国产在线精品一区二区中文_国产一区二区免费福利片_日韩一区二区不卡中文字幕_日韩精品视频在线播放

兩種土地增值稅清算方法分別是什么

2023-06-06 06:22發布

兩種土地增值稅清算方法分別是什么

兩種土地增值稅清算方法分別是什么

甲計算法,指在同一個房地產開發項目中,先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產品等,單獨采用房開產品銷售收入比例或房開產品定額成本比例或其他合理方法,分別計算各房開產品的增值額與扣除項目金額,據以計算各房開產品應納的土地增值稅。持甲計算法觀點的納稅人,依據是《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)規定,土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行計算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位進行清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。

乙計算法,指在同一個房地產開發項目中,以國家有關部門審批的房地產開發項目(包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產品等)為單位,先統一核算該房地產開發項目的增值額與扣除項目金額。然后再按房開產品銷售收入比例或房開產品定額成本比例或其他合理方法,在普通住宅、非普通住宅、門面房和車庫等其他房開產品中分配增值額與扣除項目金額,據以計算各房開產品應納的土地增值稅。持乙計算法觀點的納稅人,依據是增值稅暫行條例實施細則第八條“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規定。

現筆者就同一房地產開發項目應納的土地增值稅,對比甲、乙兩種計算法帶來的不同稅負結果。

湖北省隨州市某房地產開發有限公司,2006年1月1日~2012年6月30日,土地增值稅清算項目總建筑面積124326.5平方米,不可售面積6078.34平方米,可售面積118248.16平方米,已銷售面積99670.04平方米,其中普通住宅已售31363.73平方米,非普通住宅已售27432.49平方米,其他開發產品(包括門面房、車庫等)已售40873.82平方米,未出售面積18578.12平方米。

經核實,該單位2006年1月1日~2012年6月30日期間,實現銷售收入26485.56萬元,其中:普通標準住宅4018.75萬元,非普通標準住宅3829.78萬元,其他開發產品18637.03萬元。在該項目土地增值稅清算中,按發生合理總成本在已售、未售產品之間分配,已售產品應分攤的扣除項目金額為24721.54萬元,其中:取得土地使用權所支付的金額3409.48萬元,房地產開發成本14455.96萬元,房地產開發費用1786.54萬元(按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%計算),與轉讓房地產有關的稅金1496.47萬元,財政部規定的加計20%扣除數3573.09萬元,土地增值總額=26485.56-24721.54=1764.02(萬元)。

甲計算法:在同一個房地產開發項目中,先按房開產品明細單獨計算增值額與扣除項目金額,然后分別計算各房開產品應納的土地增值稅。

1.普通標準住宅:轉讓收入4018.75萬元,應扣除項目金額為7065.01萬元,其中:取得土地使用權所支付的金額1072.88萬元,房地產開發成本4187.07萬元,房地產開發費用=(1072.88+4187.07)×10%=526(萬元),與轉讓房地產有關的稅金227.07萬元,財政部規定的加計20%扣除數1051.99萬元,增值額=4018.75-7065.01=-3046.26(萬元),增值額為負數,不用繳納土地增值稅。

2.非普通標準住宅:轉讓收入3829.78萬元,應扣除項目金額為6348.61萬元,其中:取得土地使用權所支付的金額938.40萬元,房地產開發成本3778.70萬元,房地產開發費用471.70萬元,與轉讓房地產有關的稅金216.39萬元,財政部規定的加計20%扣除數943.42萬元,增值額=3829.78-6348.61=-2518.83(萬元),增值額為負數,不用繳納土地增值稅。

3.其他開發產品:轉讓收入18637.03萬元,應扣除項目金額為11307.92萬元,其中:取得土地使用權所支付的金額1398.20萬元,房地產開發成本6490.19萬元,房地產開發費用788.84萬元,與轉讓房地產有關的稅金1053.01萬元,財政部規定的加計20%扣除數1577.68萬元,增值額=18637.03-11307.92=7329.11(萬元),增值率=7329.11÷11307.92=64.81%,應繳土地增值稅=7329.11×40%-11307.92×5%=2366.24(萬元)。

