裁判要旨：關于金某某、高某、高某A請求調整違約金的問題?！逗贤ā返谝话僖皇臈l規定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。原審法院認為買賣雙方在約定了總房款的20％賠償金的情況下，又約定每日萬分之五的違約金顯屬過高，可予適當減少。

案號索引：（2009）滬高民一（民）終字第48號

案情簡介：

2004年10月19日，金某某、高某、高某A登記為上海市閔行區金豐路xxx弄x區xxx號房屋的共同共有人?！渡虾Ｊ蟹康禺a登記冊》的備注欄載明，高某A的監護人為金某某。訟爭房屋上設定了抵押權人為華夏銀行上海楊浦支行的抵押，債權數額為3,360,000元。2005年11月2日，金某某、高某、高某A在訟爭房屋上再次設定抵押，抵押權人為唐某某，債權數額為2,600,000元。

2006年2月21日，張某某與金某某訂立《定金協議》約定，張某某擬向金某某購買訟爭房屋，建筑面積為315.85平方米，成交價為8,600,000元，并定于2006年2月28日前簽訂買賣合同。居間方美墅公司也在協議上蓋章確認。張某某當日支付定金30,000元。

2006年2月23日，金某某以本人及高某、高某A的名義（甲方）與張某某、楊某A、楊某B（乙方）訂立《上海市房地產買賣合同》及《補償協議》約定：乙方購買甲方座落于上海市閔行區金豐路xxx弄x區xxx號房屋，轉讓價款為7,000,000元。乙方同意就現有裝潢及附屬設施、設備另行補償甲方1,550,000元。雙方均認知，目前該房地產已設定抵押，抵押權人是華夏銀行上海分行，剩余債務金額約為3,100,000元，甲方承諾于乙方完成本合同付款協議第2條所列付款義務后三十日內還清以上貸款并將注銷抵押材料交至信義公司。同時，甲方陳述，該房地產除抵押給抵押權人外不存在任何權利瑕疵，并委托信義公司代為調取相關產權記錄。甲方產權人之一高某于簽約當日未能到場，另一產權人金某某陳述，其系高某的合法代理人代為簽訂本合同，高某將于2006年3月10日之前至上海市公證處將本合同簽訂完畢，若屆時甲方未按本條約定完成義務，則由此產生的責任由金某某獨立承擔。合同附件三約定了付款方式，即：乙方于簽訂本合同當日，直接支付甲方房款1,000,000元；簽訂本合同并辦理公證申請之日起七個工作日內，乙方再支付甲方1,100,000元，雙方同意待信義公司收到該款并取得與甲方陳述一致的產權調查后一個工作日內轉付甲方950,000元，甲方承諾將該款優先用于歸還其尚欠抵押權人之購房借款，若有任何不足均由甲方自行承擔并支付，余款150,000元仍暫存信義公司作為該交易房價尾款。上述合計2,100,000元作為首期房價款。裝修補償款155萬元于同期支付。甲、乙雙方應于2006年5月21日對該房地產進行驗看、清點，簽訂房屋交接書并交付。乙方于本交易過戶當日將4,900,000元的現金本票交存信義公司，在取得以乙方為申請權利人的收件收據后三日內，轉付甲方。雙方確認，甲方中任何一人或多人以任何形式收到本協議項下乙方應支付甲方的任何款項，均視為甲方全體收到該款項，甲方承認除該收款人外的其他出售方均同意收款人代為收取該房地產全額或部分房價款。合同同時對違約責任作了約定，乙方付款或甲方交房違約的，應按日萬分之五計算違約金，逾期超過十五日的，相對方有權單方解除合同，并主張違約金和總價款20％的賠償金。

