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小產(chǎn)權(quán)房買賣,會產(chǎn)生哪些不利法律后果,聽聽律師怎么說

2023-06-06 11:35發(fā)布

小產(chǎn)權(quán)房買賣,會產(chǎn)生哪些不利法律后果,聽聽律師怎么說

魏興寧律師表示,“小產(chǎn)權(quán)房”屬于社會公共利益范疇,禁止對外銷售。如對外銷售,導致合同無效。因該合同取得的財產(chǎn),應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應折價補償。有過錯的一方應當賠償對方所受到的損失,雙方均有過錯,應當各自承擔相應責任。

魏興寧律師表示,“小產(chǎn)權(quán)房”屬于社會公共利益范疇,禁止對外銷售。如對外銷售,導致合同無效。因該合同取得的財產(chǎn),應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應折價補償。有過錯的一方應當賠償對方所受到的損失,雙方均有過錯,應當各自承擔相應責任。

 案情摘要:

2018年5月10日,楊某華與吳某清簽訂了《房屋銷售合同書》,約定:楊某華自愿向吳某清購買位于某縣X鎮(zhèn)(X鎮(zhèn)步行街)巖口居民點x棟(靠山屯)第x層x-x號清水房屋,房屋總價款為19.5萬元。楊某華依約向吳某清支付購房款。嗣后,楊某華進行裝修,購買水電材料共計4,296元進行了安裝;購買了8,915元的瓷磚尚未進行安裝。裝修期間,楊某華遭到他人干擾無法繼續(xù)裝修。另查明,涉案房屋地下土地為農(nóng)村集體土地。

不利后果一:楊某華與吳某清買賣涉案房屋的行為是否合法有效,應依法予以審查。

根據(jù)《中共中央、國務院印發(fā)<關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見>》、《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》《中共中央、國務院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》等法律、法規(guī)和政策,國家加強土地用途管制,嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地,強調(diào)對土地的管理、合理開發(fā)利用和切實保護耕地,使用集體土地必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃,需辦理相關(guān)審批手續(xù),禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”,說明國家法律、政策對農(nóng)民住宅及“小產(chǎn)權(quán)房”的對外銷售予以禁止,實踐中也無法辦理過戶登記,以保護集體經(jīng)濟組織權(quán)益,穩(wěn)定我國農(nóng)民集體土地所有制制度,屬于社會公共利益范疇。

本案中,涉案房屋在沒有相應合法產(chǎn)權(quán)證書、登記備案的情況,應屬于現(xiàn)實生活實踐中“小產(chǎn)權(quán)房”性質(zhì)。楊某華與吳某清通過簽訂《房屋銷售合同書》,買賣具有“小產(chǎn)權(quán)房”性質(zhì)的涉案房屋,在房地一體的格局下,侵害了農(nóng)民集體土地所有制和集體經(jīng)濟組織權(quán)益,違背國家法律和政策精神,損害了社會公共利益,依法認定楊某華與吳某清簽訂的《房屋銷售合同書》無效。

不利后果二:因合同取得的財產(chǎn)返還,無法返還應折價補償,有過錯的應當賠償

合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。《房屋銷售合同書》無效,因該合同取得的財產(chǎn),楊某華與吳某清應予以返還,則楊某華應將位于涉案房屋退還吳某清,吳某清應退還楊某華購房款19.5萬元。

楊某華簽訂《房屋銷售合同書》后,購買了4,296元的水電材料和8,915元的瓷磚,其中4,296元的水電材料已安裝完畢,8,915元的瓷磚尚未進行安裝。水電材料已添附到涉案房屋,現(xiàn)難以剝離,楊某華與吳某清互相返還后,楊某華因《房屋銷售合同書》無效受到了4,296元損失;對于楊某華購買的8,915元的瓷磚,因尚未進行安裝,楊某華可自行進行處分,不屬于損失范圍。

對于楊某華主張的水電安裝工資1,800元的事實,楊某華未提供直接證據(jù)予以證明,但因安裝水電材料確需花費人工工資,根據(jù)本地裝修人工費用標準和涉案房屋面積等情況,酌定楊某華花費的水電安裝人工費為1,500元,該水電安裝人工費也已添附到涉案房屋,應認為屬于楊某華損失。

吳某清作為涉案房屋出賣人,應當知曉涉案房屋的性質(zhì)仍對外銷售,存在較大過錯,應承擔主要責任;楊某華作為購房者,未盡到合理的審查涉案房屋權(quán)屬、性質(zhì)的義務,存在一定過錯,應承擔次要責任。依法酌定楊某華與吳某清按照4:6的比例承當相應的損失責任,即楊某華因《房屋銷售合同書》無效而受到的損失為4,296元+1,500元=5,796元,由楊某華承擔2,318.4元,由吳某清承擔3,477.6元。


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