國有土地使用權在會計處理上，有作無形資產入賬的，也有作存貨入賬，房地產開發企業就是將國有土地使用權作為存貨入賬，可見國有土地使用權對房地產開發企業的重要性。

土地市場，根據主體不同，大致可分為三級。一級市場是土地儲備中心收納土地；二級市場則是土地出讓或劃撥階段；三級市場則是各主體間土地使用權的流轉階段。本文將從房地產開發企業角度出發，歸納匯總房地產開發企業獲取國有土地使用權的途徑。

一、出讓方式

國有土地使用權出讓，可以采取協議、拍賣、招標、掛牌出讓四種方式。

（一）協議出讓

協議出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。

根據《協議出讓國有土地使用權規范》（試行）第4.3條規定，出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、

拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式，主要包括以下情況：（1）供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其工地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；（2）原劃撥、承租土地使用權人申請協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；（3）劃撥土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；（4）出讓土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經審查準予續期，可以采用協議方式；（5）法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。即協議出讓國有土地使用權，屬于招標、拍賣、掛牌出讓方式的補充。

（二）招標出讓

拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布招標公告或者發出投標邀請書，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

（三）拍賣出讓

拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

（四）掛牌出讓

掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為。 二、國有土地使用權劃撥

劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得國有土地使用權。土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用權者使用的行為。

國有土地使用權劃撥，只能用于：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規規定的其他用地。

通過劃撥方式取得的國有土地使用權，也僅能用于特定用途。房地產開發企業仍可通過特殊的模式，獲取劃撥國有土地使用權，建造特定建筑物（構筑物），通過運營、移交的方式獲取利潤。

三、國有土地使用權轉讓

國有土地使用權轉讓，包括出售、交換和贈與。

國有土地使用權轉讓，系指國有土地使用權人將國有土地使用權再轉移的行為。國有土地使用權轉讓需滿足以下四個條件：（一）持有縣級以上人民政府頒發的《國有土地使用證》，有地上建筑物、其他附著物的，還應有相應的權屬證書；（二）已按出讓合同約定的條件和期限完成了開發建設項目總投資額（不包括出讓金）或建筑總面積的20%以上，屬成片開發經營的土地，形成了建設用地必備的基礎設施和其他條件；（三）符合法律法規的規定和土地使用權出讓合同的約定；（四）享受減免地價的用地，經土地管理部門批準，并補足了出讓金。

四、土地租賃

國有土地租賃，是指縣級以上人民政府將國有土地在一定期限內出租給土地使用者，由土地使用者支付租租賃金的行為。

通過出讓取得土地使用權具備：（一）持有縣級以上人民政府頒發的《國有土地使用證》，有地上建筑物、其他附著物的，還應有相應的權屬證書；（二）已按出讓合同約定的條件和期限完成了開發建設項目總投資額（不包括出讓金）或建筑總面積的20%以上，屬成片開發經營的土地，形成了建設用地必備的基礎設施和其他條件；（三）符合法律法規的規定和土地使用權出讓合同的約定，三個條件，可以出租、抵押。

也就是說，通過租賃取得國有土地使用權，既可以從縣級以上人民政府租賃取得，也可以從現有國有土地使用權人處以租賃方式取得。

臨時占地租用國有或農村集體所有的土地，也可采取租賃的方式，但因為其期限較短，與前述辦法所稱的土地租賃不同，此處不過多闡述。

此外，根據《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》的精神，目前僅在部分省市試點，尚未在全國范圍內實行，本文也不過多描述。

五、合并、收購

通過公司合并、收購方式取得目標公司股權，從而間接取得目標公司名下的國有土地使用權，并非嚴格意義上的國有土地使用權流轉，因為國有土地使用權主體并未發生變化。雖然土地使用權轉讓將導致契稅、土地增值稅以及所得稅等稅費的發生，但通過企業合并、收購方式過去目標公司股權，再以公司國有土地使用權作實物出資，設立新的公司，可享受一定的稅費減免。因此，這種方式也是土地市場上經常被采用的手法。