2006年2月23日，張某某支付金某某970,000元。

2006年3月10日，金某某出具《收條》一張，收到張某某購房款2,650,000元。

2006年4月27日，美墅公司收到信義公司代收的金豐路xxx弄x區xxx號服務費85,500元。

2006年6月10日，金某某以本人及高某、高某A（甲方）的名義與張某某（乙方）訂立《補充協議》，雙方確認，甲方已收到乙方按約支付的3,650,000元房價款（其中150,000元款項作為房價尾款暫存于信義公司）。鑒于甲方簽約時隱瞞出售房屋的抵押擔保情況以及甲方未能按合同約定按時辦理抵押擔保的注銷手續，已造成乙方的經濟損失，甲方同意為此補償乙方240,000元，該款項由乙方在支付后續房價款中直接扣除。甲方保證在2006年7月15日之前辦理完成出售房屋的抵押擔保注銷手續，如未能按時辦理完成，乙方有權單方解除合同。乙方單方解除合同時，甲方應承擔如下責任：1、立即返還乙方已支付的房價款；2、按已付房價款日萬分之五計算支付乙方違約金；3、按房屋總價款8,550,000元的20％支付乙方賠償金。金某某承諾其有權代理共有人簽署本協議。

2006年9月11日，張某某委托律師向高某發函稱，金某某的行為已構成違約，應承擔相應責任，并請高某與律師聯系，以解決糾紛。

2006年10月24日，高某與金某某登記離婚。

2006年10月26日，高某出具《授權委托書》，委托金某某代為簽訂定金協議、房地產預售合同/房屋交接書/出售合同/買賣合同；代為辦理提前還貸、房地產產權登記過戶、注銷房地產抵押登記等手續；代為領取房價款和辦理房地產買賣過程中的其它相關事宜。該《授權委托書》于2006年10月30日經上海市長寧區公證處公證。

2006年11月7日，金某某以本人及高某、高某A（甲方）名義與張某某（乙方）訂立《協議書》約定，為促進雙方買賣合同的順利履行，雙方同意就乙方已向甲方支付的3,650,000元房款在該房屋上設定抵押權人為乙方的抵押擔保（注：為辦理抵押手續，在抵押擔保合同中將甲方已收取的3,650,000元購房款表述為欠款），以保障乙方在房屋過戶前的合法權益。同日，雙方訂立了《抵押擔保合同》，并于2006年11月13日進行了公證和抵押登記。

2007年8月，張某某、楊某A、楊某B以金某某、高某、高某A至今不能交房的行為構成根本違約及信義公司、美墅公司在提供中介服務時隱瞞房屋產權的真實信息，造成其重大損失為由，提起訴訟，要求解除買賣合同，金某某、高某、高某A歸還其已付房款365萬元并支付每日萬分之五的違約金及房屋總價款20％的賠償金，信義公司、美墅公司對金某某、高某、高某A的上述第2、3項義務承擔連帶責任。

【一審法院】

原審法院認為，1、關于合同的效力問題。《定金協議》、《上海市房地產買賣合同》、《補充協議》系金某某以本人及高某、高某A的名義與張某某所簽，此時，這些文件的效力處于待定狀態。但從張某某一方委托律師向高某發出的信函中披露了金某某出售訟爭房屋的信息后，高某就委托金某某出售訟爭房屋事宜出具了《委托書》等分析，高某所稱該《委托書》并非委托金某某出售房屋，僅作辦理抵押登記之用，與《委托書》的內容不符，故可以認定高某追認了金某某簽訂合同的行為。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。關于金某某與高某A的代理關系問題，由于在《上海市房地產登記冊》的備注欄載明，高某A的監護人為金某某，表明金某某為高某A的代理人。即便如高某A所稱，“監護人”的記載為錯誤信息，對相對人而言是難以判斷的。根據《合同法》第四十九條的規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。綜上所述，本案訟爭合同是有效的。2、關于解除合同的問題。2006年6月10日的《補充協議》約定，出售方未在2006年7月15日之前辦理完成出售房屋的抵押擔保注銷手續的，買受方有權單方解除合同?！逗贤ā返诰攀龡l規定，當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。根據雙方當事人的約定，解除合同的條件已成就，張某某一方有權解除合同。3、關于違約金和賠償金的問題。2006年6月10日的《補充協議》約定，買受方單方解除合同時，金某某、高某、高某A應立即返還買受方已支付的房價款；按已付房價款日萬分之五計算支付買受方違約金；按房屋總價款8,550,000元的20％支付乙方賠償金。根據《合同法》第一百零七條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。據此，金某某、高某、高某A應承擔支付違約金、賠償金的責任。關于金某某、高某、高某A請求調整違約金的問題?！逗贤ā返谝话僖皇臈l規定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。原審法院認為買賣雙方在約定了總房款的20％賠償金的情況下，又約定每日萬分之五的違約金顯屬過高，可予適當減少。4、關于信義公司、美墅公司的連帶責任問題。原審法院認為，張某某一方要求信義公司、美墅公司承擔連帶責任，既未提出合同依據，也未提供法律依據，故對其該項訴訟請求不予支持。

