具體而言，房改房是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，享受國家房改優惠政策而購買的已建公有住房。此處的購買有兩種情況：一是城鎮職工直接以標準價或成本價購買自己現住公有房；二是職工退舊房、換新房（所謂換購房），也就是職工先退售原住舊公房，再以成本價或標準價購買新的公房，舊房款計入新房購房款。其中，成本價指的是該房產實際上市出售的當年由有關政府部門頒布的房改房成本價；標準價則按負擔價和抵交價之和測定。

房改房的特征

房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，與一般商品房相比，房改房主要有以下特征：

（一）購房主體的特定性

一般而言，享受價格優惠的房改房購買人僅限于售房單位的職工，主要是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工家庭。由此也可見，房改房的買賣雙方在人事工作管理上有隸屬關系，主體地位并不平等。

（二）購房價格的福利性和優惠性

房改房具有福利性和優惠性的雙重屬性，所謂的福利性是指它的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據實現住房簡單再生產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定；優惠性主要體現在公有住房出售的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優惠折扣。 （三）購房的限定性

參照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（現已失效）第十八條規定[3]，公有住房的出售對象是職工家庭，并以家庭成員同意購買為前提，且每一個家庭只能享受一次。同時，對于人均可購房的建筑面積也有控制指標規定，目的是防止個人大量低價購買公有住房，造成國有資產的流失。

（四）上市交易時需繳納土地出讓金

因公有住房的土地使用權是以劃撥方式取得，未繳納土地出讓金，故已購房改房在上市交易時，無論是以成本價還是以標準價購買的公有住房均需按規定繳納土地出讓金。

（五）產權行使的限制性

房改房產權的行使受一定程度的限制，且根據購買方式的不同存在一定差別：

以成本價購買的房改房，其使用、占有、處置的權利全部歸購買人即產權人所有，不需經過原產權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與。此種情形下，產權人可選擇兩種收益方式：一是直接上市交易，由購買人補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款；二是產權人按照市場評估價的3%到房管部門補交土地出讓金后辦理變更手續將房改房變為商品房后再上市交易，交易所得售房款除稅費外，收益全部歸產權人所有。

以標準價購買的房改房，購買者對其只擁有一部分的產權（使用權、占有權），剩下的部分產權仍歸單位所有，在處置權和收益權上受到較大限制，且該房屋也不能辦理贈與。此種情形下，通常原產權單位保留了優先回購權，購買人在轉賣該房屋時應該征得原單位的同意，如果原產權單位放棄優先回購權，交易后，售房款在扣除稅費后，由購買人和原產權單位按照房屋所有權份額比例進行分成。購買人也可以向原產權單位補齊標準價和成本價的差額，將標準價變成成本價后就可以擁有房屋全部產權。