其實在談房價變動之前，我們可以參考一下過去的變化，眾所周知房價快速上漲始于2004年，2004年房上行的走勢一直持續到2008年，才被全球金融危機打斷;之后幾個月出現了下行的走勢。但很快就在2009年下半年之后重拾漲勢，并且漲幅迅速擴大;2010年二季度之后，漲勢受到一定抑制，于2011年四季度之后出現普遍環比下跌，但總體上仍維持上漲態勢;2012年底，房價走勢反轉再次發生，并在2013年演變為暴漲，北上廣深新房價格同比漲幅一度超過20%;2014年5月之后又轉變為普遍環比下跌，直到2015年，受到年內連續五次降息及市場需求擴大的影響，房價上漲勢頭持續到現在。

換句話說，每逢遇到房產限購政策或者是限購政策加強的時候，北京房價都會出現明顯的下滑，相信這一次也不會例外。

可另一方面，在房價下降之后，北京的房價不約而同的迎來了明顯的反彈，也就是說，隨著未來政策的效力減弱，一線城市的房價在小幅下跌之后將迎來更為強勢的反彈。

究其原因，一線城市擁有龐大的人口基礎，而眾多的人口推高了住房需求，雖然限購政策在短期內壓制了需求，但隨著時間的推移，被壓制的需求將在一定時間內大量入市，所以需求的爆發，必將再次推高房價。

二線城市

從本次限購的城市我們可以發現，二線城市多是一些省會城市或者是區域重點城市，雖然城市數量多，但對比上一輪的限購政策來看，本次樓市限購力度并不大。

根據資料，全面限購是國務院在2010年4月出臺的“新國十條”開始，而南京市是從2011年2月開始出臺限購細則，到2014年9月全面結束限購。

從2011年2月限購開始后，南京房價出現了持續一年的調整，然后出現大幅反彈，到2013年底再次進入調整，直到2014年限購取消。

可以看出，限購對南京房價的影響的確偏負面，從2011年到2014年跨度4年，其中2011年和2014年兩年是調整的，2012和2013年兩年是反彈的。

可是這個影響也很難說就一定是限購造成的，所以，從南京這個案例來分析，限購對成交量和房價有一定相關性，但很明顯，參考意義不大。用一句白話就是說，限購影響不了樓市趨勢。

這是因為，限購只是限制住了人們的買房需求，當限購政策開始對市場產生影響時，一部分的需求被抑制住了，需求減少，房價自然就降下來了，所以這也就讓人們產生了限購有抑制房價增長的作用，但長期來看，對一個城市房價漲跌起漲決定作用還是人口和需求。

在本輪限購的二線城市中，并不是所有的城市未來預期都會向好發展，這其中，諸如南京、杭州、廈門等沿海經濟發達的城市，后市房價在限購之后仍將看漲，因為這些地區持續不斷地吸引人口流入，有著強大的需求作為支撐。

但是，對于諸如合肥、鄭州、南昌等城市來說，其所在省份本身就是人口流出大省，流入到本省省會的人口自然也會相應的減少，需求也會降低;同時，這些城市相較南京、杭州、廈門等城市缺乏明顯的競爭力，并不足以吸引大量的人口回流，再加上這輪上房價上漲本身就是由于大量外來資金所引發，一旦發生資金撤離，這些城市的房價難免會出現下滑。

三四線城市

從三線城市的限購名單上我們可以發現，無論是無錫、昆山還是東莞、佛山均鄰近一先城市，也就是說三四線城市之所以限購，是由于一線城市過于嚴厲的限購政策造成需求外溢所導致的。但這種情況并不普遍，畢竟我國的一線城市僅有北上廣深。

不過需要注意的是，隨著越來越多的二線城市重啟限購，那些鄰近二線城市的三四城市或許也將迎來新一輪房價上漲的局面。

比如在2010年，彼時，房價排名第一的是杭州，由于杭州房價過高，使得浙江省內其他城市紛紛受益，從2010年全國房價排行榜的數據來看，除杭州外，排名前20的城市，還有五個城市來自浙江，其中溫州、寧波等城市甚至超過了廣州和深圳。

但是在大規模限購之后，三四城市的房價將來到一個岔路口。

一種情況是，受大城市限購后需求外溢的影響，部分三四線城市可能迎來一波新的房價上漲。

另一種情況則恰恰相反，限購是一個信號，有下調心理預期的作用，會有部分購房者認為此輪限購政策的頒布將會是國家收緊樓市政策的一個信號，進而推遲入市時間甚至是放棄買房，這樣一來市場需求萎縮，將使大城市周邊的房價出現斷崖式的下跌。

到底是漲還是跌，取決于資金有沒有新的投資去向，A股、港股、美元還是黃金期貨?讓我們拭目以待。