
方法一:租金回報率分析法
公式:(稅后月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。
優點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系,是選擇“績優地產”的簡捷方法。
弊病:沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二:租金回報率法
公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)
優點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長短。
弊病:未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。
方法三:IRR法(內部收益率法)
房產投資公式為:IRR=累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計按揭款+累計物業管理費(備注:上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。)
優點:IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而IRR則是按復利計算。
不過,通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的:市場的未來是不確定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、貶值哪種可能性大了。
作為投資行為,投資者關注的是收益與風險,通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的,于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
當然,如果你覺得上面專家的方法太專業,比較復雜,想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。據了解,按他們的計算原則,衡量一處物業價格合理與否的基本公式為:
如果該物業的年收益×15年=房產購買價,則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益×15年>房產購買價,則表明該投資項目尚具升值空間。
有的開發商為了更好的銷售商品房,可能會采取各種各樣的手段來進行營銷,其中不乏一些違法的銷售手段。而我們常見的可能也就是售后包租了。現實中,很有可能因為開發商最終無法兌現承諾導致購房者的利益受到損害,而除此之外售后包租還會有其他的風險,那到底...
1.產權式酒店涉及的法律關系有哪些 (一)房屋買賣合同法律關系。 投資者首先與開發商簽訂房屋買賣合同,買方主要負有付款的義務、賣方主要負有交付符合約定的房產的義務,一定要注意產權清晰,拿到產權證,還要擁有對所購房屋的獨立處置權。這與商品房買...
1.關于商鋪裝修涉及消防安全方面的法律法規 1、有關建設工程的消防手續,都出自公安部令第119號《建設工程消防監督管理規定》。2、第八條 建設單位不得要求設計、施工、工程監理等有關單位和人員違反消防法規和國家工程建設消防技術標準,降低建設工...
商業地產租賃中涉及三方主體:所有者、經營者和管理者。所有者投資地產出租給經營者,物業作為日常的管理者。而所有者可能是房地產的開發商,也可能是投資房產的賺取租金等待升值的業主,開發商建成商業地產后,作為最初的所有者,一般有三種選擇:1、出售;...
拍賣房風險 雖然,目前拍賣會上的房產拍賣價往往比市場低20%左右。但正如人們所說的高回報意味著高風險一樣,與在市場上購買新房和二手房相比,參加拍賣會購買房產標的明顯具有更多的不確定因素存在。 第一,買家要確定你所想競拍的標的產權是否清晰。...
1.禁止開發商商鋪返租,是在那些法規中有規定 早在2001年,國家就已經明令禁止售后返租這一怪異的商業地產營銷模式,《商品房銷售管理辦法》中規定:房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但是一、二、三線城市而言...
整個不良資產領域是比較寬泛的,有以下7類:1、傳統不良資產就是所謂的金融不良債權,是金融機構放出去的貸款還不上了、違約的、逾期的呆壞賬,這個是傳統不良資產的概念。現在也包括非現金不良債權,就是非金融機構,比如像信托、財富管理公司,放出去的貸...
標題:欠銀行款199元如何變為15000元? 欠銀行款199元如何變成15000元?這聽起來像一個天方夜譚,但通過正確的理財策略和正確的投資方向,確實可以實現這一目標。本文將介紹幾種可能的方法,以及如何計算出從199元到15000元的變化...
如何開一家連鎖藥店 連鎖藥店的市場前景 隨著國民經濟的發展,老年人口的增加,醫藥保健需求的擴大,社保人口與定點藥店的普及,以及醫藥分業的推行,未來5年內,中國醫藥市場將呈現快速膨脹,連鎖藥店數量也將快速成長。面對中國醫藥零售市場的巨大前景,...
一、股權投資 股權投資,指通過投資取得被投資單位的股份。是指企業(或者個人)購買的其他企業(準備上市、未上市公司)的股票或以貨幣資金、無形資產和其他實物資產直接投資于其他單位,最終目的是為了獲得較大的經濟利益,這種經濟利益可以通過分得利潤...