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事實(shí)上兩種方式無論哪一種,都應(yīng)當(dāng)遵循一個(gè)大原則:“確保拆遷戶在拆遷后生活水平不降低,長(zhǎng)遠(yuǎn)生活有保障”。
02國(guó)有土地上房屋征收(1)選擇貨幣補(bǔ)償
需依法經(jīng)過房產(chǎn)評(píng)估程序,經(jīng)過合法的評(píng)估后,依據(jù)評(píng)估的房屋價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償,拆遷戶與拆遷方簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。同時(shí),因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向拆遷戶支付搬遷費(fèi)。
(2)選擇產(chǎn)權(quán)置換
同樣要依法經(jīng)過房產(chǎn)評(píng)估程序,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋并與拆遷戶計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià);同時(shí),房屋在交付前,征收部門應(yīng)當(dāng)向拆遷戶支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
03集體土地上房屋征收(1)選擇貨幣補(bǔ)償
主要包括以下兩個(gè)部分:房子的補(bǔ)償和宅基地的補(bǔ)償。其中房子補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是建筑重置成新價(jià)(房屋重置成新價(jià)格=房屋重置價(jià)格×(1-已使用年數(shù)÷耐用年限));
宅基地的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),這兩項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照各地所屬省制定的區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償;同時(shí)還包括搬遷費(fèi)、院落內(nèi)其他地上附著物的補(bǔ)償。
(2)選擇產(chǎn)權(quán)置換
一般農(nóng)村多是采取回遷安置的方式:
第一 ,產(chǎn)權(quán)置換面積的大小,按照法律原則是最低“套內(nèi)拆一平還一平”。
第二,農(nóng)村遷建安置一般是平房換樓房,大房換小房,此時(shí)對(duì)于不足部分在征收時(shí)要予以拆遷戶貨幣補(bǔ)償。
第三,回遷安置時(shí)會(huì)涉及到過渡的問題,對(duì)此,拆遷方應(yīng)當(dāng)給予拆遷戶在交房前的過渡費(fèi)。
04實(shí)踐中,兩種方式的弊端(1)選擇產(chǎn)權(quán)置換,往往會(huì)出現(xiàn)以下情況:安置房交付時(shí)間長(zhǎng),實(shí)踐中多為2—4年才會(huì)交付;安置房產(chǎn)權(quán)問題,個(gè)別地方不給辦理權(quán)屬證件,或者明確告知是小產(chǎn)權(quán)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房,使得拆遷戶只有居住權(quán),沒有所有權(quán),交易受到限制。
(2)選擇貨幣補(bǔ)償,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的瞬息萬變以及被拆遷房屋的評(píng)估方法常以成本法進(jìn)行評(píng)估,沒有綜合考慮被拆遷房屋實(shí)際價(jià)值,評(píng)估價(jià)與房屋實(shí)際價(jià)值有差距,導(dǎo)致拿著貨幣補(bǔ)償款不一定能買到原有類似的房屋。
05選擇房屋安置可能更合適律師建議:
1、多數(shù)情況下,相較貨幣補(bǔ)償,房屋安置的方式更加安穩(wěn),居住面積一般不會(huì)明顯縮水,長(zhǎng)遠(yuǎn)來看房屋安置比貨幣補(bǔ)償要實(shí)惠些。
2、房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),不僅可以用于居住,其價(jià)值也相對(duì)穩(wěn)定。近幾年,一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn),但房?jī)r(jià)仍近乎“天價(jià)”,三四線城市的房?jī)r(jià)也是一路高升。因此,對(duì)拆遷戶而言選擇房屋安置是一項(xiàng)相對(duì)穩(wěn)定的投資。
總之,房屋拆遷無論是選擇要“錢”還是要“房”,都要注意所得的補(bǔ)償是否能夠保證自己的合法權(quán)益,是否能保障自己原有的生活水平不降低,在這個(gè)基礎(chǔ)上,拆遷戶可根據(jù)自己的實(shí)際情況,全面分析考慮后自主選擇。
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