城鎮(zhèn)土地轉(zhuǎn)讓是什么

城鎮(zhèn)土地轉(zhuǎn)讓中是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，買賣土地是不可能的，只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動產(chǎn)物權(quán)變動的各項特點，包括：

1、土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。

關于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權(quán)利，或如德國民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物;或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權(quán)利而獨立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨立的權(quán)利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥，如果房產(chǎn)被視為是一種獨立的權(quán)利，并能對其占用的土地權(quán)利建立相應的補償制度，兩種獨立的權(quán)利也可相安無事。在中國，有地方政府分設國土管理和房產(chǎn)兩個部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物，并對其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當事人時，當事人對各自權(quán)利的處分常常互相排斥、互相抵觸，致使人們對二元主義產(chǎn)生誤解。

依中國現(xiàn)時法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓。

2、權(quán)利義務一同轉(zhuǎn)移。

這里的權(quán)利義務，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時出讓合同所載明的權(quán)利義務及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，均不因為轉(zhuǎn)讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權(quán)，其作為物上負擔的一種，具有追及效力，其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓，不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設定的抵押擔保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

至于土地使用權(quán)的年限，應以出讓合同設定的年限減去轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)使用的年限，其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權(quán)利與義務，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隨同轉(zhuǎn)讓

3、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。

中國現(xiàn)行立法對物權(quán)變動采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。這與國外物權(quán)法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動物權(quán)的契約為充分條件，當事人達成變動物權(quán)的契約，即使未行登記或交付，變動即為發(fā)生;后者也稱物權(quán)行為無因性理論，指物權(quán)的變動不僅有變動物權(quán)的債權(quán)契約，更有一個獨立于債權(quán)契約之外的、以物權(quán)的變動為目的物權(quán)行為。所謂無因，是指不把約定價金支付的債權(quán)契約作為物權(quán)變動的原因，而是把物權(quán)的變動，或物權(quán)行為本身就視作一種契約，物權(quán)行為不因債權(quán)契約成立而成立，或無效而無效。

城鎮(zhèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是有一些規(guī)定的，大家對于這些規(guī)定可以去詳細了解一下。土地的轉(zhuǎn)讓在一定的條件下是可以的，但是要注意過程的合法性。以上就是關于這些問題的答案，希望對大家有幫助。如果您需要關于這方面的幫助，網(wǎng)提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。