1.產權式酒店涉及的法律關系有哪些

（一）房屋買賣合同法律關系。

投資者首先與開發商簽訂房屋買賣合同，買方主要負有付款的義務、賣方主要負有交付符合約定的房產的義務，一定要注意產權清晰，拿到產權證，還要擁有對所購房屋的獨立處置權。這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發商的主體資格（如營業執照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規劃許可證等）及房地產權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化等）、交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。

（二）房屋租賃合同法律關系。 投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業管理、違約責任等進行約定。

租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現難以統一經營、難以收回投資回報的不利情況。 （三）擔保法律關系 產權式酒店存在投資風險，開發商為增強吸引力，為房產投資人加上一道“保險”——引入專業擔保即專業擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。

擔保公司以專業的特長要對這一項目進行嚴格的考察和評價，如酒店經營效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔保費用，以及一定的抵押實物，為酒店管理公司向投資者提供擔保。 投資者（權益人）在與開發商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。

在保證期間，若權益人回報率低于承諾時，權益人有權依據擔保函在保證期間和保證范圍內要求保證人承擔保證責任，并支付現金賠償。 為酒店管理公司履約進行監督、擔保，以及無法履約時的代付賠償。

保證擔保關系使原來簡單的兩方關系變成了三方關系，成為一種“金三角關系”，使三方在某個目的上是一致的。由擔保公司通過對投資產權酒店的購房者進行風險擔保，可在一定程度減少購房者的投資風險。

（四）回購法律關系 有些開發商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時承諾投資者購房后滿三年的，可以以原購買價將所購房屋出售給開發商，開發商保證回購，這其實在雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關系。附期限是指投資者購房滿三年后，附條件是指原價格出售，在符合這二個條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發商將無條件按原出售價回購投資者所有的房屋。

依《民法通則》、《合同法》的相關規定，只要所符條件不違反法律、行政法規定的強制性規定，應屬合法有效。在條件成立時，一方可以要求另一方履行合同義務。

回購涉及到時間、條件、價格、稅費承擔、違約責任等內容，需通過合同加以明確約定。執行這種回購約定時，開發商的實力、經營狀況就顯得比較重要。

（五）期房轉讓法律關系 有些投資者與開發商簽訂購房合同后，在房地產權證未辦出之前，因各種各樣的原因將所購房屋進行出售，這屬于期房轉讓。《城市房地產管理法》第四十五條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定”，而國務院未出臺具體規定，從該法看預售房是可以再轉讓的，但實際上在出賣方取得房地產權證之前進行的預售商品房轉讓是合同（權利義務）的轉讓，而非商品房的轉讓。

取得預售許可證后的期房轉讓實為權利轉讓，分為兩種情況：一種是預定權轉讓，轉讓性質屬于預定合同的轉讓，按《合同法》規定應征得開發商同意；另一種是期權轉讓，即預售合同簽署并登記備案后的期房轉讓，1、已付清房款的期房，轉讓不需要經過開發商同意；有按揭的情況下須經按揭銀行同意2、沒有付清房款的，轉讓需經開發商同意。 關于預售商品房轉讓問題，不同城市有一些不同的地方性規定，像上海就規定“預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記”，因此進行期房轉讓需具體問題具體處理，通過不同的法律措施保障合同當事人的利益。

如果確是房子不想要而原價轉讓，也可與開發商協商辦理商品房預售合同終止手續、到房地產交易中心注銷預售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續、注銷抵押登記，手續辦完后新受讓方可直接與開發商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案，但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任，還涉及到能否辦理“轉按揭”手續、繳納相關稅費、合同登記備案手續等。 還有一些購房者為了規避相關規定，在期房轉讓過程中，買賣雙方一般在合同中約定，買方在簽署合同或賣方交付房屋時支付房屋的首付款，在賣方辦理出房地產權證（小產證）后，雙方辦理房地產權利過戶手續，但此種轉讓中賣方往往會因房價大幅上漲而違約另行出售，需通過合同（如簽訂附條件合同、加強違約責任約定等方式）加以嚴格約束，保障合同當事人的利益。

