土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

國家政策

2004年，國務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，其中關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”

同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開始了局部或區(qū)域試驗，并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京郊區(qū)等地小產(chǎn)權(quán)房等模式。

2013年中央一號文件，關(guān)于土地流轉(zhuǎn)做出如下規(guī)定：

1.多元發(fā)展：堅持依法自愿有償原則，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，鼓勵和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。

2.三權(quán)分離：結(jié)合農(nóng)田基本建設(shè)，鼓勵農(nóng)民采取互利互換方式，解決承包地塊細(xì)碎化問題。土地流轉(zhuǎn)不得搞強迫命令，確保不損害農(nóng)民權(quán)益、不改變土地用途、不破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。

3.服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，逐步健全縣鄉(xiāng)村三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，強化信息溝通、政策咨詢、合同簽訂、價格評估等流轉(zhuǎn)服務(wù)。

4.法制建設(shè)：加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系建設(shè)。深化國有農(nóng)墾管理體制改革，擴(kuò)大國有農(nóng)場辦社會職能改革試點。穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村綜合改革示范試點。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)原則

1、在土地流轉(zhuǎn)過程中，所有權(quán)不能變，承包權(quán)不能變，土地的使用方向不能變。

2、根據(jù)土地的級差，在尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，合理確定土地流轉(zhuǎn)承包價格，全額歸農(nóng)戶所有。

3、具體操作上規(guī)范有序，注重程序的合法性。對土地流轉(zhuǎn)面積涉及多數(shù)農(nóng)戶的，通過召開村民代表會議討論決定，以充分尊重農(nóng)民的自主權(quán);流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、年限、條件和雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù);涉及承包土地田塊變動的，及時辦理承包權(quán)證變更手續(xù)。

土地流轉(zhuǎn)合同要點

第一條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。

第二條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。

第三條承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。

第四條受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。

第五條受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。具體補償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。

第六條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：雙方當(dāng)事人的姓名、住所;土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級;流轉(zhuǎn)期限和起止日期;流轉(zhuǎn)方式;流轉(zhuǎn)土地的用途;雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);流轉(zhuǎn)價款及支付方式;流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;違約責(zé)任。

第七條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式由省級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門確定。

第八條從事農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)的中介組織應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政(或農(nóng)村經(jīng)營管理)主管部門備案并接受其指導(dǎo)，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中介服務(wù)。

第九條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議或者糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法協(xié)商解決。當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以請求村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調(diào)解。當(dāng)事人不愿協(xié)商或者調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

第十條通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。