買房十年過戶難 賣方被訴欲反悔

2004年8月，程先生看中了魯某位于武昌區一套100多平米的房子。這套房是2001年魯某作為單位職工以成本價購買的，產權100%歸個人所有。但在當時，魯某手中只有剛剛辦好的房產證，單位還未來得及為其辦理土地證。

雖然兩證不齊，但由于程先生對該房的地段、戶型等都十分滿意，還是下定決心，同意以31.5萬元的價格買下這套房。很快，雙方簽訂購房合同，并在武昌區公證處公證。雙方在合同中約定，程先生先付25萬元購房款，余下的6.5萬元等到單位辦好土地證后，雙方攜兩證辦過戶時，程先生再補齊。

從魯某手中拿到房屋鑰匙和房產證后，程先生便和家人搬進了這套心儀已久的房子中，這一住就是10年，沒想過戶的事也拖了10年。

2012年，程先生偶然聽鄰居說起，房屋土地證已經辦下來了，于是趕緊聯系魯某，三番五次催著魯某去辦理過戶手續。可魯某開始推脫，后來直接拒絕了程先生的要求。

幾年的“拉鋸戰”無果后，氣憤的程先生一紙訴狀將魯某告上法庭。

魯某認為：“房屋上市交易應該土地證、房產證齊全才能正式使用交易。”，他和程先生當年簽房屋意向書時，房子沒有土地證，不符合商品房上市交易的法律規定。同時，魯某還找出了法律依據：《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》中明確規定“職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場。”魯某表示，當年賣房時沒滿5年，所以自己和程先生簽訂的合同違反了法律、行政法規強制性規定，應當無效。

法院指出，魯某所說的“違反法律、行政法規的強制性規定”，相關規定中明確“強制性規定”，是指“效力性強制性規定”。而該合同是買賣雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規的效力性強制性規定，所以合同合法有效。魯某應按約協助程先生辦理過戶手續。

小編說法

本案中魯某援引的合同法第五十二條第(五)項規定:“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。“依據合同法解釋二，強制性規定’,是指效力性強制性規定。強制性規范分為兩種：

1，效力性規范，指法律及行政法規明確規定違反了這些禁止性規定將導致合同無效或者合同不成立的規范；或者是法律及行政法規雖然沒有明確規定違反這些禁止性規范后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規范后如果使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。

2，管理性規范或稱取締性規范，指法律及行政法規沒有明確規定違反此類規范將導致合同無效或者不成立，而且違反此類規范后如果使合同繼續有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當事人的利益的規范。

魯某所引用的《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》雖屬于行政法規，但其中未明確規定合同無效或不成立且雙方簽訂的房屋買賣合同繼續履行不會損害國家或社會公共利益。所以合同有效，應當繼續履行。

文章來源：武漢晚報