因此,采用甲計算法合計應繳土地增值稅2366.24萬元,已繳528.3萬元,應補1837.94萬元,負擔率=2366.24÷26485.56=8.93%。

乙計算法:在同一個房地產開發項目中,先統一核算該房地產開發項目的增值額與扣除項目金額,然后分別計算各房開產品應納的土地增值稅。

1.普通標準住宅:普通標準住宅轉讓收入4018.75萬元,占銷售收入總額的比率=4018.75÷26485.56=15.17%,應計算的增值額=該項目土地增值總額×該類收入比率=1764.02×15.17%=267.60(萬元),應扣除的項目總額=4018.75-267.60=3751.15(萬元),增值率=267.60÷3751.15=7.12%,未超過20%,按照土地增值稅暫行條例第十一條“納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅”的規定,依法免繳土地增值稅。

2.非普通標準住宅:轉讓收入3829.78萬元,占銷售收入總額的比率=3829.78÷26485.56=14.46%,應計算的增值額=1764.02×14.46%=255.08(萬元),應扣除的項目總額=3829.78-255.08=3574.70(萬元),增值率=255.08÷3574.70=7.14%,應繳土地增值稅=76.52(萬元)。

3.其他開發產品:轉讓收入18637.03萬元,占銷售收入總額的比率=18637.03÷26485.56=70.37%,應計算的增值額=1764.02×70.37%=1241.35(萬元),應扣除的項目總額=18637.03-1241.35=17395.68(萬元),增值率=1241.35÷17395.68=7.14%,應繳土地增值稅=372.38(萬元)。

因此,采用乙計算法合計應繳土地增值稅=76.52+372.38=448.90(萬元),已繳528.3萬元,應退79.4萬元,負擔率=448.90÷26485.56=1.69%。與第一種情況相比,普通標準住宅、非普通標準住宅、其他開發產品的增值率都相等,該房地產開發項目的應納土地增值稅減少金額=2366.24-448.90=1917.34(萬元)。

甲、乙兩種計算法雖然都有各自的理由,但土地增值稅清算不能在甲計算法和乙計算法中任意選用。


相關知識

    逾期貸款利息土地增值稅(土地增值稅貸款利息扣除)

    來源:精選知識 時間:2022-04-20 04:05

    一.  利息罰息不能在計算土地增值稅時計算扣除項目;   二.  在計算土地增值稅時計算扣除項目是:  ?。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率...

    土地增值稅逾期貸款利息(土地增值稅貸款利息扣除范圍)

    來源:精選知識 時間:2022-03-29 17:52

    一.  利息罰息不能在計算土地增值稅時計算扣除項目;   二.  在計算土地增值稅時計算扣除項目是:  ?。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率...

    國企破產清算職工能得到什么補償

    來源:勞動工傷 時間:2021-09-02 15:24

    一、國企破產清算職工能得到什么補償 《勞動合同法》中有規定,用人單位被依法宣告破產的,勞動合同終止。依照本法第四十六條,四十七條規定,終止勞動合同的,用人單位應當向勞動者支付經濟補償。也就是說即便公司破產了也要向勞動者支付相應的補償金,否則...

    土地使用費(土地使用費怎么收取)

    來源:精選知識 時間:2022-04-20 01:08

    土地使用費和耕地占用費有什么區別 各地規定有所不同,以上海的土地使用費來說, 土地使用費是指使用土地資源性質的費用,不含拆遷安置費用和基礎設施建設費用。 土地使用費根據地理環境和條件、土地使用用途確定分為五類十級,收費標準按平方米計算,最高...

    濟南市人民政府關于市屬國有工業企業破產工作的若干意見

    來源:其它 時間:2022-07-13 13:17

    發布部門:山東省濟南市人民政府發布文號:濟政發[2004]14號各縣(市)、區人民政府,市政府各部門:為進一步加快我市市屬劣勢國有工業企業(以下簡稱企業)退出市場的步伐,規范企業破產和職工安置工作,促進工業經濟健康、協調、穩定發展,根據國家...

    撕票是什么意思

    來源:精選知識 時間:2022-07-13 11:01

    抵扣時,增值稅專用發票能抵扣,增值稅普通發票不可以抵扣。 開具發票時,增值稅專用發票需要購貨方詳細的資料信息,增值稅普通發票則不需要。 使用時,增值稅專用發票是無限制時間的,增值稅普通發票的使用期限是2個月。 只有增值稅一般納稅人才能開...

