第三方和債權(quán)人書面同意，第三方出售其特定房產(chǎn)，并使用房產(chǎn)銷售款代表債務(wù)人履行債務(wù)。如果第三方未能出售房產(chǎn)以償還債務(wù)人的債務(wù)，債權(quán)人可以要求第三方承擔(dān)什么責(zé)任？

第三人的意思表示確定由第三人履行的，第三人不承擔(dān)違約責(zé)任。確定債務(wù)為新增、擔(dān)保、抵押或者其他合同責(zé)任的，債權(quán)人可以要求第三人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第三方此類行為的性質(zhì)。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，第三人的這種行為不屬于第三人的履行，但難以構(gòu)成債務(wù)的取得、擔(dān)保和抵押。但是，債權(quán)人可以要求第三人履行協(xié)議，請求第三人變賣房產(chǎn)，并用變賣所得清償債務(wù)。

1.不構(gòu)成代表債務(wù)人履行債務(wù)的第三人

《民法典》第524條規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人在履行債務(wù)中有合法權(quán)益的，第三人有權(quán)代表債權(quán)人履行債務(wù)；但是，除非債務(wù)人只能根據(jù)債務(wù)的性質(zhì)、當(dāng)事人的約定或者法律的規(guī)定履行債務(wù)。 債權(quán)人接受第三人履行債務(wù)后，其對債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，但債務(wù)人與第三人另有約定的除外。 第三人履行是突破合同相對性的典型案例《民法典》在第三方履行的情況下，第三方不是合同的主體，第三方履行的效力是法律在特定條件下的承認(rèn)，突破了合同的相對性原則。第三人與債權(quán)人以書面形式約定將房產(chǎn)出售，并以房產(chǎn)出售價款代債務(wù)人履行債務(wù)的，第三人與債權(quán)人實際上是合同的標(biāo)的，雙方或三方（如債務(wù)人）已達(dá)成協(xié)議。因此，這種情況不構(gòu)成代表第三方履行義務(wù)。

2.不構(gòu)成抵押、債務(wù)承擔(dān)或擔(dān)保

抵押權(quán)人有優(yōu)先權(quán)以拍賣方式清償房產(chǎn)債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)對房產(chǎn)進(jìn)行折價。第三人承諾以房產(chǎn)出售價款代債務(wù)人償還債務(wù)時，第三人與債權(quán)人未約定以房產(chǎn)抵押償還債務(wù)，房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)是在登記時確立的，因此房產(chǎn)抵押權(quán)不成立。 同樣，第三方承諾代表債務(wù)人用房產(chǎn)銷售款償還債務(wù)，但沒有明確說明債務(wù)人的債務(wù)意圖。 《民法典》第552條規(guī)定，如果第三方和債務(wù)人同意共同承擔(dān)債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三方向債權(quán)人表示愿意共同承擔(dān)債務(wù)，且債權(quán)人在合理期限內(nèi)未明確拒絕，債權(quán)人可以在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)，請求第三人與債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)。從本條規(guī)定來看，第三人應(yīng)當(dāng)有明確的承擔(dān)債務(wù)人債務(wù)的意思表示，債權(quán)人可以要求第三人承擔(dān)連帶責(zé)任。另一個例子《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中變更、追加當(dāng)事人若干問題的規(guī)定》第24條規(guī)定，在執(zhí)行過程中，如果第三人代表被執(zhí)行人向執(zhí)行法院作出書面承諾，自愿履行有效法律文件確定的債務(wù)，申請執(zhí)行人申請變更或者增加第三人為被執(zhí)行人，并在承諾范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。這項規(guī)定也可被視為第三方的債務(wù)承擔(dān)。 然而，顯而易見的是，第三方僅承諾用房地產(chǎn)銷售款償還債務(wù)，并未就債務(wù)人的所有債務(wù)向債權(quán)人承擔(dān)的償還責(zé)任達(dá)成協(xié)議。認(rèn)定第三人承擔(dān)連帶責(zé)任的，沒有充分依據(jù)。 擔(dān)保人可以行使擔(dān)保人的全部財產(chǎn)償還擔(dān)保債務(wù)，但在第三方承諾以房地產(chǎn)銷售款代債務(wù)人償還債務(wù)時，第三方僅承諾以房地產(chǎn)銷售款償還債務(wù)，不涉及第三方的其他財產(chǎn)，債務(wù)人不履行或者不能履行債務(wù)時，債務(wù)人也不具有擔(dān)保債務(wù)的功能，被認(rèn)定為擔(dān)保的，推定損害第三人利益，也難以被認(rèn)定為擔(dān)保。 3.債權(quán)人可以要求第三人履行約定的義務(wù)，并要求以拍賣、變賣房產(chǎn)所得的價款清償債務(wù)。

第三人承諾以房產(chǎn)價款代債務(wù)人清償債務(wù)的，債權(quán)人可以依照《最高人民法院關(guān)于適用民法典擔(dān)保制度的解釋》第三十六條第四款的規(guī)定，請求第三人履行約定的義務(wù)，即：，司法解釋規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)不存在對抗其他權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)，具體如下：

最高人民法院關(guān)于申請死刑的決定《中華人民共和國民法典》擔(dān)保制度解讀 第36條　如果第三方向債權(quán)人提供類似的承諾文件，如余額補足和流動性支持，作為信用增級措施，并有意提供擔(dān)保，債權(quán)人要求第三方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，人民法院應(yīng)當(dāng)按照擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定處理。

第三人向債權(quán)人提供的承諾書，有與債務(wù)人共同承擔(dān)債務(wù)或者共同承擔(dān)債務(wù)的意思表示的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《民法典》第552條規(guī)定的債務(wù)承擔(dān)。 前兩款第三人提供的承諾文件難以確定是擔(dān)保還是債權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為擔(dān)保。

第三人向債權(quán)人提供的承諾文件不符合前三款規(guī)定，債權(quán)人要求第三人承擔(dān)保證責(zé)任或者連帶責(zé)任的，人民法院不予支持，但不影響其根據(jù)承諾文件要求第三方履行約定義務(wù)或承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的請求。