一、房屋所有權侵權方式與法律規定

房屋所有權侵權案例在房地產交易活動中大量發生，常見的有以下類型：一是無權處分房產的行為人處分他人房產，如房屋的受委托管理人對房屋進行出售。二是部分享有房屋所有權的共有人，在其他共有人不知情的情況下處分房屋。例如登記在夫妻一方名下的夫妻共有財產，產權登記人在配偶不知情的情況下擅自處分的行為。三是盜取他人證照或偽造證照處分他人房屋的行為。

在房屋所有權受到侵害時，被侵權人往往通過提起民事起訴、撤銷民事行為的方式追求返還財產，但是返還財產的訴求受到了《物權法》106條設定的不動產善意取得制度的制約，當不動產的受讓人出于善意取得、給付合理價格并經過登記的，受讓人便取得了不動產的所有權。在這種情況下，被侵權人只能通過侵權賠償的方式進行救濟。

房屋所有權侵權行為涉及民事法律規范中物權保護和侵權責任的問題。

《物權法》第三章設立了專門保護物權的方式，即物權請求權，包括返還原物請求權、排除妨礙、消除危險、恢復原狀請求權四種方式，強化了對物權的保護。除此之外，物權人在權利遭受損害時也可以請求損害賠償。涉及侵權賠償的具體條款為《物權法》第37條：“侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。”

《侵權責任法》也將所有權的侵權賠償納入其調整范圍，《侵權責任法》第二條規定：“侵害民事權益，應當依照本法承擔侵權責任。本法所稱民事權益，包括生命權、健康權、姓名權、名譽權、榮譽權、肖像權、隱私權、婚姻自主權、監護權、所有權、用益物權、擔保物權、著作權、專利權、商標專用權、發現權、股權、繼承權等人身、財產權益。”但是《侵權責任法》更像一部“人身損害賠償法”，其所重點關注的是人身損害賠償問題，因此直接涉及財產損失賠償的規定較少，僅僅有第19條和第20條的規定。

關于房屋所有權侵權賠償的問題，雖然《物權法》與《侵權責任法》都有涉及，但是條目較少，規定較為原則。最高人民法院也沒有頒布過任何涉及財產性賠償的司法解釋，可見財產損失的賠償一直沒有成為立法和司法解釋的一個重點關注的問題。[3]下面，筆者將從房屋所有權侵權賠償的原則和計算標準方面進行探討。

二、房屋所有權侵權賠償的原則

當事人的房屋所有權遭受侵害時，會產生直接財產損失和間接財產損失。

直接財產損失包含房屋的自身價值和附有價值。房屋的自身價值是房屋的自有價值，主要表現為房屋的市場售價;房屋的附有價值是指附屬在房屋的添附物和資金，主要表現為房屋的裝修價值、購買房屋繳納的稅款和繳存的公共維修基金等。當事人的房屋所有權遭到侵害時，不僅房屋的自身價值遭受損失，而且附有價值也隨之受到損失。因此，房屋所有權的直接財產損失應適用完全賠償原則，即賠償被侵權人的實際損失，包含房屋的自身價值和附有價值。

間接財產損失包括當事人在取得該房屋前所產生的的購買和登記成本以及因房屋所有權受到侵害而產生的支出增加和收益減少。購買和登記成本主要表現為交通費用、誤工費用、登記費用、委托代理費用等。因房屋所有權受到侵害而產生的支出增加和收益減少包括：所有權受侵害的房屋是被侵害人居住房屋的，其權利受損后購買房屋前的租房成本;房屋出租收益的損失;不動產用于經營用途因被侵權而產生的停產停業損失等。

房屋所有權的間接財產損失應當根據案件具體情況對間接財產損失進行具體區分，分別適用完全賠償原則和適當賠償原則。對于客觀上已經發生的被侵權人能夠證明的間接財產損失，應適用完全賠償原則，法院應予以全部支持。對于客觀上已經發生或將來必然發生，但又無法確定或者在審判時無法預測的間接財產損失，則需要根據法律的基本價值和具體案情統籌考慮適當賠償的數額。采用此原則是基于間接財產損失的客觀性和必然性，但準確數額往往難以確定和預測的考慮。例如被侵權人喪失居住房屋時，其權利受損后購買房屋前的租房成本也會在具體情形中差異較大，這主要表現在被侵害人購買存量房屋與購買新建房屋，購買現房與購買期房從購買到入住的時間間隔存在較大差別，而這種差別在案件判決時不能夠進行預測，只能在一定期限幅度內予以適當賠償。

如何避免自己的房屋被侵權

物權法的規定是，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅以登記為準。基于此，某一套房屋歸誰所有，應以房地產登記機構的管理為準。比如，房子登記在甲的名下，那么房子就歸甲所有。甲作為房屋的所有權人，就有權對房屋享有占有、使用、處分的權利。而甲在處分該房產時，購買人只要確信房屋登記在甲的名下即可，無需關心房屋是否有其他共有人，包括夫妻共有等情形。這是房屋產權登記的法定公信力所決定的。

在生活中，往往房子經常登記在夫妻一方的名下，而共有的房產卻沒有共有人的所有權登記。而夫或妻的一方，在婚姻出現危機后，往往違背道德私自出讓房產，而另一方卻住在屋內拒不搬出，損壞了正常交易人的利益，使買受人付出了金錢，又住不進房子的尷尬局面。這極易產生道德風險，為此，物權法又規定了善意取得制度。也就是只要符合法定的條件，買受人依法取得房屋的所有權，所有權人無權追回。

為了保護自己的財產，同時，也為了保護交易相對人的利益，房屋的共有權人都應依法登記，這既可以防范道德風險，也可以避免法律風險。尤其是可以避免在出現婚姻危機時自己的財產不受侵害。

房產被持續侵權的現象較為普遍，雖然我國對相關的房產侵權的法律規定是比較全面的，但很少能夠落實到實處，相關的賠償制度是沒有具體實施，房產歸屬人在追討賠償的程序較為復雜。了解更多的法律知識請上律聊網進行專業的咨詢。