一、要注意村級集體資產拍賣的委托程序

村集體資產拍賣要嚴格按照《村民委員會組織法》和有關法律、法規及政策規定執行。村集體資產屬于本村集體的成員集體所有。村集體資產拍賣須經本村村民會議或村民代表會議決定，由村委會組織實施。村委會根據村民會議或村民代表會議的授權進行拍賣委托。否則，將會由于委托人、拍賣人未盡拍賣法定程序而導致拍賣無效。

另外，村集體資產拍賣還要注意了解當地政府的政策規定，如中共溫州市委辦公室、市政府辦公室以溫委辦發(2002)141號文件頒發“關于村集體資產產權制度改革試行辦法”。辦法要求村集體資產產權制度改革實施方案由村民會議通過，鄉鎮政府(街道辦事處)審核后，報請所在區人民政府批準組織實施。

溫州市區房地產登記機關規定，村級集體資產(房地產)經拍賣辦理權屬過戶登記的，須經街道(鄉鎮)同意簽署意見，出具經公證機關公證的《拍賣成交確認書》。如果我們不能及時了解有關特殊規定，會使拍賣工作多走彎路，降低工作效率，增加風險。

二、村級集體資產保留價的確定

村級集體資產拍賣必須經過資產評估程序。由村集體資產改制工作小組推薦2—3家有資質的評估機構，經村民(代表)會議委托評估。資產評估報告經鄉鎮政府(街道辦事處)審核后，村民(代表)會議確認資產的評估價值或根據本村資產實際情況，確定資產拍賣的保留價。

在拍賣活動中，評估價是制定保留價的基礎，保留價是村民權益維護的底線，又是拍賣能否成敗的關鍵，二者相輔相成。村民(代表)會議制定保留價的唯一依據是評估報告確定的評估價，村民(代表)會議不可能也不可以把保留價低于評估價，否則，將造成集體資產流失。如果保留價高于評估價，將會減少集體資產在市場的利益空間，降低竟買人的競買欲望，增加拍賣成交的難度，造成競買人望而卻步導致流拍，最終損害村民和村集體利益。

雖然說，評估價因受經濟環境、供求關系影響，不一定與村資產市場價格相同。因此，不宜簡單地把評估價作為拍賣保留價，但在操作上我們一般會要求村民(代表)會議將拍賣保留價與評估價相一致，既符合法定要求，又有利于拍賣。關鍵是要實現資產評估價格符合拍賣變現的目的。

資產評估是根據不同的評估目的，依照法定或允許的標準和程序對資產進行估算，作出資產價值的結論。不同的評估目的應運用不同的評估方法，產生不同的評估值。以拍賣為目的的評估，宣采用“從低策略”，以公開市場價值為原則確定其客觀合理價格，考慮快速變現等因素的影響，以下浮20%幅度為拍賣評估價為宜。這樣的評估價可以留有一定的利益空間，增加競買人的競買欲望，為爭奪拍品而展開競爭，最終能以較高價位成交。

村委會、村民(代表)會議在委托資產評估時要說明資產評估的目的，并可要求評估機構先進行資產初評，由評估機構提出資產評估的初步意見。如對資產評估存有異議或認為偏離評估目的的，有權要求評估機構就評估目的、方法、標準、程序及其他問題作出說明，重新評估并提交村民(代表)會議進行討論，予以再次確認。

拍賣人也有必要與評估機構保持經常的聯系，相互提供拍賣信息、拍賣成交價格、市場供求動態等，使評估機構也能掌握拍賣市場的動向，了解評估報告通過拍賣實踐后的結果，使資產評估更貼近市場，更貼近拍賣。

三、村級集體資產拍賣實際操作問題

l、村級集體資產拍賣標的要符合法律、法規的規定。村級集體所有的土地和法律規定屬于集體所有的山林、荒地、灘涂等自然資源不得拍賣。行政村區域內的道路、橋梁、園林綠地等屬村集體所有的公益性資產也不應作為拍賣標的。村集體所有的房地產和國家建設征用土地時，政府安排給村集體的安置用地指標經批準可按規定的辦法組織拍賣。如2002年至2004年初，本公司根據巨一村、劃龍橋村、滄寧村等村民(代表)的委托，成功舉辦了村三產留地土地使用權的拍賣。后因政府調整了村集體安置用地指標的轉讓辦法，我們又及時改變思路，于2004年下半年在市招投標中心對石坦村三產留地土地使用權進行了拍賣。

2、要根據村級集體資產拍賣標的不同情況有區別地進行拍賣。對村集體所有的建設用地，包括村企業房地產、辦公用房、營業房、農民宅基地，以及有關村級集體組織內部享受的權益等，須在村級集體組織內部進行拍賣，競買人應是本村的村民或企業、法人。對土地己被征為國有劃撥或出讓的村級集體所有的房地產，以及村民(代表)會議同意向外公開轉讓的財產權利，應組織向社會進行公開拍賣。去年我們在溫州1第一個村集體資產產權制度改革試點村一一黎明街道洪殿村進行村集體資產拍賣時，根據村級集體資產拍賣標的不同情況有區別地組織拍賣。對土地已是國有，權屬清晰的東港大樓、村綜合大樓的房地產，采用向社會進行公開拍賣。而對建設用地還是村集體所有的溫州I市黎明中路192號原菜場資產(沿街5問簡易營業房和現民豐超市經營的簡易棚房)和土地雖是國有，但不宜對外轉讓的溫州I市洪殿南路87號配電房、機器設備(兼帶服務功能)等整體資產，在村級集體組織內部的進行拍賣，由村民或本村具有法人資格的經濟組織參與競買。

3、在簽訂委托拍賣合同時，除向村委會索取相應的文件、資料權屬證件、村民(代表)會議決議、街道(鄉鎮)批準意見外，還特別酌定拍賣成交后買受人交款辦法、期限;設定資產交割，協助買受人辦理權屬證照變更、過戶的責任，期限和具體措施;分清稅、費負擔責任。資產狀況較為復雜的拍賣標的，還應為村委會、買受人制作《資產轉讓合同》樣本，約定雙方各自的權利、義務，列入拍賣系列文件。

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