綜上所述，原審法院判決：一、解除張某某、楊某A、楊某B與金某某、高某、高某A于2006年2月23日訂立的《上海市房地產買賣合同》、《補償協議》；二、金某某、高某、高某A于判決生效之日起十日內，返還張某某、楊某A、楊某B人民幣3,650,000元；三、金某某、高某、高某A于判決生效之日起十日內，支付張某某、楊某A、楊某B賠償金人民幣1,710,000元；四、金某某、高某、高某A于判決生效之日起十日內，支付張某某、楊某A、楊某B違約金，計算方法為：以人民幣3,650,000元為本金，按中國人民銀行發布的同期存款利率，自2006年7月16日起計算至判決生效日止；五、駁回張某某、楊某A、楊某B的其余訴訟請求。

【二審法院】

本院另查明，2006年10月26日，高某出具委托金某某代為出售訟爭房屋《授權委托書》的同日，又出具了內容為就訟爭房屋委托金某某代為與張某某簽訂抵押擔保合同及相關事宜的《授權委托書》。

本院認為，張某某、楊某A、楊某B作為臺胞以個人名義投資購買訟爭房屋，該行為有別于外資企業對房地產的開發經營，故不適用外商投資經營的相關法規。未成年人父母為出售共有房屋代理未成年人簽訂房屋買賣合同，并不必然侵犯未成年人的利益，高某A關于系爭房屋買賣合同違反《未成年人保護法》而無效的上訴理由難以成立。

系爭買賣合同于2006年2月23日由金某某以本人及共有人高某、高某A名義與張某某等簽訂，從合同條款可反映，雙方均明知合同還需得到高某的認可，此時金某某對高某的代理為無權代理，故合同的效力待定。2006年9月，因金某某無法注銷抵押，張某某向高某發出律師函以尋求解決之道，高某在明知金某某與張某某已就訟爭房屋的買賣事宜產生糾紛的情況下，仍于2006年10月26日同時出具了兩份關于委托金某某代為出售訟爭房屋及代為與張某某簽訂抵押合同的《授權委托書》，此行為應當視為高某對金某某與張某某所簽合同事后予以承認的一種意思表示，構成法律上的追認。上訴人高某A認為此系高某僅為償還款項所作出的委托依據不足。關于金某某對高某A的代理是否為無權代理的問題。即便金某某當時非高某A的監護人，但簽約時經中介居間簽訂買賣合同，各方均未提出過高某A的監護人問題；相對人鑒于金某某與高某的夫妻關系及高某A為未成年人的事實，有理由相信金某某與高某A之間系家庭成員關系而具有代理權；其未再進一步核對高某A的監護人身份亦符合一般人的認知常理。原審據此認定金某某對高某A的代理行為有效是正確的，高某A主張相對方非屬善意無過失的上訴理由不能成立。綜上，系爭房屋買賣合同應為有效。

因雙方在2006年6月10日的“補充協議”中對合同解除后出賣人需同時承擔違約金和賠償金的違約責任作了明確約定，而該補充協議的效力及于被代理人，故高某A主張賠償金與違約金不應同時適用且應由金某某一人承擔缺乏合同依據和法律依據。原審法院基于金某某、高某、高某A調整違約金的請求，酌情減少部分違約金并無不當，本院對此予以維持。駁回上訴，維持原判。

【律師分析】

本案中法院鮮少地支持了約等于房屋價款20%的違約金是法院沒有對違約金條款進行調整嗎？仔細分析法院的闡述可以得知，買賣雙方在補充協議中約定了同時承擔違約金和賠償金的條款。因此在違約方要求調整違約金的情況下，法院根據情況酌情調整了部分違約金，但是主要對于日萬分之五的賠償金進行了大幅度調整。