一、房屋定金糾紛怎么處理

要正確處理《認購書》中的定金糾紛，首先應了解《認購書》的性質和《認購書》中約定的定金所擔保的內容。從《認購書》簽訂的背景和內容看，《認購書》并不是購房合同，沒有定金條款的《認購書》僅是購售雙方交易意向的表述，購房者和開發商之間并不存在權利義務關系。但對房屋交易已達成初步意向的買賣雙方而言，為了保證雙方能進一步接洽房屋買賣，即購房者保證開發商在簽訂正式購房合同之前，不將房屋另售他人，開發商保證購房者能再來接洽購房事宜，并不產生法律約束力的《認購書》顯然不能實現上述目的。

正是為達到上述目的，達成購房意向的雙方約定，由購房者向開發商支付一定的定金，以保證開發商在約定期限內不將房屋另售他人，同時保證購房者在約定期限內與開發商進一步洽談購房事宜。購房者交納了定金，認購書的性質就由意向書變成了協議，購房者與開發商之間就有了權利義務，開發商的義務是在約定期限內不得將房屋出售他人，購房者的義務是在約定期限內與開發商進一步接洽購房事宜。否則，購房者將損失定金，開發商將雙倍返還定金。從上面分析可以看出，《認購書》是購售雙方為進一步接洽購房合同而簽訂的協議，定金擔保的是雙方進一步洽談合同的行為。

了解了認購書的性質和定金擔保的內容，處理此類糾紛也就有了依據。

(一)、如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金;

(二)、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金;

(三)、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金;

(四)、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，并要求開發商支付相應的利息損失。

出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。

二、開發商違約怎么處理

合同當事人未按合同約定履行義務，就構成違約。對購房合同而言，購房者的主要義務是按期支付房款，而購房者在購房時，往往是按自己的承受能力選擇付款方式，所以因逾期付款造成的違約在實踐中極為少見。購房合同中的違約多數由開發商引起。下面主要說明開發商的違約責任。

開發商的違約責任主要包括：

1)逾期交房;

2)面積出現誤差;

3)設備、裝修不符合合同約定;

4)變更規劃、設計;

5)房屋質量不合格;

6)未按期辦理產權過戶手續。

出現上述違約行為時，購房者應首先看購房合同中是否有對上述違約責任的處理約定，如有約定，按合同約定處理，如未約定違約責任的處理辦法，按法律規定可對開發商的違約行為要求賠償，賠償的標準以直接損失為限，具體處理辦法如下：

1、逾期交房

合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的，如開發商逾期交付房屋，按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，違約金按照逾期交付使用房屋期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

2、面積出現誤差

合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發商交付的房屋實測面積與合同約定面積出現誤差，根據《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，面積誤差按下列辦法處理：

1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

3、設備、裝修不符合合同約定

出賣人交付的房屋的設備、裝修不符合合同約定的，購房者應拒絕接收房屋，并視出賣人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，應按出賣人逾期交房處理。如購房者已接收商品房，發現出賣人交付的房屋的設備、裝修不符合合同約定，購房者可要求出賣人限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出賣人承擔賠償責任，賠償金可按此期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。出賣人拒絕更正或在合理期限內未更正的，購房者可要求出賣人承擔相應賠償責任。賠償責任以實際損失為限，實際損失包括設備、裝修的差價款、改動工程款及不能正常使用房屋期間的損失。

4、變更規劃、設計

按照《商品房銷售管理辦法》第24條規定，房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

5、房屋質量不合格

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規定，開發商交付的房屋主體結構質量不合格和房屋質量嚴重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，并要求開發商承擔賠償責任(具體參閱本節第四項退房糾紛的處理)，其它房屋質量問題，購房者可要求開發商限期修復，出賣人拒絕修復或者在合理期限拖延修復的，購房者可以自行或委托他人修復，修復費用由出賣人承擔，因修復造成交房延誤的，可要求開發商承擔逾期交房的違約責任。房屋的質量應以工程質量檢測機構的檢測結果為依據，購房者對房屋質量存有疑慮的，可委托工程質量檢測機構對房屋質量進行檢測。

6、未按期辦理產權過戶手續

按《商品房銷售管理辦法》第34條規定，開發商應在商品房交付使用后60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。如開發商未按上述日期提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規定期日取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。前述“規定期日”按下述方法計算：合同未約定的房屋權屬證書取得日期，商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計算;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計算。出賣人未按期提交辦理房屋權屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理;商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算(現行為日萬分之二點一)。因出賣人未按期提交房屋權屬登記材料，致購房者未能按約定和規定期限取得房屋權屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產貸款利率計算。

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