
開發商的交房義務實際上是由書面通知義務、交付房屋的主義務及交付、提示必要文件資料的附隨義務組合構成的義務群。根據司法解釋規定,在當事人沒有特別約定的情況下,“轉移占有”視為交房完成,交房在法律上是房屋毀損、滅失風險劃分的標志,同時在實踐中也是開發商開始承擔保修責任,購房者開始繳納物業費的時間點。本文據此討論了開發商逾期交房的責任認定問題。
交房即“房屋的交付”是商品房買賣合同履行中的重要環節,交房不同于普通買賣合同中的交貨,而是具有顯著的合同程序性與專業技術性的活動,具體而言,從程序上是由開發商的通知收房、房屋交付與購房者的質量驗收、書面確認四個基本環節組成,專業技術方面則涉及房屋質量驗收、相關房地產資料交付與出示兩大基本問題。筆者認為,開發商的交房義務實際上是由書面通知義務、交付房屋的主義務及交付、提示必要文件資料的附隨義務組合構成的義務群。根據司法解釋規定,在當事人沒有特別約定的情況下,“轉移占有”視為交房完成,交房在法律上是房屋毀損、滅失風險劃分的標志,同時在實踐中也是開發商開始承擔保修責任,購房者開始繳納物業費的時間點。
(一)正確區分及審查逾期交房的兩類情況
1.開發商未按約定期限交房
2.購房人合理拒絕收房視為開發商未按期交房
(二)逾期交房的責任承擔方式
(三)開發商免責情況的審查
1.對于不可抗力的免責審查
2.對于因第三人的原因而主張免責的審查
在商品房預售合同糾紛中,司法實踐中,開發商提出的所謂第三人的原因主要有:因工程隊的施工質量問題而造成施工停工、因拖欠民工工資致民工停工而延誤工期、因工地周邊居民抗議而暫緩施工、因政府規劃改變而延緩工期等。根據合同相對性原則及《合同法》第121條的規定,開發商不能請求免責,仍應向業主承擔逾期交房的違約責任,開發商與第三人間的糾紛由雙方另行解決。
但有一種特殊情形值得注意,即因政府政策的原因或規劃改變而導致開發商不能按期交房的情形,房地產開發項目與政府行為密切相關,政府的規劃變更往往會直接影響項目進度,這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇,但可考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發商逾期交房的,開發商能否免責,實務上存在很大爭議。有觀點認為,我國合同法確立的是嚴格責任制度,一方當事人違反合同規定,除不可抗力外,均應向合同相對方承擔違約責任。筆者不同意這種觀點,因為此類情況也是開發商不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況,不能歸責于開發商,完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度,在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設立情勢變更制度,但在實踐中可以靈活運用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》的精神,根據公平原則并結合案情實際認定開發商免責。該解釋第26條規定,“合同成立以后發生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求法院變更或者解除合同的,人民法院應根據公平原則,并結合案件實際情況確定是否變更或者解除”。根據這一規定精神,繼續按合同約定的期限交房對開發商而言是明顯的不公平,開發商可以請求法院對該條款予以變更。【1】
注:【1】周峰、李興:《商品房買賣合同糾紛中開發商的幾類違約責任認定》,載《法律適用》2010年第11期。
文/王林清 最高人民法院民一庭法官
郭燕枝 北京市第一中級人民法院審判委員會委員、民一庭庭長
楊心忠 最高人民法院審判監督庭法官
本文節選自《房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規則》
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