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城鎮(zhèn)土地轉(zhuǎn)讓是什么
城鎮(zhèn)土地轉(zhuǎn)讓中是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,買賣土地是不可能的,只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā),利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準,并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定,否則即為非法轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓,該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外,還具有不動產(chǎn)物權(quán)變動的各項特點,包括:
1、土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。
關于土地與地上物,理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義,是將土地和其地上物視為一個整體的權(quán)利,或如德國民法,將建筑物視為地上權(quán)之附屬物;或如日本民法之相反規(guī)定,將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者,附屬物不得離開主體權(quán)利而獨立存在。所謂二元主義,是把土地和地上物視為兩個獨立的權(quán)利,兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥,如果房產(chǎn)被視為是一種獨立的權(quán)利,并能對其占用的土地權(quán)利建立相應的補償制度,兩種獨立的權(quán)利也可相安無事。在中國,有地方政府分設國土管理和房產(chǎn)兩個部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物,并對其分別發(fā)證,但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補償?shù)姆梢?guī)定,在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當事人時,當事人對各自權(quán)利的處分常常互相排斥、互相抵觸,致使人們對二元主義產(chǎn)生誤解。
依中國現(xiàn)時法律,建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,地上物一并轉(zhuǎn)讓。
2、權(quán)利義務一同轉(zhuǎn)移。
這里的權(quán)利義務,是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時出讓合同所載明的權(quán)利義務及其未行使和未履行部分。如土地的用途,出讓合同約定為住宅用地,無論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓,均不因為轉(zhuǎn)讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權(quán),其作為物上負擔的一種,具有追及效力,其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓,不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅,抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設定的抵押擔保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
至于土地使用權(quán)的年限,應以出讓合同設定的年限減去轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)使用的年限,其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權(quán)利與義務,在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隨同轉(zhuǎn)讓
3、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。
中國現(xiàn)行立法對物權(quán)變動采取登記要件主義,即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn),土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件,轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后,而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。這與國外物權(quán)法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動物權(quán)的契約為充分條件,當事人達成變動物權(quán)的契約,即使未行登記或交付,變動即為發(fā)生;后者也稱物權(quán)行為無因性理論,指物權(quán)的變動不僅有變動物權(quán)的債權(quán)契約,更有一個獨立于債權(quán)契約之外的、以物權(quán)的變動為目的物權(quán)行為。所謂無因,是指不把約定價金支付的債權(quán)契約作為物權(quán)變動的原因,而是把物權(quán)的變動,或物權(quán)行為本身就視作一種契約,物權(quán)行為不因債權(quán)契約成立而成立,或無效而無效。
城鎮(zhèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是有一些規(guī)定的,大家對于這些規(guī)定可以去詳細了解一下。土地的轉(zhuǎn)讓在一定的條件下是可以的,但是要注意過程的合法性。以上就是關于這些問題的答案,希望對大家有幫助。如果您需要關于這方面的幫助,網(wǎng)提供律師在線咨詢服務,歡迎您進行法律咨詢。
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