最高院關于房屋買賣合同糾紛案件的相關意見

1、商品房預售許可證與商品房認購書效力之間的關系

問：作為出賣人的房地產開發企業在其未取得商品房預售許可證之前與買受人簽訂的《商品房認購書》是否有效?

答：鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規對商品房預售實行行政許可的監管制度?！冻鞘蟹康禺a管理法》第45條、《城市房地產開發經營管理條例》第23條均明確規定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由上可見，無論是立法、行政法規，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性規定。

而《商品房認購書》作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內容來看，通常是為將來雙方當事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應，《商品房認購書》即為預約合同。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內訂立確定性合同即本約的預備性協議，不得因此認定本約已正式訂立。預約合同一方當事人僅可以請求對方當事人履行訂立本約的義務，不能請求履行本約的內容。預約合同一般表現為認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據等多種形式。

既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應對出賣人訂立預約合同的行為干預禁止。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效。

索引：《民事審判指導與參考》(第36輯)第281頁。

2、開發商逾期交房應承擔的違約責任，能否依據業主支付的銀行按揭貸款利息來判決

問：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)第十七條規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。而在實踐中，對于開發商逾期交房的情況，業主往往支付的銀行按揭貸款利息高于同地段同類房屋租金。因此，在開發商逾期交房的情況下，能否判決開發商承擔銀行按揭貸款利息的違約責任?

答：商品房買賣合同作為典型的雙務合同，交付房屋及支付房屋價款是開發商和業主的對待給付義務。業主遲延付款違反了其應依約按期支付價款的義務，開發商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務，均應承擔相應的違約責任。對于違約責任，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第一款規定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”因此，我國法律確定的違約損害賠償責任以填補損失為基本原則。

而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業主遲延付款給開發商所帶來的損失是開發商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規定，在商品房買賣合同當事人對于違約責任沒有約定的情況下，為金融機構收取該筆貸款的預期貸款利息，相當于開發商從銀行取得相應貸款的代價，這符合業主遲延支付價款造成開發商利用資金成本的損失實際。而對于開發商延期交房，其導致業主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業主居住房屋的利益損失規定為業主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業主實際損失的實際。

至于業主所需要負擔的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《司法解釋》所規定的處理原則并無邏輯關系。假定開發商依約按期交房，業主將該房出租，則其所得的租金也會比其應支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業主也需自行承擔。

綜上，《司法解釋》所確定的開發商與業主需依據不同標準承擔不同違約責任的區分是建立在違約責任以填補損失基礎上的，二者并不存在矛盾。故在開發商逾期交房時，業主請求依據其應支付的銀行按揭貸款利息來承擔違約責任，在當事人并無約定時，該種請求并無依據，人民法院不應予以支持。

索引：《民事審判指導與參考》(第52輯)第249-250頁。

?

3、出賣人因自身原因，未能在合同約定期限內為買受人辦理房屋權屬證書的，人民法院如何認定出賣人應承擔的違約責任

問：甲(出賣人)和乙(買受人)簽訂《商品房買賣合同》，合同約定甲在房屋交付后3個月內為乙辦理完畢房屋權屬證書，現甲因自身原因，未能在約定期限內履行該義務，乙訴至法院，要求甲承擔相應違約責任，賠償因此給其造成的損失，人民法院應如何認定甲應承擔的違約責任呢?

答：根據合同自治原則及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規定，合同當事人之間就此有明確約定的，人民法院應當直接依據當事人的約定明確出賣人應承擔的違約責任。

如果當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協商加以明確的，人民法院則應根據《商品房買賣解釋》第十八條的規定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應承擔的違約責任。但由于《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發[2003]251號)第三條規定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規定的情況下，根據合同法第一百七十四條確立的“沒有規定的，參照買賣合同的有關規定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務的對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第二十四條關于逾期付款違約金的計算標準的規定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準確定出賣人應當承擔的違約責任。

如出賣人認為約定的違約金過高而要求人民法院調整的，人民法院應根據合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。

索引：《民事審判指導與參考》(第56輯)第227-228頁。

4、房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償

問：我與賣房人通過中介公司簽訂《房屋買賣合同》，合同約定了賣房人違約時需要支付給我30萬元違約金。但是，簽約后，賣房人由于房屋升值巨大，不愿履行合同。現在房屋升值遠遠大于合同約定的30萬元違約金。我在請求解除合同的情況下，能否請求將房屋差價作為我的損失，由違約方予以賠償?

答：對于你所提及的問題在審判實踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。

至于你所提及的問題，人民法院在當事人已經約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規定的適用問題。對此，屬于事實認定問題，應由人民法院根據案件具體情況加以處理。當然，如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關司法解釋的規定，對違約金予以調整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方對你予以賠償。

索引：《民事審判指導與參考》(第56輯)第228-229頁。