
現實生活中,買房是一個家庭的大事。但房屋的買賣交易過程中,卻也容易出現各種情況,導致合同無法實際履行。而本文要討論的,就是因第三人導致出賣人無法向買受人交房的情況下,買受人或出賣人應當如何主張權利。
一、賣房人向買房人承擔違約責任
合同具有相對性且違約責任是無過錯責任。《合同法》第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”根據該規定,只要賣房人沒有按照合同約定向買房人交付房屋就要承擔違約責任。賣房人不能向買房人交房的原因一般不構成買房人免責的事由。
在合同糾紛中法定的免責事由一般是不可抗力或者情勢變更。《合同法》第一百一十七條規定:“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。”《合同法解釋二》第二十六條:“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”賣房人因第三人的原因導致不能交房給買房人明顯不構成不可抗力或者情勢變更,因此不能免責。
二、第三人向賣房人承擔侵權責任
1、責任的成立
如果第三人是無權占有賣房人的房屋,則構成侵權,需要承擔侵權責任。《侵權責任法》第二條規定:“侵害民事權益,應當依照本法承擔侵權責任。本法所稱民事權益,包括生命權、健康權、姓名權、名譽權、榮譽權、肖像權、隱私權、婚姻自主權、監護權、所有權、用益物權、擔保物權、著作權、專利權、商標專用權、發現權、股權、繼承權等人身、財產權益。”《物權法》第三十九條規定:“所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”標的房屋在過戶到買房人名下之前,房屋所有權人為賣房人,賣房人對房屋享有占有、使用、收益、處分的權利,第三人無權占有房屋即構成侵權,應當向賣房人承擔侵權責任。當然,站在買房人的角度,在取得房屋所有權后也可以起訴無權占有房屋的第三人排除妨害。
2、免責
如果第三人是合法占有房屋,則不論是賣房人還是買房人都無權要求第三人承擔侵權責任。最典型的是第三人為標的房屋的承租人,標的房屋在租賃期間發生所有權變動,則在租賃期限屆滿之前第三人有權繼續占有房屋。根據《合同法》第二百二十九條的規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”賣房人無權向第三人主張賠償,第三人可以免責。
來源:房產律政
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