其實(shí)在談房?jī)r(jià)變動(dòng)之前，我們可以參考一下過(guò)去的變化，眾所周知房?jī)r(jià)快速上漲始于2004年，2004年房上行的走勢(shì)一直持續(xù)到2008年，才被全球金融危機(jī)打斷;之后幾個(gè)月出現(xiàn)了下行的走勢(shì)。但很快就在2009年下半年之后重拾漲勢(shì)，并且漲幅迅速擴(kuò)大;2010年二季度之后，漲勢(shì)受到一定抑制，于2011年四季度之后出現(xiàn)普遍環(huán)比下跌，但總體上仍維持上漲態(tài)勢(shì);2012年底，房?jī)r(jià)走勢(shì)反轉(zhuǎn)再次發(fā)生，并在2013年演變?yōu)楸q，北上廣深新房?jī)r(jià)格同比漲幅一度超過(guò)20%;2014年5月之后又轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡榄h(huán)比下跌，直到2015年，受到年內(nèi)連續(xù)五次降息及市場(chǎng)需求擴(kuò)大的影響，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭持續(xù)到現(xiàn)在。

換句話說(shuō)，每逢遇到房產(chǎn)限購(gòu)政策或者是限購(gòu)政策加強(qiáng)的時(shí)候，北京房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)明顯的下滑，相信這一次也不會(huì)例外。

可另一方面，在房?jī)r(jià)下降之后，北京的房?jī)r(jià)不約而同的迎來(lái)了明顯的反彈，也就是說(shuō)，隨著未來(lái)政策的效力減弱，一線城市的房?jī)r(jià)在小幅下跌之后將迎來(lái)更為強(qiáng)勢(shì)的反彈。

究其原因，一線城市擁有龐大的人口基礎(chǔ)，而眾多的人口推高了住房需求，雖然限購(gòu)政策在短期內(nèi)壓制了需求，但隨著時(shí)間的推移，被壓制的需求將在一定時(shí)間內(nèi)大量入市，所以需求的爆發(fā)，必將再次推高房?jī)r(jià)。

二線城市

從本次限購(gòu)的城市我們可以發(fā)現(xiàn)，二線城市多是一些省會(huì)城市或者是區(qū)域重點(diǎn)城市，雖然城市數(shù)量多，但對(duì)比上一輪的限購(gòu)政策來(lái)看，本次樓市限購(gòu)力度并不大。

根據(jù)資料，全面限購(gòu)是國(guó)務(wù)院在2010年4月出臺(tái)的“新國(guó)十條”開(kāi)始，而南京市是從2011年2月開(kāi)始出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，到2014年9月全面結(jié)束限購(gòu)。

從2011年2月限購(gòu)開(kāi)始后，南京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)一年的調(diào)整，然后出現(xiàn)大幅反彈，到2013年底再次進(jìn)入調(diào)整，直到2014年限購(gòu)取消。

可以看出，限購(gòu)對(duì)南京房?jī)r(jià)的影響的確偏負(fù)面，從2011年到2014年跨度4年，其中2011年和2014年兩年是調(diào)整的，2012和2013年兩年是反彈的。

可是這個(gè)影響也很難說(shuō)就一定是限購(gòu)造成的，所以，從南京這個(gè)案例來(lái)分析，限購(gòu)對(duì)成交量和房?jī)r(jià)有一定相關(guān)性，但很明顯，參考意義不大。用一句白話就是說(shuō)，限購(gòu)影響不了樓市趨勢(shì)。

這是因?yàn)椋拶?gòu)只是限制住了人們的買房需求，當(dāng)限購(gòu)政策開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響時(shí)，一部分的需求被抑制住了，需求減少，房?jī)r(jià)自然就降下來(lái)了，所以這也就讓人們產(chǎn)生了限購(gòu)有抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的作用，但長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)一個(gè)城市房?jī)r(jià)漲跌起漲決定作用還是人口和需求。

在本輪限購(gòu)的二線城市中，并不是所有的城市未來(lái)預(yù)期都會(huì)向好發(fā)展，這其中，諸如南京、杭州、廈門等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，后市房?jī)r(jià)在限購(gòu)之后仍將看漲，因?yàn)檫@些地區(qū)持續(xù)不斷地吸引人口流入，有著強(qiáng)大的需求作為支撐。

但是，對(duì)于諸如合肥、鄭州、南昌等城市來(lái)說(shuō)，其所在省份本身就是人口流出大省，流入到本省省會(huì)的人口自然也會(huì)相應(yīng)的減少，需求也會(huì)降低;同時(shí)，這些城市相較南京、杭州、廈門等城市缺乏明顯的競(jìng)爭(zhēng)力，并不足以吸引大量的人口回流，再加上這輪上房?jī)r(jià)上漲本身就是由于大量外來(lái)資金所引發(fā)，一旦發(fā)生資金撤離，這些城市的房?jī)r(jià)難免會(huì)出現(xiàn)下滑。

三四線城市

從三線城市的限購(gòu)名單上我們可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是無(wú)錫、昆山還是東莞、佛山均鄰近一先城市，也就是說(shuō)三四線城市之所以限購(gòu)，是由于一線城市過(guò)于嚴(yán)厲的限購(gòu)政策造成需求外溢所導(dǎo)致的。但這種情況并不普遍，畢竟我國(guó)的一線城市僅有北上廣深。

不過(guò)需要注意的是，隨著越來(lái)越多的二線城市重啟限購(gòu)，那些鄰近二線城市的三四城市或許也將迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)上漲的局面。

比如在2010年，彼時(shí)，房?jī)r(jià)排名第一的是杭州，由于杭州房?jī)r(jià)過(guò)高，使得浙江省內(nèi)其他城市紛紛受益，從2010年全國(guó)房?jī)r(jià)排行榜的數(shù)據(jù)來(lái)看，除杭州外，排名前20的城市，還有五個(gè)城市來(lái)自浙江，其中溫州、寧波等城市甚至超過(guò)了廣州和深圳。

但是在大規(guī)模限購(gòu)之后，三四城市的房?jī)r(jià)將來(lái)到一個(gè)岔路口。

一種情況是，受大城市限購(gòu)后需求外溢的影響，部分三四線城市可能迎來(lái)一波新的房?jī)r(jià)上漲。

另一種情況則恰恰相反，限購(gòu)是一個(gè)信號(hào)，有下調(diào)心理預(yù)期的作用，會(huì)有部分購(gòu)房者認(rèn)為此輪限購(gòu)政策的頒布將會(huì)是國(guó)家收緊樓市政策的一個(gè)信號(hào)，進(jìn)而推遲入市時(shí)間甚至是放棄買房，這樣一來(lái)市場(chǎng)需求萎縮，將使大城市周邊的房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式的下跌。

到底是漲還是跌，取決于資金有沒(méi)有新的投資去向，A股、港股、美元還是黃金期貨?讓我們拭目以待。