辦公樓5層3單元522號房產一套，房屋總價款197萬元，趙某擬申請貸款110萬元。

合同簽訂后，趙某向中介公司支付了三萬元居間費。

2017年3月26日，北京市出臺《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，規定商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。趙某因不能辦理貸款無法繼續履行合同。

趙某與賈某私下協商，雙方一致同意解除房屋買賣合同。

后趙某到中介公司要求退還居間費，雙方協商未果。趙某訴至法院，要求解除存量房屋買賣居間合同，并要求中介公司退還居間服務費3萬元。

中介公司不同意趙某的訴訟請求。中介公司表示，趙某與賈某經中介公司居間服務已經簽訂了房屋買賣合同，而且居間方完全履行了居間合同約定的義務。雖然趙某與賈某之間的房屋買賣合同已經解除，但居間服務合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費。如果沒有違約方，買賣雙方也需要支付必要的費用。

【法院判決】

法院經審理后認為，因限購政策出臺趙某不能辦理貸款，如果繼續履行合同，趙某需要全款給付。這已遠超趙某簽訂合同之初的預期，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買賣合同已無法履行并已解除。所以居間服務合同的合同目的無法實現，也無法繼續履行，應解除三方簽訂的居間服務合同。

買賣雙方及中介公司對合同的解除都沒有過錯，并且中介公司已經向趙某履行了促成訂立房屋買賣合同的義務，在此過程中實際付出了人力、物力、財力等，支出了必要的費用。買受方應負擔中介公司在促成雙方房屋買賣中支出的必要費用。所以根據公平原則、合同約定及具體履行情況，法院判決中介公司退還趙某居間費二萬五千元。

法官提示

當前二手房房屋買賣大多是通過房屋中介機構提供居間服務完成的。居間服務合同應明確約定買賣雙方及居間方的權利義務、居間費數額、居間費承擔方。居間方指導、撮合雙方簽訂房屋買賣合同，就已經完成了最主要的居間義務。即使買賣雙方在后續履行過程中發生爭議，雙方協商或者由法院判決解除合同，一般情況下居間方依然會按照約定收取居間費。

本案中，因無法辦理銀行貸款，買方的購買能力受限，已無法繼續履行合同。買賣雙方已協商解除合同，且對合同的解除都沒有過錯。在此情況下，如果居間方依然按照原合同的約定足額收取居間費，對負擔方明顯不公平。根據公平原則，房屋中介機構應在扣除從事居間活動支出的合理費用后返還居間服務費。關于支出費用的范圍，應參考居間服務合同及房屋買賣合同的履行階段、中介機構在居間服務中實際支出的人力、物力、財力等具體情況綜合考慮。

若因房地產中介機構未及時履行受托義務，導致房屋買賣雙方因新政出臺無法繼續履行合同，房地產中介公司應根據其過錯程度承擔相應的賠償責任。

來源：北京房山法院

聲明

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