《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款規定：“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。本案商業銀行作為擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，其所提出的訴訟請求均系履行借款擔保合同產生的糾紛，依法可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

　　該條款規定了房屋買賣合同解除后糾紛審理方式以及出賣方的義務，但是否規定了出賣方對銀行的購房款的返還義務就可以免除買方責任，實踐中處理不一。

　　一、免除原告方責任

　　案號：(2014)烏中民四終字第1295號

　　摘要：原告(買方)與被告(賣方)房屋買賣合同解除后，借貸擔保合同解除，一審判決第三人(銀行)的還款義務由被告承擔，第三人主張原告應當承擔連帶責任。

　　裁判觀點：

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規定：商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”本案因出賣人海里行公司的原因導致徐俊娥與海里行公司的商品房預售合同及按揭貸款合同解除。按揭貸款合同解除后，購房人應當返還所貸全部款項，銀行應當返還購房人已經償還的本金及利息。在按揭貸款合同的解除系開發商違約導致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔的損失賠償責任最終亦應由開發商承擔。為了減少不必要的重復、繁瑣和當事人的訴累，在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，當然可由貸款的實際收取方即開發商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任。這也是上述條款的立法本意。原審法院依據該規定，判決由海里行公司直接向商業銀行返還本金并支付利息并無不當，上訴人主張由徐俊娥向其償還貸款本金及利息，由海里行公司承擔連帶責任的上訴理由，本院不予支持。

　　二、支持連帶責任

　　案號：(2016)黑民終482號

　　摘要：原告(買方)與被告(賣方)房屋買賣合同解除后，借貸擔保合同解除，一審判決第三人(銀行)的還款義務由被告承擔，第三人主張原告應當承擔連帶責任

　　裁判觀點：

　　首先，三方當事人簽訂的《借款合同》是當事人的真實意思表示，不違反法律法規定的禁止性規定，應合法有效，對當事人具有法律拘束力。《借款合同》約定：如因北方開發公司或張子瑩的原因致使抵押房產未能辦妥抵押登記的，哈爾濱招行有權要求張子瑩償還全部貸款，北方開發公司對張子瑩的全部債務承擔連帶責任。北方開發公司雖然直接收取貸款，但借款人為張子瑩，張子瑩作為借款合同主體，應當按照約定承擔返還本息的義務。北方開發公司作為借款合同、買賣合同、合作協議三份合同主體，依約應當按期交付房屋，并在辦理抵押登記完成前承擔連帶保證責任。因北方開發公司違約逾期交付房屋，致使商品房買賣合同及借款合同均予以解除，且未能以訴爭房屋辦理抵押登記，依約應當對張子瑩的債務向哈爾濱招行承擔保證責任。

　　其次，針對房屋買賣合同和借款合同解除的處理，最高人民法院作出《商品房買賣合同解釋》)第二十五條第二款的規定，是基于連環債務的債權人可行使代位權，為了減少當事人訴累和充分保護債權人作出的，并沒有對借款合同的債務人承擔合同義務作出免除的相關規定。按照上述規定和合同約定的處理結果雖有不同，但該規定的目的和雙方合同約定并無實質區別，即均為充分保證債權人清償債權。哈爾濱招行一審訴訟請求既請求判令張子瑩返還剩余借款本息，北方開發公司承擔連帶保證責任，又請求判令北方開發公司返還剩余貸款本息責任，其存在重復請求的問題。在哈爾濱招行并未放棄按照合同約定由張子瑩承擔返還余款本息責任的前提下，應優先適用雙方合同的約定。一審法院以哈爾濱招行請求張子瑩提前償還《借款合同》項下的全部借款，北方開發公司對張子瑩尚未償還的貸款部分互負連帶責任之請求符合約定，不符合上述法律規定為由，駁回哈爾濱招行的該部分訴訟請求，屬于對上述司法解釋的認識理解有誤，本院予以糾正。對哈爾濱招行請求判令張子瑩提前償還《借款合同》項下剩余貸款本息及北方開發公司承擔連帶保證責任的訴訟請求本院予以支持。北方開發公司在承擔連帶保證責任后可向張子瑩追償。因張子瑩在本案中僅訴訟請求北方開發公司返還其已經交付的購房款3，330，300元及自判決生效之日起至給付之日止張子瑩繳納的本金和利息，對其余購房款部分，張子瑩可另行向北方開發公司主張權利。

　　以上兩種觀點在司法實踐中都普遍存在，筆者認為應當正確理解立法的初衷和目的，不能僅從形式上理解和操作。

　　(一)借款擔保合同實質上為借款合同，不可突破合同相對性

　　在借款擔保合同中涉及，買方與銀行間的借貸關系、借貸關系與期房擔保關系，賣方與銀行的保證關系。除買賣關系，其他關系在第二份合同中有所體現。但是后四者均以第一種為前提，作為借貸關系的主體，買方直接對合同所發生的法律事實和關系承擔責任。而不能因為擔保方的責任免除債務人的責任。依據合同法第九十七條的規定‘合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據實際情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失’，因此，債務人對債權人負有直接的恢復原狀也就是返還借款的義務。

　　(二)法條是代位權而非實質義務分配，不涉及免除責任

　　條款設置包括作為最高院的特等獎案例的上海市第一中級人民法院(2013)滬一中民二(民)終字第325號判決，都是旨在通過代位請求便利審判，更多是從形式上達到審判公正降低執行風險，而不是實質義務上的分配。

　　按揭貸款合同解除后，購房方已清償的本金及利息應沖減占用貸款期間的本作為按揭擔保房產的抵押人是購房方，而判決生效后，原登記在購房方名下的擔保物由購房方返還給出售人，擔保物的現實權屬狀態確定地發生變化。這種物權變動并非是擔保物權設定人的法律行為而產生，而是屬于依公法發生之物權變動。與擔保物權設定人以法律行為(如買賣)轉讓擔保物所有權而擔保權仍得依追及效力繼續存在的情況不同，此情形下，擔保物系為法律上的滅失，擔保權人(按揭銀行)對購房方因房地產買賣合同解除出售人返還價款只可行使行物上代位權。也就是說，當購房方提出確認房地產買賣合同無效或撤銷、解除房地產買賣合同的訴訟請求后，按揭貸款銀行面臨著喪失擔保物權只享有物上代位權(物上代位權一般是指物權擔保中(如抵押、質押)擔保物因意外損害或其他原因，使擔保物消失而換來賠償金(或受讓款等其他財產時)，擔保權人仍享有的對擔保物換來的該賠償金(或受讓款等其他財產)的擔保物權。)，因此法院判令賣方直接將錢款返還銀行，實際上是其代位權的體現。

　　(三)立法初衷為了便利審判而非壓制，不可徒增金融風險。

　　審判者應當正確理解立法的實質目的，如果將出賣方作為唯一的義務主體，那么一旦出賣方經營出現問題或者跑路，將會增加債權人的風險，違反公平原則，從而影響正常的交易秩序。

　　因此，無論從情理還是法理，買方都應當承擔責任，而不是因為二十五條的存在，成為買方的避風港。

　　轉自房地產法