山東法院民法典適用典型案例59

新冠疫情期間逾期交房不可抗力的認定——李某訴濟南某置業有限公司商品房預售合同糾紛案

裁判要旨

對于新冠疫情的爆發，以及政府采取相關防控政策中對部分企業的停工、停產要求，均是屬于不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，該種情形屬于民法典規定的不可抗力情形。同時商品房買賣合同中對此有相關約定的情形下，應當免除房地產開發公司部分違約責任。

基本案情

原告李某向濟南市天橋區人民法院訴稱：2018年，原告購買被告濟南某置業有限公司開發的世茂天城二期22#、23#項目房產并與被告簽訂了《濟南市商品房買賣合同》，房款合計總價2048124元，該合同中被告承諾在2020年9月30日前完成交房，逾期交付時應自2020年10月1日開始，每日按照合同總房款金額的萬分之一計算逾期違約金（含儲藏室、車位）賠付給原告。被告實際于2020年12月6日完成交付，累計逾期合計66天，應按照約定支付相應違約金。被告以新冠疫情影響為由只同意承擔自2020年12月1日開始計算逾期承擔5天賠償，原告不認可，期間多次協商未果。

被告濟南某置業有限公司辯稱：一、新型冠狀病毒疫情及政府防控措施屬于不可抗力，被告可主張延期交付違約免責。二、重污染天氣黃色預警及二級響應措施屬于法律規定的不可抗力和合同約定的出賣人可主張延期交付的事由，出賣人不應當承擔延期交付的違約責任。按照商品房買賣合同第8條約定，重污染天氣黃色預警及二級響應措施屬于導致項目停工的商品房買賣合同約定的因政府行政行為而造成不能施工，被告有權順延商品房交付時間。自原被告雙方簽署商品房買賣合同以來到涉案房屋交付之日，濟南重污染天氣二級響應的持續天數超過三個月，屬于不能預見、不能避免、不能克服的不可抗力，被告可基于因重污染天氣二級響應導致項目停工期間主張免除延期交付房屋的違約責任。綜上，被告認為，被告實際交付時間晚于合同約定的交付時間是因為新冠病毒疫情、重污染天氣黃色預警及政府的防控措施導致，被告不應當承擔延期交付的違約責任，請求駁回原告的訴訟請求。

濟南市天橋區人民法院經審理查明：原、被告于2018年7月簽訂了《商品房買賣合同》兩份，由原告購買被告開發建設的位于濟南市天橋區世茂天城二期某商品房及地下室，總價款2048124元。雙方在合同第八條約定，被告應于2020年9月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將取得《分期綜合驗收備案證明》并符合合同約定的商品房交付給原告使用。該條還約定，如遇下列特殊原因，出賣人可予以延期：“1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的；2.如因發生非出賣人所能控制的因素，致使該商品房交付延誤的，則出賣人有權將該商品房交付日期順延，順延時間相當于該等因素影響持續的期間，而無須為該延誤承擔任何責任，也無須對買受人補償任何費用。非出賣人所能控制因素包括如下：1）遭遇自然災害（包括但不限于六級以上大風、中雨以上、38度及以上高溫天氣、火災等）造成施工不能進行的；2）因政府行政行為、政策法律變化及其他非出賣人之認為干擾因素等（包括但不限于戰爭等類似軍事行動、社會騷動、罷工、公共衛生事件、創衛、高考、大型會議、限斷電、水、交通管制、征用、規劃變更、政府指令暫停施工等政府限制性行為或地方共建設施、配套設施建設及供水、電、暖、燃氣等市政能源部門進行與該商品房所在項目相關聯的市政干線工程、配套設施工程延誤或采取臨時措施而造成施工調整或不能施工的；3）因政府部門根據法律法規采取某項重要措施、調整規劃或遇到目前技術水平暫時無法解決的重大技術問題而導致開發建設期延長；4）因政府拆遷原因以及政府相關部門公布的公共衛生事件或其他突發事件導致延期交付；5）政府部門延遲發放相關批準文件。以上特殊原因若為眾所周知的，出賣人無須承擔告知的義務；屬于其他情形的，出賣人于發生之日起60日內告知買受人。3.出賣人存在任何違約行為。合同補充協議第六條約定，如出賣人超過本合同上述規定期限但未超過6個月交房的，自2020年10月1日起至出賣人書面交房通知確定的交付日之首日止，出賣人按日向買受人支付其已付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行。第九條約定，逾期交房不超過90日的，自最后交付期限屆滿第二日至實際交付之日止，按照已交付房價款日萬分之一標準支付違約金后合同繼續履行。

2020年2月24日，濟南某置業有限公司發布了《不可抗力告知書》，認為新冠疫情影響屬于不可抗力，可能會導致房屋延期交付。2020年9月21日、11月25日分別發布了《延期交付告知書》，告知預計交房時間為2020年11月30日前，逾期違約責任自2020年12月1日起算。2020年12月4日，濟南某置業有限公司發布了《交付通知書》，通知業主在2020年12月6日至12月7日集中辦理交房手續。李某實際于2020年12月6日辦理了交付手續。另查明，涉案樓宇于2020年12月4日取得了《分期竣工綜合驗收備案證明》。