（六）物業管理法律。

2.購產權式酒店需要注意哪些法律問題

簽訂購房合同，雙方都應了解對方的真實情況，開發商應了解投資者的資信情況，而投資者應了解開發商的主體資格、審查房屋預售許可證、規劃許可證等文件，確定所購買的房屋是可分割出售，取得分戶產權的產權式酒店（有些酒店只有一個獨立的 “大產證”，不允許分割出售）。

決定購買后，仔細認真地簽署購房合同，特別注意交付時間、權證辦理、違約責任約定等條款。在房屋買賣中，有時會產生期房轉讓法律關系。

有些投資者與開發商簽訂購房合同后，在小產證辦出之前，因各種各樣的原因將所購房屋進行出售，這屬于期房轉讓。《城市房地產管理法》第四十五條規定預售房是可以再轉讓的，而產權式酒店不屬于住宅，目前還不受期房限轉政策的限制。

如果原價轉讓的，可與開發商協商辦理商品房預售合同終止手續，到房地產交易中心注銷預售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續，注銷抵押登記，手續辦完后新受讓方可直接與開發商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案，但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任，還涉及到能否辦理“轉按揭”手續、繳納相關稅費、合同登記備案手續等。此外，在購房過程中，還會有按揭貸款時的抵押借款合同關系、進行二手房轉讓時的房屋買賣合同關系等法律關系。

3.投資產權式酒店面臨哪些法律問題

二、產權式酒店涉及的法律關系產權式酒店主要涉有兩個法律關系，一是開發商與投資者之間的房屋買賣合同法律關系，二是投資者與商業企業之間的房屋租賃合同法律關系（也有的是委托經營合同關系等）。當然，還不排除有其他如擔保、抵押、物業管理等法律關系。（一）房屋買賣合同法律關系。投資者首先與開發商簽訂房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發商的主體資格（如營業執照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規劃許可證等）及房地產權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化等）、交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。（二）房屋租賃合同法律關系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業管理、違約責任等進行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現難以統一經營、難以收回投資回報的不利情況。三、投資產權式酒店的法律風險防范國家尚無產權式酒店行業專門法規，終端投資者（業主）的權利確定與權益保護問題是受人關注的問題，當前可資用于產權式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《民法通則》等法律法規及有關司法解釋。限于篇幅，下面僅粗略的分析一下投資產權式酒店的法律風險防范。（一）、慎簽合同投資者在合同訂立以前要詳細的了解開發商的資質、信用狀況、資金狀況；土地使用性質、用途和年限；建設規劃等情況。在訂立合同之后，應當首先審查開發商的營業執照等證件，詳細閱讀房屋買賣合同，從房地產廣告、簽訂認購書、簽訂房屋買賣格式合同與補充協議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修、產權證辦理等，投資者可向律師等專業人士咨詢等途徑，以避免對投資者不利的條款。比如，在投資者想享受免費居住時，如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？在交由酒店管理的過程中，酒店物業的管理、運營、維修成本該由誰來負擔？這些具體內容都需要投資者在與開發商簽訂合約時明確約定。（二）、引入專業擔保公司為投資者的收益提供擔保引入專業擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保，為房產投資人加上一道保險

投資者（權益人）在與開發商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。在保證期間，若權益人回報率低于承諾時，權益人有權依據擔保函在保證期間和保證范圍內要求保證人承擔保證責任，并支付現金賠償。為酒店管理公司履約進行監督、擔保，以及無法履約時的代付賠償。（三）、建立完善的退出機制投資者在投資產權式酒店時擔心如果酒店的經營狀況不佳，無法收到合同約定收益，投資者將面臨雞肋的狀況，即：繼續持有產權將持續虧損或陷入與經營者的糾紛之中；想要退出，卻無法以合適的價格賣出。因此建議投資者可以在合同中預先約定退出機制，即由開發商在一定條件下保證回購條款，如開發商在合同中承諾：投資者購房后滿三年的，若回報率低于合同約定，可以以原購買價將所購房屋出售給開發商，開發商保證回購。這實際上在雙方間形成的是一種附期限附條件的合同關系。在符合條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發商將無條件按原出售價回購投資者所有的房屋。執行這種回購約定時，開發商的實力、經營狀況就顯得比較重要。（四）、投資者設立業主委員會產權式酒店的物業管理不同于一般的住宅，其用途是商業經營，且經營者與所有者分離，又經營者眾多、分散、不具備經營專業知識，單個業主與開發商、經營者相比都處于弱勢地位，因此，投資者非常有必要成立一個業委會或類似的機構，保管物業方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術資料等）、管理專項維修基金

