魏興寧律師表示，“小產(chǎn)權(quán)房”屬于社會公共利益范疇，禁止對外銷售。如對外銷售，導(dǎo)致合同無效。因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方所受到的損失，雙方均有過錯，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

魏興寧律師表示，“小產(chǎn)權(quán)房”屬于社會公共利益范疇，禁止對外銷售。如對外銷售，導(dǎo)致合同無效。因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方所受到的損失，雙方均有過錯，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

 案情摘要：

2018年5月10日，楊某華與吳某清簽訂了《房屋銷售合同書》，約定：楊某華自愿向吳某清購買位于某縣X鎮(zhèn)（X鎮(zhèn)步行街）巖口居民點x棟（靠山屯）第x層x-x號清水房屋，房屋總價款為19.5萬元。楊某華依約向吳某清支付購房款。嗣后，楊某華進行裝修，購買水電材料共計4,296元進行了安裝；購買了8,915元的瓷磚尚未進行安裝。裝修期間，楊某華遭到他人干擾無法繼續(xù)裝修。另查明，涉案房屋地下土地為農(nóng)村集體土地。

不利后果一：楊某華與吳某清買賣涉案房屋的行為是否合法有效，應(yīng)依法予以審查。

根據(jù)《中共中央、國務(wù)院印發(fā)<關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見>》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》等法律、法規(guī)和政策，國家加強土地用途管制，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強調(diào)對土地的管理、合理開發(fā)利用和切實保護耕地，使用集體土地必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃，需辦理相關(guān)審批手續(xù)，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，說明國家法律、政策對農(nóng)民住宅及“小產(chǎn)權(quán)房”的對外銷售予以禁止，實踐中也無法辦理過戶登記，以保護集體經(jīng)濟組織權(quán)益，穩(wěn)定我國農(nóng)民集體土地所有制制度，屬于社會公共利益范疇。

本案中，涉案房屋在沒有相應(yīng)合法產(chǎn)權(quán)證書、登記備案的情況，應(yīng)屬于現(xiàn)實生活實踐中“小產(chǎn)權(quán)房”性質(zhì)。楊某華與吳某清通過簽訂《房屋銷售合同書》，買賣具有“小產(chǎn)權(quán)房”性質(zhì)的涉案房屋，在房地一體的格局下，侵害了農(nóng)民集體土地所有制和集體經(jīng)濟組織權(quán)益，違背國家法律和政策精神，損害了社會公共利益，依法認定楊某華與吳某清簽訂的《房屋銷售合同書》無效。

不利后果二：因合同取得的財產(chǎn)返還，無法返還應(yīng)折價補償，有過錯的應(yīng)當(dāng)賠償

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！斗课蒌N售合同書》無效，因該合同取得的財產(chǎn)，楊某華與吳某清應(yīng)予以返還，則楊某華應(yīng)將位于涉案房屋退還吳某清，吳某清應(yīng)退還楊某華購房款19.5萬元。

楊某華簽訂《房屋銷售合同書》后，購買了4,296元的水電材料和8,915元的瓷磚，其中4,296元的水電材料已安裝完畢，8,915元的瓷磚尚未進行安裝。水電材料已添附到涉案房屋，現(xiàn)難以剝離，楊某華與吳某清互相返還后，楊某華因《房屋銷售合同書》無效受到了4,296元損失；對于楊某華購買的8,915元的瓷磚，因尚未進行安裝，楊某華可自行進行處分，不屬于損失范圍。

對于楊某華主張的水電安裝工資1,800元的事實，楊某華未提供直接證據(jù)予以證明，但因安裝水電材料確需花費人工工資，根據(jù)本地裝修人工費用標(biāo)準(zhǔn)和涉案房屋面積等情況，酌定楊某華花費的水電安裝人工費為1,500元，該水電安裝人工費也已添附到涉案房屋，應(yīng)認為屬于楊某華損失。

吳某清作為涉案房屋出賣人，應(yīng)當(dāng)知曉涉案房屋的性質(zhì)仍對外銷售，存在較大過錯，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；楊某華作為購房者，未盡到合理的審查涉案房屋權(quán)屬、性質(zhì)的義務(wù)，存在一定過錯，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。依法酌定楊某華與吳某清按照4：6的比例承當(dāng)相應(yīng)的損失責(zé)任，即楊某華因《房屋銷售合同書》無效而受到的損失為4,296元+1,500元=5,796元，由楊某華承擔(dān)2,318.4元，由吳某清承擔(dān)3,477.6元。