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限購(gòu)之后中國(guó)房?jī)r(jià)到底怎么變

2023-06-06 19:14發(fā)布

限購(gòu)之后中國(guó)房?jī)r(jià)到底怎么變

其實(shí)在談房?jī)r(jià)變動(dòng)之前,我們可以參考一下過去的變化,眾所周知房?jī)r(jià)快速上漲始于2004年,2004年房上行的走勢(shì)一直持續(xù)到2008年,才被全球金融危機(jī)打斷;之后幾個(gè)月出現(xiàn)了下行的走勢(shì)。但很快就在2009年下半年之后重拾漲勢(shì),并且漲幅迅速擴(kuò)大;2010年二季度之后,漲勢(shì)受到一定抑制,于2011年四季度之后出現(xiàn)普遍環(huán)比下跌,但總體上仍維持上漲態(tài)勢(shì);2012年底,房?jī)r(jià)走勢(shì)反轉(zhuǎn)再次發(fā)生,并在2013年演變?yōu)楸q,北上廣深新房?jī)r(jià)格同比漲幅一度超過20%;2014年5月之后又轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡榄h(huán)比下跌,直到2015年,受到年內(nèi)連續(xù)五次降息及市場(chǎng)需求擴(kuò)大的影響,房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭持續(xù)到現(xiàn)在。

換句話說,每逢遇到房產(chǎn)限購(gòu)政策或者是限購(gòu)政策加強(qiáng)的時(shí)候,北京房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)明顯的下滑,相信這一次也不會(huì)例外。

可另一方面,在房?jī)r(jià)下降之后,北京的房?jī)r(jià)不約而同的迎來(lái)了明顯的反彈,也就是說,隨著未來(lái)政策的效力減弱,一線城市的房?jī)r(jià)在小幅下跌之后將迎來(lái)更為強(qiáng)勢(shì)的反彈。

究其原因,一線城市擁有龐大的人口基礎(chǔ),而眾多的人口推高了住房需求,雖然限購(gòu)政策在短期內(nèi)壓制了需求,但隨著時(shí)間的推移,被壓制的需求將在一定時(shí)間內(nèi)大量入市,所以需求的爆發(fā),必將再次推高房?jī)r(jià)。

二線城市

從本次限購(gòu)的城市我們可以發(fā)現(xiàn),二線城市多是一些省會(huì)城市或者是區(qū)域重點(diǎn)城市,雖然城市數(shù)量多,但對(duì)比上一輪的限購(gòu)政策來(lái)看,本次樓市限購(gòu)力度并不大。

根據(jù)資料,全面限購(gòu)是國(guó)務(wù)院在2010年4月出臺(tái)的“新國(guó)十條”開始,而南京市是從2011年2月開始出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則,到2014年9月全面結(jié)束限購(gòu)。

從2011年2月限購(gòu)開始后,南京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)一年的調(diào)整,然后出現(xiàn)大幅反彈,到2013年底再次進(jìn)入調(diào)整,直到2014年限購(gòu)取消。

可以看出,限購(gòu)對(duì)南京房?jī)r(jià)的影響的確偏負(fù)面,從2011年到2014年跨度4年,其中2011年和2014年兩年是調(diào)整的,2012和2013年兩年是反彈的。

可是這個(gè)影響也很難說就一定是限購(gòu)造成的,所以,從南京這個(gè)案例來(lái)分析,限購(gòu)對(duì)成交量和房?jī)r(jià)有一定相關(guān)性,但很明顯,參考意義不大。用一句白話就是說,限購(gòu)影響不了樓市趨勢(shì)。

這是因?yàn)椋拶?gòu)只是限制住了人們的買房需求,當(dāng)限購(gòu)政策開始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響時(shí),一部分的需求被抑制住了,需求減少,房?jī)r(jià)自然就降下來(lái)了,所以這也就讓人們產(chǎn)生了限購(gòu)有抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的作用,但長(zhǎng)期來(lái)看,對(duì)一個(gè)城市房?jī)r(jià)漲跌起漲決定作用還是人口和需求。

在本輪限購(gòu)的二線城市中,并不是所有的城市未來(lái)預(yù)期都會(huì)向好發(fā)展,這其中,諸如南京、杭州、廈門等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,后市房?jī)r(jià)在限購(gòu)之后仍將看漲,因?yàn)檫@些地區(qū)持續(xù)不斷地吸引人口流入,有著強(qiáng)大的需求作為支撐。

但是,對(duì)于諸如合肥、鄭州、南昌等城市來(lái)說,其所在省份本身就是人口流出大省,流入到本省省會(huì)的人口自然也會(huì)相應(yīng)的減少,需求也會(huì)降低;同時(shí),這些城市相較南京、杭州、廈門等城市缺乏明顯的競(jìng)爭(zhēng)力,并不足以吸引大量的人口回流,再加上這輪上房?jī)r(jià)上漲本身就是由于大量外來(lái)資金所引發(fā),一旦發(fā)生資金撤離,這些城市的房?jī)r(jià)難免會(huì)出現(xiàn)下滑。

三四線城市

從三線城市的限購(gòu)名單上我們可以發(fā)現(xiàn),無(wú)論是無(wú)錫、昆山還是東莞、佛山均鄰近一先城市,也就是說三四線城市之所以限購(gòu),是由于一線城市過于嚴(yán)厲的限購(gòu)政策造成需求外溢所導(dǎo)致的。但這種情況并不普遍,畢竟我國(guó)的一線城市僅有北上廣深。

不過需要注意的是,隨著越來(lái)越多的二線城市重啟限購(gòu),那些鄰近二線城市的三四城市或許也將迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)上漲的局面。

比如在2010年,彼時(shí),房?jī)r(jià)排名第一的是杭州,由于杭州房?jī)r(jià)過高,使得浙江省內(nèi)其他城市紛紛受益,從2010年全國(guó)房?jī)r(jià)排行榜的數(shù)據(jù)來(lái)看,除杭州外,排名前20的城市,還有五個(gè)城市來(lái)自浙江,其中溫州、寧波等城市甚至超過了廣州和深圳。

但是在大規(guī)模限購(gòu)之后,三四城市的房?jī)r(jià)將來(lái)到一個(gè)岔路口。

一種情況是,受大城市限購(gòu)后需求外溢的影響,部分三四線城市可能迎來(lái)一波新的房?jī)r(jià)上漲。

另一種情況則恰恰相反,限購(gòu)是一個(gè)信號(hào),有下調(diào)心理預(yù)期的作用,會(huì)有部分購(gòu)房者認(rèn)為此輪限購(gòu)政策的頒布將會(huì)是國(guó)家收緊樓市政策的一個(gè)信號(hào),進(jìn)而推遲入市時(shí)間甚至是放棄買房,這樣一來(lái)市場(chǎng)需求萎縮,將使大城市周邊的房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式的下跌。

到底是漲還是跌,取決于資金有沒有新的投資去向,A股、港股、美元還是黃金期貨?讓我們拭目以待。


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