收樓后一樣可以協商 起訴開發商違約責任 并索賠

不少開發商由于在商品房建設過程中存在各種原因，造成項目無法如期竣工，進而導致無法在商品房買賣合同約定的時間內，向買方交房。
有的開發商為了降低逾期交房的違約金，于是在交房前不讓業主先看房，而是要求業主先簽字同意收房，才可以看房，這種做法實際上等于看房即是收房。
有的買方收房后發現房屋有嚴重的質量問題或者小區配套設施跟不上，導致無法正常居住，因而，向法院起訴或向仲裁機構申請仲裁，要求追究開發逾期交房的違約責任；有的買方收房后要求重新把房屋退還給開發商，并要求開發商將房屋驗收合格及配套設施完善后，再來通知收房。
不少法院和仲裁機構對此類案件的做法是，開發商承擔逾期交房的違約金截止日到業主收房那天的前一天，買方收房后開發商就不再承擔逾期交房的違約責任了，理由是業主既然簽字同意收房了，那么就表明已經接受開發商在這種情況下的交付了。
這種做法有欠妥之處。
它使得買方面對開發商以這種方式交房時，往往面臨兩難抉擇：如果接受，那么看房后要是發現商品房質量不合格或者其他不符合約定的情況，就無法追究開發商逾期交房的違約責任；如果拒收，那么要是商品房質量合格是的，且其他方面也符合約定，業主將可能反被開發商追究逾期收房的商品房保管費。
那么，如果買方接收了開發商交付的不合格商品房后，仍要追究開發商的逾期交房違約責任，有法律依據嗎？第一，交付竣工驗收合格的房屋是開發商的法定義務。
《建筑法》第六十一條規定，建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
另外，《建筑工程質量管理條例》第十六條也規定，建設工程經驗收合格的，方可交付使用。
第二，交房房屋并不免除開發商承擔違約責任。
按照《合同法》第一百一十一條、一百五十五條的規定，交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以要求出賣人承擔違約責任。
綜上所述，如果買方接收了開發商交付的不合格商品房后，仍可以追究開發商逾期交房的違約責任

逾期交房能先收房后追究責任嗎
擔心開發商逾期交房，擔心一旦接收房屋后，就不能再追究開發商違約責任是沒有必要的。
因為：
第一、接收房屋與追究開發商逾期交房責任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規定接收房屋后就不能再追究開發商違約責任；
第二、在開發商已經逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發商違約責任完全是購房者自身的權利；
第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。
當然，追究開發商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。
因為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。

因此領取住宅鑰匙以后驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條 ;商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

擴展資料：
案情簡介：
2012年，原告與開發公司簽訂商品房買賣合同，約定了逾期交房及逾期辦證違約金，同時約定“若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，則出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同”。

交房日期屆滿前，開發公司與原告簽署《雙方同意書》：“經本人與開發公司協商一致，本人按照合同約定時間配合辦理相關交房工作，以便按期辦理相關產證等手續，但不領取X幢X號鑰匙等物料”。
嗣后，開發公司以原告無正當理由不予以配合交房工作系明顯違約行為，其不應承擔逾期交房及逾期辦證義務。

浙江省余姚市人民法院一審認為：
本案的爭議焦點：一是涉案房屋的交付；二是違約責任的承擔。

本案中，原告周顯治、俞美芳與被告眾安公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，屬有效合同，對當事人具有法律約束力。

雙方當事人應按照約定全面履行自己的權利義務。
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

參考資料：即墨政府網-關于審理商品房買賣合同糾紛案件

拿鑰匙不影響違約責任的承擔。

如果沒有約定了結就可以．

開發商無正當理由延期交房的，購房人的選擇如下：
一、購房人的合同解除權
《合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確，該解釋規定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
該解釋又規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。
對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

以上法律規定的含義有三點：
1、購房人如欲解除合同，應當先進行催告。

2、經催告后過了三個月，開發商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權。
就是說購房者解除合同的條件是第一開發商延遲交房；第二經過催告；第三催告后滿三個月仍未交房。

3、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結束，即解除權的有效期為一年。
在此一年內都可以隨時通知開發商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權（當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外）。
并且，如果在購房者取得解除權后，開發商有催告購房者行使解除權的，則解除權的有效期縮短為三個月。

以上規定中，兩個催告和兩個三個月的規定應當區分清楚，一為購房者催告開發商交房，一為開發商催告購房者行使解除權；一為購房者催告后經過三個月取得解除權，一為開發商催告后購房者的解除權有效期縮短為三個月。

鑒于以上的規定，在開發商延遲交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開發商延遲交房后立即發函催告，一是在開發商遲遲不能交付房屋時采取的一個應對舉措；二是催告后可解除合同對開發商也是一種壓力。

催告最好以快遞等可保留憑證的方式進行。
在沒有催告的情況下，開發商長期拖延，是否可以解除合同？依合同法和司法解釋的規定，應當是不可以的，催告是解除合同的前提條件。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。
對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；延期不行使的，解除權消滅。

二、購房者要求支付違約金或者賠償損失
按照《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

以上規定可知，合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可擇一較高者適用。

購房者選擇解除合同的，能否再要求支付違約金或要求賠償損失？可以。
違約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償，解除合同后，一方仍然會存在損失，至少會發生購房款利息的損失，該損失應當補償，因此解除合同和違約賠償可以同時主張。

如果開發商違約，是否可以先收房再起訴，要根據合同約定及相關法律規定進行確定，如果合同約定，可以先收房再起訴的，當事人可以依法提起訴訟，維護自身的合法權益。

　　相關法律規定：《中華人民共和國民事訴訟法》
　　第三條　人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規定。

　　第二十一條　對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄；被告住所地與經常居住地不一致的，由經常居住地人民法院管轄。

　　對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。

　　同一訴訟的幾個被告住所地、經常居住地在兩個以上人民法院轄區的，各該人民法院都有管轄權。

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