一、要注意村級集體資產(chǎn)拍賣的委托程序

村集體資產(chǎn)拍賣要嚴格按照《村民委員會組織法》和有關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定執(zhí)行。村集體資產(chǎn)屬于本村集體的成員集體所有。村集體資產(chǎn)拍賣須經(jīng)本村村民會議或村民代表會議決定，由村委會組織實施。村委會根據(jù)村民會議或村民代表會議的授權(quán)進行拍賣委托。否則，將會由于委托人、拍賣人未盡拍賣法定程序而導(dǎo)致拍賣無效。

另外，村集體資產(chǎn)拍賣還要注意了解當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，如中共溫州市委辦公室、市政府辦公室以溫委辦發(fā)(2002)141號文件頒發(fā)“關(guān)于村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革試行辦法”。辦法要求村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革實施方案由村民會議通過，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)審核后，報請所在區(qū)人民政府批準組織實施。

溫州市區(qū)房地產(chǎn)登記機關(guān)規(guī)定，村級集體資產(chǎn)(房地產(chǎn))經(jīng)拍賣辦理權(quán)屬過戶登記的，須經(jīng)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))同意簽署意見，出具經(jīng)公證機關(guān)公證的《拍賣成交確認書》。如果我們不能及時了解有關(guān)特殊規(guī)定，會使拍賣工作多走彎路，降低工作效率，增加風(fēng)險。

二、村級集體資產(chǎn)保留價的確定

村級集體資產(chǎn)拍賣必須經(jīng)過資產(chǎn)評估程序。由村集體資產(chǎn)改制工作小組推薦2—3家有資質(zhì)的評估機構(gòu)，經(jīng)村民(代表)會議委托評估。資產(chǎn)評估報告經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)審核后，村民(代表)會議確認資產(chǎn)的評估價值或根據(jù)本村資產(chǎn)實際情況，確定資產(chǎn)拍賣的保留價。

在拍賣活動中，評估價是制定保留價的基礎(chǔ)，保留價是村民權(quán)益維護的底線，又是拍賣能否成敗的關(guān)鍵，二者相輔相成。村民(代表)會議制定保留價的唯一依據(jù)是評估報告確定的評估價，村民(代表)會議不可能也不可以把保留價低于評估價，否則，將造成集體資產(chǎn)流失。如果保留價高于評估價，將會減少集體資產(chǎn)在市場的利益空間，降低竟買人的競買欲望，增加拍賣成交的難度，造成競買人望而卻步導(dǎo)致流拍，最終損害村民和村集體利益。

雖然說，評估價因受經(jīng)濟環(huán)境、供求關(guān)系影響，不一定與村資產(chǎn)市場價格相同。因此，不宜簡單地把評估價作為拍賣保留價，但在操作上我們一般會要求村民(代表)會議將拍賣保留價與評估價相一致，既符合法定要求，又有利于拍賣。關(guān)鍵是要實現(xiàn)資產(chǎn)評估價格符合拍賣變現(xiàn)的目的。

資產(chǎn)評估是根據(jù)不同的評估目的，依照法定或允許的標準和程序?qū)Y產(chǎn)進行估算，作出資產(chǎn)價值的結(jié)論。不同的評估目的應(yīng)運用不同的評估方法，產(chǎn)生不同的評估值。以拍賣為目的的評估，宣采用“從低策略”，以公開市場價值為原則確定其客觀合理價格，考慮快速變現(xiàn)等因素的影響，以下浮20%幅度為拍賣評估價為宜。這樣的評估價可以留有一定的利益空間，增加競買人的競買欲望，為爭奪拍品而展開競爭，最終能以較高價位成交。

村委會、村民(代表)會議在委托資產(chǎn)評估時要說明資產(chǎn)評估的目的，并可要求評估機構(gòu)先進行資產(chǎn)初評，由評估機構(gòu)提出資產(chǎn)評估的初步意見。如對資產(chǎn)評估存有異議或認為偏離評估目的的，有權(quán)要求評估機構(gòu)就評估目的、方法、標準、程序及其他問題作出說明，重新評估并提交村民(代表)會議進行討論，予以再次確認。