    關聯企業合并破產法律問題探析

    來源:其它 時間:2022-04-04 10:54

    關聯企業,是指相互之間存在股權、契約或其他控制關系或具有施加重大影響的能力,或被同一企業所控制,具有獨立法律地位的企業聯合體。關聯企業的關聯方式主要有:(1)資本聯系方式。表現為企業之間股權參與形成的控股、參股關系。(2)合同聯系方式。表現...

    關注破產清算企業的稅務問題破產清算程序

    來源:稅務糾紛 時間:2022-04-20 17:25

    清算是一種法律程序,社團注銷時,必須進行財產清算。關注破產清算(qingsuan)企業的稅務問題2010-03-22關注破產清算(qingsuan)企業的稅務問題一、在企業進入破產程序后,由法院牽頭組成管理人(即清算組),各債權人向管理人(...

    企業分立會計賬務處理是怎樣的

    來源:其它 時間:2022-04-20 17:06

    一、企業分立會計賬務處理是怎樣的(一)被分立企業的會計處理被分立企業只需將進入分立企業的資產、負債以原有賬面價值為基礎結轉確定,借記負債類科目,貸記資產類科目,差額借記權益類科目。(二)分立企業的會計處理分立企業按照資產、負債的賬面價值進行...

    工業用地和普通用地遇到拆遷時補償分別是怎么樣的

    來源:征地拆遷 時間:2021-09-04 21:35

    一、工業用地和普通用地遇到拆遷時補償分別是怎么樣的工業用地和商業用地拆遷補償的區別主要是拆遷補償的標準不一樣,通常情況下,商業用地的拆遷補償標準要比工業用地要高??傮w而言,商業用地的片區綜合地價通常是要比工業用地高的,當然這種情況不是絕對的...