再查明，山東省人民政府因新冠疫情影響，于2020年1月24日宣布啟動重大突發公共衛生事件一級響應，自2020年3月7日24時起，將新冠疫情防控應急相應級別調整為二級，一級響應事件共計44天。山東省以及濟南市于2020年2月開始即不斷發布各類促進企業復工復產的各項政策及保障措施。

裁判結果

濟南市天橋區人民法院判決：一、被告濟南某置業有限公司于本判決生效之日起10日內支付原告李某逾期交房違約金4506元；二、駁回原告李某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審宣判后，雙方當事人均未上訴，判決已發生法律效力。

案例解讀

關于新冠疫情對合同履行的影響，最高人民法院作出了在一定條件下構成不可抗力的表述：在適用法律時，應當綜合考量疫情對不同地區、不同行業、不同案件的影響，準確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關系和原因力大小。疫情或者疫情防控措施直接導致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規定，根據疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或全部免除責任。對此，在政府啟動重大突發公共衛生事件一級響應期間，政府采取了相應的措施進行疫情防控，從而導致大多數非必要生產企業停工、停產，在該期間內，應當屬于不可抗力范疇，應當順延合同履行或適當免除相應違約責任。對于新冠疫情期間，因政府相關防控政策及措施導致合同不能履行的，應歸屬于不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，同時商品房買賣合同中也有相關約定的情形下，應當免除房地產開發公司部分違約責任。但是，在政府調低重大突發公共衛生事件響應等級，并具備了復工復產條件后，即不再具備不能避免不能克服等因素，只是可能增加相應的履約成本，不能繼續按照不可抗力情形調整當事人的利益關系，否則會導致當事人利益產生嚴重失衡。

本案中，原、被告雙方之間的商品房買賣合同系雙方當事人真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，屬合法有效，對雙方當事人均具有拘束力。根據合同約定，濟南某置業有限公司應于2020年9月30日前完成涉案房屋交付義務，實際上濟南某置業有限公司于2020年12月6日才履行了交付義務，逾期時間為66天。關于濟南某置業有限公司應當承擔逾期交房違約責任問題，法院認為：首先，雙方在商品房買賣合同中就免除責任情形也進行了相應約定。同時，《中華人民共和國民法典》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。第五百九十條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任。關于新冠疫情，在政府啟動重大突發公共衛生事件一級響應期間，政府采取了相應的措施進行疫情防控。對于新冠疫情以及政府相關防控政策及措施，均是屬于不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，對于該種情形下免除違約責任，雙方在商品房買賣合同中也有相關約定，應當免除濟南某置業有限公司部分違約責任。其次，新冠疫情發生后，無論是原、被告，還是其他個人或者單位，均遭受到了相應的損失。同樣，新冠疫情發生后，全國人民眾志成城、共克時艱，無論是原告還是被告，也都為疫情防控做出了力所能及的努力和貢獻。濟南某置業有限公司所在的集團公司也積極進行抗疫捐款；在復工復產過程中，各地產公司還響應黨委、政府號召為商業承租人減免了一定的租金，均是履行了相應的社會責任。現在，我們仍應繼續攜手，爭取早日完全渡過疫情期間。最后，雙方約定的按照已付房價款每日萬分之一標準支付逾期交房違約金，該標準并不低，尤其是在經歷了新冠疫情的情況下，按照該標準支付違約金，也能在一定程度上彌補業主的部分損失。綜上，濟南某置業有限公司免除44天違約責任較為合理，其仍應當承擔22天的逾期交房違約責任，即應支付違約金4506元（2048124元×22天×0.0001/天）。關于濟南某置業有限公司提出的重污染天氣等導致停工的問題，雙方在合同中雖有約定，但濟南某置業有限公司作為專業的房地產開發公司，對于建設工期具有一定的預見性，其完全可以在約定交付時間時進行相應順延，訴訟中，濟南某置業有限公司也沒有證據證實涉案房屋建設工期中突發了明顯超出往年的惡劣天氣情形，從而導致其工期大幅度延長；此外，自2020年3月7日24時起新冠疫情防控應急相應級別調整為二級后，以及全國復工復產情況來看，至2020年9月30日約定的交付時間，仍有200余天的建設施工工期，濟南某置業有限公司再主張其他免除違約責任的事由，法院不予支持。

相關法條

《中華人民共和國民法典》第一百八十條  因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

《中華人民共和國民法典》第五百九十條  當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任。

法官簡介

李燕，濟南市天橋區人民法院員額法官，歷任天橋法院助理審判員、法官助理，多次獲得天橋區人民法院嘉獎。

一審獨任審判員：李  燕       書記員：崔玉祺

編寫人：濟南市天橋區人民法院 李  燕

審定人：山東省高級人民法院   蘆  強

             濟南市中級人民法院   趙軍蒙

來源：山東高院審管辦