裁判要旨：根據《物權法》第一百八十二條規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。地上建筑物已辦理抵押登記的，債權人對建筑物占用范圍內的建設用地使用權依法享有抵押權。

一、基本案情

中國建設銀行股份有限公司分宜支行（以下簡稱建行分宜支行）與江西江鋰科技有限公司（以下簡稱江鋰科技）于2013年3月29日簽訂編號為JLDY2003-001的《最高額抵押合同》，約定江鋰科技作為抵押人將位于分宜縣工業大道，產權證號為分鄉國用（2009）第028號，分鄉國用（2013）第016號、第017號的土地使用權，以及位于分宜縣工業大道，產權證號為鈐房權證分宜字第××號，第0004060號、第0004063號、第0004065號、第0004066號的房產作為抵押物為本案建行分宜支行自2013年3月29日至2016年3月28日期間內與其簽訂借款合同等主合同項下發生的債務在最高限額為人民幣1億元范圍內提供抵押擔保。雙方于2013年4月2日在分宜縣房產交易所辦理了房地產抵押登記手續，建行分宜支行取得了鈐房他證分宜字第××號房屋他項權證，載明土地證號為分鄉國用（2009）第0**號，分鄉國用（2013）第016號、第017號，房權證號為鈐房權證分宜字第××號，第0004060號、第0004063號、第0004065號、第0004066號共計63本。

后因雙方產生糾紛訴至法院，一審法院判決，建行分宜支行僅對登記房屋享有優先受償權，房屋占用范圍內的土地不享有優先受償權。

二、裁判要點

最高人民法院（2017）最高法民終40號中國建設銀行股份有限公司分宜支行、江西江鋰科技有限公司金融借款合同糾紛二審民事判決書認為，本案二審爭議焦點為，建行分宜支行對案涉土地使用權是否享有抵押權。本案中，建行分宜支行與江鋰科技于2013年3月29日簽訂的《最高額抵押合同》，系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效?！蹲罡哳~抵押合同》中約定的抵押物除案涉房屋外，還包括產權證號為分鄉國用（2009）第028號，分鄉國用（2013）第016號、第017號的土地使用權。協議簽訂后，雙方于2013年4月2日在分宜縣房產交易所辦理了房地產抵押登記手續，建行分宜支行取得鈐房他證分宜字第××號房屋他項權利證明書，該證明書內“附記”中除載明房權證號外，還對上述土地證號進行了記載。建行分宜支行上訴主張，根據分宜縣當時關于房地產抵押登記的辦公流程，對于附著有建筑物的土地，土地管理部門不負責辦理抵押登記，而由房屋管理部門統一辦理，出具抵押他項權證，在他項權證上載明土地使用權證號、收存抵押的房屋產權證和土地使用權證原件，即視為辦理了土地使用權抵押登記。且即使未辦理土地使用權抵押登記，但已依法辦理了房屋抵押登記，根據《中華人民共和國物權法》第一百八十二條的規定，抵押的效力及于房屋占用范圍內的土地使用權。江鋰科技辯稱，《中華人民共和國物權法》第一百八十二條雖規定“一并抵押”，但并未規定無須辦理抵押登記，案涉土地使用權未辦理抵押登記，不發生抵押效力，且該土地使用權證已因置換被注銷，建行分宜支行對案涉土地使用權不享有抵押權。

本案中，《最高額抵押合同》系雙方當事人真實意思表示，其中約定的抵押物明確包括案涉土地使用權在內，雙方當事人對該土地使用權作為抵押財產均有明確預期。即使案涉土地使用權未辦理抵押登記，根據《中華人民共和國物權法》第一百八十二條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押”之規定，建行分宜支行對案涉土地使用權亦享有抵押權。一審判決以未辦理抵押登記為由，判令建行分宜支行對案涉土地使用權不享有優先受償權，認定事實和適用法律均有不當，本院予以糾正。

就案涉土地使用權證已被注銷是否影響建行分宜支行行使抵押權一節，根據本案已查明的事實，江鋰科技與江西江鋰新材料科技有限公司之間的《資產置換協議》，系2016年10月14日簽訂，發生在建行分宜支行的土地使用權抵押權設定之后，且該置換行為未經建行分宜支行同意，江西江鋰新材料科技有限公司亦未代為清償債務，根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”之規定，江鋰科技置換案涉土地使用權及嗣后注銷土地使用權證的行為，不具有對抗建行分宜支行的效力，不影響建行分宜支行對案涉土地使用權抵押權的行使。

三、簡評

《物權法》第一百八十二條規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。房地一體是我國《物權法》所貫徹的一項重要原則，要求房地一并抵押即是其著例。由于我國不動產登記長期處于分割狀態，造成房地未同時辦理抵押登記的常有。根據本判決，似可得出地上建筑物辦理抵押登記的，債權人享有建筑物占用范圍內土地的法定抵押權，而無須登記。

轉自：法釋

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