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農村宅基地房屋到底能不能買?法律后果到底怎么樣?(最高院已明確,另附上海、江蘇高院意見)

2023-06-06 08:00發布

農村宅基地房屋到底能不能買?法律后果到底怎么樣?(最高院已明確,另附上海、江蘇高院意見)

 其中會議關于農村宅基地買賣案件問題,形成以下意見:

附1:滬高法民—[2004]4號文

 附2:江蘇高院的相關規定

  10、關于農村宅基地上房屋買賣如何處理?

  對于農村宅基地上房屋買賣應當區分兩個層次:

  (1)區分是否屬于宅基地改革試點地區。中共中央辦公廳 和國務院辦公廳于 2016 年聯合下發了《關于農村土地征收、集 體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》,對 改革試點地區宅基地流轉的限制性法律規定予以放寬,我省武進 地區為宅基地改革流轉地區,武進、儀征、泗洪為宅基地抵押的 試點,對此轉讓合同的效力可以根據試點地區的相關意見予以處 理。

  ★(2)區分是否屬于同一集體經濟組織成員。

  買賣雙方屬于同一集體組織成員的,因不違反《土地管理法》中宅基地由農 民集體所有的規定,對集體經濟組織利益沒有侵害,因此房屋買 賣協議應認定為有效。買賣雙方不屬于同一集體組織成員的,根 據《土地管理法》第 62 條的規定,“農村村民一戶只能擁有一處 宅基地,農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批 準。”因此,農村私有房屋買賣后,出賣人將成為失地農民,不 利于保護農民的利益,同時也違反農村集體經濟組織的利益,故 在當前城鄉界限尚未完全打破,土地制度沒有變革的情況下,根 據現行法律規定,應認定買賣合同無效。但在無效后的處理上, 應綜合權衡買賣雙方的利益,尤其是出賣人因土地升值或征收補 償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的 損失,妥善處理房屋的返還與補償問題。

  對于房屋已經被征收或已納入征收程序的,出賣人要求返還 征收利益的,根據雙方當事人的過錯,適當予以支持。

  對于未納入征收程序的,當事人簽訂買賣時間較長,或者買 受人已辦理戶口遷入手續等情形的,出賣人要求返還房屋的,原 則上不予支持。當事人僅要求確認房屋買賣合同無效的,在裁判 說理中對房屋是否返還予以表述。


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