
【案情】
申請執行人余某文與被執行人余某國是同村村民,由于余某國未償還余某文借款本金和利息,余*文向法院起訴,法院判決余某國應償還余某文借款8.8萬元及利息。在訴訟中,法院依法采取訴訟保全措施,查封了余某國所有的位于農村的一幢混合結構四層房屋。判決發生法律效力后,余某國拒不履行判決確定的償還借款本息的義務,余某文遂向法院申請強制執行。
【執行】
法院立案執行后,依法向被執行人余某國送達執行通知書,責令其履行還款義務,但余某國仍拒不履行。經申請執行人余某文申請,法院依法裁定拍賣余某國所有的上述房屋。受法院委托,資產評估機構對上述房屋進行價格評估,評估價格為34.2萬元。
為避免出現競買人竄通、惡意壓低拍賣價等情況,法院在向拍賣機構送達拍賣委托書時,并未設定拍賣保留價,而是在拍賣會之前一天告知拍賣保留價。在綜合考慮上述房屋建筑時間、裝修情況、地理位置、交通條件等因素后,法院提高了拍賣保留底價,確定拍賣保留底價為40萬元。最終買受人余某文以50萬元最高價競得上述房屋。
【評析】
法院拍賣保留價通常稱為拍賣底價,是據以確定拍賣成交的最低價格。在拍賣程序中,競買人所出的最高價低于保留價的,不能確認拍賣成交。在任意拍賣中,拍賣可以是有底價拍賣,也可以是無底價拍賣。從理論上說,對于執行程序中的拍賣,法院可以根據擬拍賣財產的具體情況,決定是否采取有底價拍賣或無底價拍賣。考慮到實際操作中容易引發爭議,《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(以下簡稱《拍賣規定》)明確要求民事執行程序中的拍賣一律采取有底價拍賣。采取有底價拍賣可以有效避免利息向一方當事人過分傾斜,防止因拍賣價格過低對被執行人合法權益造成損害。因此,評估價對確定拍賣保留價有重要的影響。
在司法實踐中,拍賣保留價基本上是依據拍賣物品的評估價來確定的。由于評估價是重要的參考值,因此不少人認為評估價就是拍賣保留價,這是一個認識誤區。首先,價格評估機構的收費是按評估價的一定比例收取的,當價格評估得較高時,就可以收取較高的費用。因此,評估機構存在著高評的利益驅動。其次,實踐中存在著競買人事先與評估機構聯系,要求評估機構低價評估的違法情況。第三,有的外地評估機構對于拍賣財產所在地的市場行情不了解,選擇的評估參照物價格與評估財產的實際價格完全脫離,造成較大幅度的低價評估或高價評估。
被開除公職的可以擔任拍賣師嗎依據我國相關法律的規定,被開除公職或者吊銷拍賣師資格證書未滿五年的,或者因故意犯罪受過刑事處罰的,不得擔任拍賣師。《中華人民共和國拍賣法》第十五條?拍賣師應當具備下列條件:(一)具有高等院校專科以上學歷和拍賣專業...
一、要注意村級集體資產拍賣的委托程序 村集體資產拍賣要嚴格按照《村民委員會組織法》和有關法律、法規及政策規定執行。村集體資產屬于本村集體的成員集體所有。村集體資產拍賣須經本村村民會議或村民代表會議決定,由村委會組織實施。村委會根據村民會議或...
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1.評估價格評估價格是拍賣的前置程序。法院應當委托依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。2.確定和委托拍賣機構對拍賣機構的選定,應依照《最高人民法院關于凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》(以下簡稱若干規定)...
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在拍賣會召開之前,法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價并告知拍賣機構。拍賣保留價應等于或低于評估價,不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限,拍賣的最高應價低于保留價的,不得成交。如第一次拍賣無人競買,法院根據市場情況,確定再次拍賣...
××拍賣行有限公司: 你公司《關于強制拍賣中采用密封式拍賣方式是否合法有效的咨詢函》收悉。函中反映的關于密封式拍賣的合法性問題具有代表性、普遍性。中國拍賣行業協會法律咨詢與理論研究專業委員會曾經就類似問題專門為相關企業復函,闡述了我們的意...