房屋買賣合同中私下交易

《民法典》第九百六十三條：中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

2020年11月8日，委托人劉某、張某委托A房產中介公司，意購買位置在開發區范圍，總價在200萬左右房屋。根據當地交易習慣以及雙方簽訂的協議，待房屋買賣成交后，買房以房屋總價的1%作為中介費。之后A房屋中介公司工作人員帶劉某、張某多次進行帶看，但在中介人員不知情的情況下，張某私下與其中的某一帶看房屋賣主達成房屋買賣協議。A房屋工作人員多次與買方溝通、協商無果后，遂訴諸法律。

A中介公司展示證據：

01雙方所簽帶看協議中規定：甲方（買主）確認上述房產信息系經我公司首次告知及帶看，乙方（居間方）促成甲方與上述房屋出售人簽署房屋買賣合同/房屋租賃合同之時，乙方有權按以下標準收取傭金：房屋買賣雙方每宗共按成交總價的1%收取傭金（成交總價少于肆拾萬的傭金共按壹萬元收取）；房屋租賃每宗按一個月租金標準收取傭金。我們接受您的承諾，自本協議簽署后十二個月內，如甲方或與甲方同行的看房或甲方代理人、親屬等關聯人自行與本協議載明房屋的出售人或出租人達成交易的，或者甲方或與甲方同行的看房人或甲方代理人、近親屬等關聯人實際購買本協議載明的房屋的，甲方應約定的傭金標準支付賠償金。買房對《帶看協議書》進行了確認并簽字。

02A中介公司保留有劉某、張某的帶看影像以及帶看中相關電話錄音、微信記錄，以及賣方承認與買房達成房屋買賣協議。

買方展示觀點：

01買方并非通過A房產中介公司達成交易，而是通過賣方對門鄰居引薦達成交易。

02當時雙方帶看協議中簽字的為劉某，但實際房屋成交中的合同當事人為張某，因此張某的行為不受帶看協議約束。

四雙方爭議焦點及法律意見

01買方是否享受了A房產中介公司服務從而達成了房屋買賣交易？

02帶看協議是否在約束劉某的同時，同樣約束同行人張某？

根據《民法典》相關法律規定，中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。本案中，房屋的買方委托A房屋中介作為居間方促成房屋買賣,雖然最終簽訂房屋買賣合同為張某，但在帶看協議中，雙方明確約定，該協議同樣對同行人產生效益。

#張某主張其是通過賣方鄰居達成交易的，根據《民事訴訟法》第64條“誰主張、誰舉證”規則，在其沒有充分證據舉證的情況下，其需承擔舉證不利的后果。在居間方有充分證據的情況下，根據誠信原則，買房在享受了居間方服務后達成交易，需按照所簽協議支付居間費用。