因出賣人原因,辦理房屋權屬證書遲延的,應承擔什么責任

我國實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。房地產產權登記作為現代房地產法律制度的基礎，具有三個方面的功能：一是產權確認功能，是指確認房地產的權屬狀態，承認并保護房地產與其權利人之間的法律支配關系；二是公示功能，是指將房地產權利變動的事實向社會公開，用以標示房地產流轉的過程和結果；三是管理功能，是指實現國家管理意圖的功能。買受人不能在規定時間內取得房產權屬證書的原因比較復雜，但是一般是由于出賣人的原因，可能有以下幾種情形：土地使用手續不合法、房地產開發企業未支付全部土地使用權出讓金、房地產開發企業違章建房、房地產開發企業不能提供規定的資料等等。《解釋》第十八條明確規定了，因出賣人的原因辦理房屋權屬證書遲延的，出賣人應當承擔的責任。

首先，規定了出賣人應承擔違約責任的期限，一個是商品房買賣合同約定的期限，另一個就是90日，并分別規定了90天的起算時間：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

其次，對出賣人如何承擔違約責任作出了詳細規定：當事人在商品房買賣合同中對違約金有約定的，按照約定處理；合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 另外，《解釋》第十九條進一步規定，根據商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同，并要求賠償損失。《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。房屋買賣合同成立后，出賣人應保證及時將所出賣房屋的所有權轉移給買受人。如果因為出賣人一方的原因（不包括買受人方面的原因），在商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的期限屆滿后一年內，導致買受人仍然無法辦理房屋權屬證書的，出賣人嚴重違約行為影響了買受人訂立合同時所期待實現的利益，比如買受人無法將房屋再次轉讓等，買受人有權請求解除合同，并要求賠償損失。本條規定的合同解除情形屬于法定解除的一種，即當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的情形。

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