可隨時要求查看經營資料、了解贏利狀況。只有投資者團結在一起，才現實可能在諸多問題上與開發商、經營者平等協商。高收益與高風險總是相伴相生的，只有防范高風險才能使高收益成為可能，因此，建議投資者或擬投資產權式酒店這個行業的人最好在投資之前，綜合考慮經營風險、法律風險和金融風險等諸多風險，多向專業人士咨詢。

4.投資產權式酒店應該注意什么

購買分割產權的投資者只能獲得該商鋪的產權而不能獲得該商鋪的經營權，購買獨立業權的商鋪投資者則可以既獲得經營權又獲得產權。

相比較，分割產權的商鋪轉手較為麻煩，不能自主經營，租金收益也無法由自己控制，風險較大。而投資獨立業權的商鋪大多數情況下則需要自己招商，但相比而言轉手也較為靈活，后期經營管理也可以自己掌控。

就目前的市場情況而言，建議投資者考慮獨立業權的商鋪。 答：首先，購買商鋪首付是比住宅要高，目前多數銀行執行的是首付五成，利率按照規定要上浮10%左右；其次，商鋪按揭的還款年限最高是10年，這樣月供壓力會比較大；最后，目前成都商鋪的價格非常高，租金回報根本無法抵扣月供，所以，對于沒有穩定且較高收益的投資者來說，按揭商鋪并不劃算。

答：產權式酒店本身就是商品房買賣，投資者購買前必須了解該項目的各類房地產許可證，確保投資的是具有獨立產權的物業。除此之外，專業公司的市場可行性分析是投資產權酒店成功與否的關鍵，也是未來收益能否通過市場經營來獲得的重要依據。

答：成都商鋪租金遞增率并沒有確定的標準，而且在不同的區域差異也很大，一般來說：對于新興區域，考慮到短期內人氣不足，一般會選擇低價起租，三年甚至五年內沒有遞增，三五年后開始遞增，租金年遞增約在5-8%左右；對于口岸比較成熟的區域，起始租金水平就比較高，所以緩沖時間相對較少，一般是一年或者兩年后開始遞增，年遞增水平在3-5%左右。

5.投資產權式酒店如何防范法律風險

◎目前國家對該類型產品的法律保護仍不完善，投資購買時，需了解發展商背景、實力及銷售動機。投資者在購買之前，首先要查看項目的土地性質，查清項目的土地用地性質是否可以用作該用途。

◎在投資者與開發商之間簽署買賣合同時，應還會同時簽署一份委托某某酒店管理公司統一管理經營物業的委托書。委托書上會約定以某種形式付給投資者投資回報。一般有兩種形式：固定回報和盈利分紅。因為分紅存在賬務弊端，酒店的盈利，你很難摸底。所以建議投資者選擇相對穩定的固定回報。

◎一般產權式酒店的委托協議簽的期限較長。這期間不排除因酒店經營管理不善而酒店倒閉。對此，投資者一定要留一個心眼，在委托協議上一定要有“違約條款”，以防酒店不能正常經營時，還能保證自己的權益。

◎如果是作為二手投資者去一手投資者手上購買此物業，則要注意除了獨立產權的正常轉讓之外，還要讓一手投資者協助將原委托酒店經營的協議一齊轉讓。否則，可能出現買了物業，酒店卻不再和你簽委托經營協議的情況。

6.接管產權式酒店物業需要什么條件

一、產權式酒店的概念 產權式酒店，起源于上世紀70年代的歐美國家，開發商將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者像購買住房一樣投資置業，將客房委托給專門酒店管理公司經營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權，是一種投資與休閑度假相結合的旅游房產新模式。二、產權式酒店涉及的法律關系 產權式酒店主要涉有兩個法律關系，一是開發商與投資者之間的房屋買賣合同法律關系，二是投資者與商業企業之間的房屋租賃合同法律關系（也有的是委托經營合同關系等）。當然，還不排除有其他如擔保、抵押、物業管理等法律關系。