国产在线精品一区二区中文_国产一区二区免费福利片_日韩一区二区不卡中文字幕_日韩精品视频在线播放

      9000px;">

          日本v片在线高清不卡在线观看| 91香蕉视频mp4| 中文字幕一区二区三区在线观看| 91亚洲精华国产精华精华液| 欧美亚洲禁片免费| 欧美亚洲综合久久| 国产在线精品视频| 中文字幕一区二区三区视频| 亚洲精品日韩一| 国产精品第一页第二页第三页| 亚洲午夜免费福利视频| 欧美巨大另类极品videosbest | 久久久久综合网| 婷婷成人激情在线网| 欧美日韩精品一二三区| 老司机精品视频在线| 欧美精品一区二区三区四区| 国产精品亚洲午夜一区二区三区 | 亚洲精品乱码久久久久| 亚洲视频一区二区免费在线观看| 欧美日韩在线不卡| 男男视频亚洲欧美| 蜜桃视频一区二区三区| 亚洲人妖av一区二区| 成人国产在线观看| 国产精品国产三级国产| 国产片一区二区三区| 91小视频免费看| 色天天综合色天天久久| 日韩成人av影视| 国产精品理论片| 国产精品高潮呻吟| 亚洲第一福利视频在线| 国产欧美一区二区三区在线老狼| 精品理论电影在线观看| 色天天综合久久久久综合片| 欧美日韩一区二区在线视频| 91精品国产一区二区| 99精品桃花视频在线观看| 日韩av高清在线观看| 国产风韵犹存在线视精品| 樱桃视频在线观看一区| 午夜欧美2019年伦理| 精品无人区卡一卡二卡三乱码免费卡| 亚洲在线中文字幕| 国产午夜久久久久| 欧美一区二区日韩一区二区| 久久久亚洲午夜电影| 亚洲欧美另类小说视频| 麻豆精品一区二区综合av| a级精品国产片在线观看| 韩国女主播成人在线观看| 丝袜亚洲另类欧美| 玉米视频成人免费看| 日本亚洲视频在线| 91浏览器在线视频| 精品国产123| 日韩国产在线观看| 色婷婷综合久色| 国产精品视频第一区| 国产欧美日韩不卡| 日本欧美一区二区三区乱码| 91免费看片在线观看| 欧美精品一区二区三区蜜桃 | 亚洲女女做受ⅹxx高潮| 精品一区二区三区影院在线午夜| 色婷婷精品久久二区二区蜜臂av| 久久久久成人黄色影片| 首页国产丝袜综合| 色婷婷亚洲婷婷| 亚洲欧洲av在线| 国产成人鲁色资源国产91色综 | 日韩午夜在线影院| 欧美精品xxxxbbbb| 中文字幕一区三区| 国产成人精品网址| 久久无码av三级| 国产视频在线观看一区二区三区| 亚洲一区二区三区在线播放| 91视频在线观看免费| 国产精品欧美经典| av午夜一区麻豆| 中文字幕一区日韩精品欧美| 成+人+亚洲+综合天堂| 国产三级欧美三级日产三级99| 久久精品99久久久| 精品欧美一区二区三区精品久久| 美美哒免费高清在线观看视频一区二区| 欧美在线综合视频| 日韩欧美久久一区| 久久久久久久综合日本| 久久狠狠亚洲综合| 久久精品视频在线看| 岛国精品在线播放| 6080国产精品一区二区| 国产日韩欧美制服另类| 国产福利一区二区三区视频| 2020国产成人综合网| 成人一区二区三区中文字幕| 亚洲欧美在线aaa| 在线观看视频一区二区| 亚洲制服欧美中文字幕中文字幕| 91精品婷婷国产综合久久竹菊| 久久99精品久久久| 欧美激情中文不卡| 日日夜夜精品视频天天综合网| 欧美日韩国产综合久久| 精品中文字幕一区二区| 国产精品午夜电影| 欧美日韩成人激情| 国产高清不卡一区二区| 亚洲日本护士毛茸茸| 日韩午夜精品视频| 成人av高清在线| 日韩高清在线一区| 国产精品视频一二三| 欧美日本视频在线| 高清不卡在线观看| 精品久久久久久久久久久久久久久久久| 韩国欧美国产一区| 亚洲综合av网| 久久一区二区视频| 欧美午夜精品理论片a级按摩| 久久机这里只有精品| 一区二区三区中文字幕| 盗摄精品av一区二区三区| 亚洲国产aⅴ成人精品无吗| 精品噜噜噜噜久久久久久久久试看| 波多野结衣中文字幕一区| 日本人妖一区二区| 一区二区国产视频| 中文字幕精品—区二区四季| 91精品综合久久久久久| 99精品视频在线免费观看| 麻豆精品一二三| 樱花影视一区二区| 国产精品入口麻豆原神| 精品奇米国产一区二区三区| 欧美日韩高清一区二区不卡| 91在线国产福利| 福利电影一区二区三区| 免费的成人av| 午夜精品一区二区三区免费视频 | 国产网站一区二区| 日韩一区二区三区免费观看| 欧美在线一区二区三区| 91免费视频网| 99久久99精品久久久久久| 懂色av一区二区三区蜜臀| 精品一区二区三区免费观看 | 性欧美疯狂xxxxbbbb| 亚洲私人影院在线观看| 中文欧美字幕免费| 国产夜色精品一区二区av| 久久综合视频网| 欧美tk丨vk视频| 欧美tk—视频vk| 精品福利一二区| 久久色视频免费观看| 精品久久久久一区二区国产| 日韩一区二区在线看| 日韩欧美亚洲国产另类| 精品国产一二三区| 久久久久国产精品人| 国产日韩欧美不卡| 国产精品视频一区二区三区不卡| 欧美国产精品v| 国产精品家庭影院| 亚洲精品一二三区| 亚洲午夜免费视频| 日韩成人精品在线观看| 日韩不卡免费视频| 久久99精品国产麻豆不卡| 国产在线一区二区| 成人黄色av网站在线| 欧美亚洲综合在线| 日韩欧美成人激情| 国产婷婷一区二区| 亚洲精品乱码久久久久久日本蜜臀| 亚洲综合色区另类av| 五月婷婷欧美视频| 国产一区二区三区高清播放| 成人aa视频在线观看| 欧美主播一区二区三区| 日韩一区二区在线看片| 国产午夜亚洲精品羞羞网站| 亚洲日本在线视频观看| 免费高清在线一区| www.亚洲色图| 欧美久久一二区| 欧美激情在线一区二区三区| 亚洲另类在线一区| 久久91精品国产91久久小草| 成年人网站91| 欧美酷刑日本凌虐凌虐| 久久久精品日韩欧美| 亚洲一区二区四区蜜桃| 国产一区二区三区不卡在线观看| 9久草视频在线视频精品| 91精品国产综合久久福利 |