拍賣人也有必要與評估機構(gòu)保持經(jīng)常的聯(lián)系，相互提供拍賣信息、拍賣成交價格、市場供求動態(tài)等，使評估機構(gòu)也能掌握拍賣市場的動向，了解評估報告通過拍賣實踐后的結(jié)果，使資產(chǎn)評估更貼近市場，更貼近拍賣。

三、村級集體資產(chǎn)拍賣實際操作問題

l、村級集體資產(chǎn)拍賣標的要符合法律、法規(guī)的規(guī)定。村級集體所有的土地和法律規(guī)定屬于集體所有的山林、荒地、灘涂等自然資源不得拍賣。行政村區(qū)域內(nèi)的道路、橋梁、園林綠地等屬村集體所有的公益性資產(chǎn)也不應(yīng)作為拍賣標的。村集體所有的房地產(chǎn)和國家建設(shè)征用土地時，政府安排給村集體的安置用地指標經(jīng)批準可按規(guī)定的辦法組織拍賣。如2002年至2004年初，本公司根據(jù)巨一村、劃龍橋村、滄寧村等村民(代表)的委托，成功舉辦了村三產(chǎn)留地土地使用權(quán)的拍賣。后因政府調(diào)整了村集體安置用地指標的轉(zhuǎn)讓辦法，我們又及時改變思路，于2004年下半年在市招投標中心對石坦村三產(chǎn)留地土地使用權(quán)進行了拍賣。

2、要根據(jù)村級集體資產(chǎn)拍賣標的不同情況有區(qū)別地進行拍賣。對村集體所有的建設(shè)用地，包括村企業(yè)房地產(chǎn)、辦公用房、營業(yè)房、農(nóng)民宅基地，以及有關(guān)村級集體組織內(nèi)部享受的權(quán)益等，須在村級集體組織內(nèi)部進行拍賣，競買人應(yīng)是本村的村民或企業(yè)、法人。對土地己被征為國有劃撥或出讓的村級集體所有的房地產(chǎn)，以及村民(代表)會議同意向外公開轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)組織向社會進行公開拍賣。去年我們在溫州1第一個村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革試點村一一黎明街道洪殿村進行村集體資產(chǎn)拍賣時，根據(jù)村級集體資產(chǎn)拍賣標的不同情況有區(qū)別地組織拍賣。對土地已是國有，權(quán)屬清晰的東港大樓、村綜合大樓的房地產(chǎn)，采用向社會進行公開拍賣。而對建設(shè)用地還是村集體所有的溫州I市黎明中路192號原菜場資產(chǎn)(沿街5問簡易營業(yè)房和現(xiàn)民豐超市經(jīng)營的簡易棚房)和土地雖是國有，但不宜對外轉(zhuǎn)讓的溫州I市洪殿南路87號配電房、機器設(shè)備(兼帶服務(wù)功能)等整體資產(chǎn)，在村級集體組織內(nèi)部的進行拍賣，由村民或本村具有法人資格的經(jīng)濟組織參與競買。

3、在簽訂委托拍賣合同時，除向村委會索取相應(yīng)的文件、資料權(quán)屬證件、村民(代表)會議決議、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))批準意見外，還特別酌定拍賣成交后買受人交款辦法、期限;設(shè)定資產(chǎn)交割，協(xié)助買受人辦理權(quán)屬證照變更、過戶的責(zé)任，期限和具體措施;分清稅、費負擔(dān)責(zé)任。資產(chǎn)狀況較為復(fù)雜的拍賣標的，還應(yīng)為村委會、買受人制作《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》樣本，約定雙方各自的權(quán)利、義務(wù)，列入拍賣系列文件。

如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律聊網(wǎng)進行法律咨詢。