（一）房屋買賣合同法律關系。 投資者首先與開發商簽訂房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發商的主體資格（如營業執照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規劃許可證等）及房地產權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化等）、交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。

（二）房屋租賃合同法律關系。 投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業管理、違約責任等進行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現難以統一經營、難以收回投資回報的不利情況。

三、投資產權式酒店的法律風險防范 國家尚無產權式酒店行業專門法規，終端投資者（業主）的權利確定與權益保護問題是受人關注的問題，當前可資用于產權式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《民法通則》等法律法規及有關司法解釋。限于篇幅，下面僅粗略的分析一下投資產權式酒店的法律風險防范。（一）、慎簽合同 投資者在合同訂立以前要詳細的了解開發商的資質、信用狀況、資金狀況；土地使用性質、用途和年限；建設規劃等情況。在訂立合同之后，應當首先審查開發商的營業執照等證件，詳細閱讀房屋買賣合同，從房地產廣告、簽訂認購書、簽訂房屋買賣格式合同與補充協議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修、產權證辦理等，投資者可向律師等專業人士咨詢等途徑，以避免對投資者不利的條款。比如，在投資者想享受免費居住時，如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？在交由酒店管理的過程中，酒店物業的管理、運營、維修成本該由誰來負擔？這些具體內容都需要投資者在與開發商簽訂合約時明確約定。

（二）、引入專業擔保公司為投資者的收益提供擔保 引入專業擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保，為房產投資人加上一道“保險”。投資者（權益人）在與開發商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。在保證期間，若權益人回報率低于承諾時，權益人有權依據擔保函在保證期間和保證范圍內要求保證人承擔保證責任，并支付現金賠償。為酒店管理公司履約進行監督、擔保，以及無法履約時的代付賠償。

（三）、建立完善的退出機制 投資者在投資產權式酒店時擔心如果酒店的經營狀況不佳，無法收到合同約定收益，投資者將面臨“雞肋”的狀況，即：繼續持有產權將持續虧損或陷入與經營者的糾紛之中；想要退出，卻無法以合適的價格賣出。因此建議投資者可以在合同中預先約定退出機制，即由開發商在一定條件下保證回購條款，如開發商在合同中承諾：“投資者購房后滿三年的，若回報率低于合同約定，可以以原購買價將所購房屋出售給開發商，開發商保證回購。”這實際上在雙方間形成的是一種附期限附條件的合同關系。在符合條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發商將無條件按原出售價回購投資者所有的房屋。執行這種回購約定時，開發商的實力、經營狀況就顯得比較重要。 （四）、投資者設立業主委員會 產權式酒店的物業管理不同于一般的住宅，其用途是商業經營，且經營者與所有者分離，又經營者眾多、分散、不具備經營專業知識，單個業主與開發商、經營者相比都處于弱勢地位，因此，投資者非常有必要成立一個業委會或類似的機構，保管物業方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術資料等）、管理專項維修基金，可隨時要求查看經營資料、了解贏利狀況。只有投資者團結在一起，才現實可能在諸多問題上與開發商、經營者平等協商。 “高收益”與“高風險”總是相伴相生的，只有防范“高風險”才能使“高收益”成為可能，因此，建議投資者或擬投資產權式酒店這個行業的人最好在投資之前，綜合考慮經營風險、法律風險和金融風險等諸多風險，多向專業人士咨詢。

7.新設立產權式酒店有哪些涉稅事項

根據國家稅務總局《關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》（國稅函[2006]478號）“酒店產權式經營業主（以下簡稱業主）在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權并未歸屬新的經濟實體，業主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照“服務業-租賃業”征收營業稅，按照財產租賃所得項目征收個人所得稅。”

的規定，此種行為屬于房屋租賃行為，應按“服務業——租賃業”征收營業稅（5%）及稅金附加、按“財產租賃所得”征收個人所得稅、按“財產租賃合同”征收印花稅（千分之一）、按從租計征房產稅（12%）。