逾期交房會不會構成違約應解除租賃合同

案情簡介：逾期交房是否構成違約，應解除租賃合同

陳某稱，2013年10月1日，陳某、武某就上海市基隆路XXX號**國際貿易大樓1503室房屋簽訂租賃合同，約定，武某于2013年10月20日至2015年10月19日期間將上述房屋出租給陳某作辦公使某;武某于2013年10月20日之前將房屋騰空并交給陳某使某;武某逾期交房超過30日的，則每逾期一日按照應付租金的百分之一向陳某支付滯納金;一方違約，向另外一方支付違約金人民幣(以下幣種同)3，800元。上述約定系雙方真實意思表示，對雙方均具有約束力，經陳某多次催促，武某至今仍未交付房屋，并拒絕履行合同，武某的行為已經構成違約。

法院判決：租賃合同解除

經審理查明，上海市浦東新區基隆路XXX號**國際貿易大樓1503室房屋的權利人為武某、俞*。2013年10月1日，出租方武某(甲方)與承租方陳某(乙方，其委托王燕僑代為簽署)就上述房屋簽訂《租賃合同》，約定租賃期限自2013年10月20日起至2015年10月19日止，甲方應于2013年10月20日以前將房屋騰空交給乙方使某。乙方應付的定金為3，800元，2013年10月1日支付給甲方定金共計3，800元，如有不足則于一日內補足。在本合同簽訂之后至租期開始之前如甲方違約，則上述定金由甲方雙倍返還乙方，如乙方違約則定金由甲方沒收。租期開始之后，上述定金轉為租賃保證金。甲方須按時將房屋及附屬設施交付乙方使某，如甲方逾期交付房屋超過三十日，則每逾期一日按應付租金的百分之一向乙方支付滯納金。如甲方逾期超過四十五天，則視為甲方構成違約，乙方有權解除租賃合同，并追究甲方違約責任，甲方應雙倍返還乙方定金共計7，600元。

律師說法：如何認定租賃合同是否解除

陳某、武某之間簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律禁止性規定，當屬合法有效，雙方均應遵照履行。《中華人民共和國物權法》第九十六條規定，共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。房屋共有人俞*雖未在合同上簽字，但租賃合同并非對租賃房屋的處分，不以共有人合議一致作為租賃合同成立、生效的條件，基于武某與俞*的產權共有關系以及身份關系，武某有權出租系爭房屋，武某以俞*未在合同上簽字為由主張涉案租賃合同僅為意向合同，缺乏法律依據。《租賃合同》約定，甲方(武某)須按時將房屋及附屬設施交付乙方(陳某)使某，如甲方逾期交付房屋超過三十日，則每逾期一日按應付租金的百分之一向乙方支付滯納金。該條款約定的滯納金實屬逾期交房違約金。本案中，武某未按約向陳某履行交房義務，并以高價另租他人且已實際履行，其行為顯屬惡意違約，應當承擔相應違約責任。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經合法占有租賃房屋的;(二)已經辦理登記備案手續的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。鑒于武某已將系爭房屋另行出租并實際履行，基于債權平等性原則，陳某再要求武某履行合同、交付租賃房屋，沒有法律依據。雖然武某為本案合同違約方，但鑒于涉案租賃合同客觀上已無法履行，且武某亦據此主張解除合同，故涉案租賃合同于2014年1月31日解除。合同解除后，就陳某支付的租賃保證金3，800元，武某應當返還。

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