房改房是我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革過程中產(chǎn)生的概念，體現(xiàn)了城鎮(zhèn)住房由單位分配轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過渡政策，如今也可叫做已購(gòu)公有住房。

具體而言，房改房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策而購(gòu)買的已建公有住房。此處的購(gòu)買有兩種情況：一是城鎮(zhèn)職工直接以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買自己現(xiàn)住公有房；二是職工退舊房、換新房（所謂換購(gòu)房），也就是職工先退售原住舊公房，再以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買新的公房，舊房款計(jì)入新房購(gòu)房款。其中，成本價(jià)指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年由有關(guān)政府部門頒布的房改房成本價(jià)；標(biāo)準(zhǔn)價(jià)則按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和測(cè)定。

房改房的特征

房改房是國(guó)家對(duì)職工工資中沒有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，與一般商品房相比，房改房主要有以下特征：

（一）購(gòu)房主體的特定性

一般而言，享受價(jià)格優(yōu)惠的房改房購(gòu)買人僅限于售房單位的職工，主要是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工家庭。由此也可見，房改房的買賣雙方在人事工作管理上有隸屬關(guān)系，主體地位并不平等。

（二）購(gòu)房?jī)r(jià)格的福利性和優(yōu)惠性

房改房具有福利性和優(yōu)惠性的雙重屬性，所謂的福利性是指它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實(shí)現(xiàn)住房簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和建立具有社會(huì)保障性的住房供給體系的原則決定；優(yōu)惠性主要體現(xiàn)在公有住房出售的價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣。 （三）購(gòu)房的限定性

參照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（現(xiàn)已失效）第十八條規(guī)定[3]，公有住房的出售對(duì)象是職工家庭，并以家庭成員同意購(gòu)買為前提，且每一個(gè)家庭只能享受一次。同時(shí)，對(duì)于人均可購(gòu)房的建筑面積也有控制指標(biāo)規(guī)定，目的是防止個(gè)人大量低價(jià)購(gòu)買公有住房，造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。

（四）上市交易時(shí)需繳納土地出讓金

因公有住房的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得，未繳納土地出讓金，故已購(gòu)房改房在上市交易時(shí)，無論是以成本價(jià)還是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房均需按規(guī)定繳納土地出讓金。

（五）產(chǎn)權(quán)行使的限制性

房改房產(chǎn)權(quán)的行使受一定程度的限制，且根據(jù)購(gòu)買方式的不同存在一定差別：

以成本價(jià)購(gòu)買的房改房，其使用、占有、處置的權(quán)利全部歸購(gòu)買人即產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈(zèng)與。此種情形下，產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式：一是直接上市交易，由購(gòu)買人補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款；二是產(chǎn)權(quán)人按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的3%到房管部門補(bǔ)交土地出讓金后辦理變更手續(xù)將房改房變?yōu)樯唐贩亢笤偕鲜薪灰祝灰姿檬鄯靠畛愘M(fèi)外，收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。

以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房改房，購(gòu)買者對(duì)其只擁有一部分的產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)、占有權(quán)），剩下的部分產(chǎn)權(quán)仍歸單位所有，在處置權(quán)和收益權(quán)上受到較大限制，且該房屋也不能辦理贈(zèng)與。此種情形下，通常原產(chǎn)權(quán)單位保留了優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，購(gòu)買人在轉(zhuǎn)賣該房屋時(shí)應(yīng)該征得原單位的同意，如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，交易后，售房款在扣除稅費(fèi)后，由購(gòu)買人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進(jìn)行分成。購(gòu)買人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)后就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。