不良資產(chǎn)買入的模式

　估值模式

不良資產(chǎn)盈利模式

　處置模式

不良資產(chǎn)發(fā)展趨勢

　　一、從被動管理轉(zhuǎn)為主動管理

　二、民營資本介入

　三、尋找內(nèi)在價值，包括被低估、錯殺的資產(chǎn)、公司及證券

　　四、資產(chǎn)盤整能力將成為不良投資的核心競爭力

　　比如商業(yè)地產(chǎn)改成寫字樓，需要對運營管理和資產(chǎn)管理本身的能力了解很深，金融公司出來的人對地產(chǎn)這方面不是很了解，對于資產(chǎn)究竟值多少錢沒有深刻理解，資產(chǎn)怎么改完全沒有概念，只有做過房地產(chǎn)人才能知道，變性需要跑規(guī)劃局，國土局各個部門協(xié)調(diào)，怎么改、怎么建都需要做過工業(yè)地產(chǎn)的人才了解。在成熟市場，比如在香港收購的一個資產(chǎn)，是一個倉庫大樓在九龍，后來改成寫字樓了，中間怎么報政府部門審批都是需要走流程的，在中國這樣一個新興市場更是這樣。了解這些手續(xù)、規(guī)章制度，還有具備改造翻新能力，并且對房地產(chǎn)本身的了解，怎么改、怎么銷售要懂，才在競價時和收購時心里有數(shù)、具備競爭力。AMC或者金融機構(gòu)在這一塊沒有優(yōu)勢，他們對資產(chǎn)特別是地產(chǎn)的了解和盤整認知水平不高。

　　房地產(chǎn)企業(yè)也不愿意或者無能力介入不良投資領(lǐng)域。比如說，綠地、萬科對買一個不良資產(chǎn)包、進行債務(wù)重組和資產(chǎn)重新盤整根本沒有興趣，首先，在這些公司里現(xiàn)在的企業(yè)高層大部分都是買地出身的，金融知識偏弱，不良資產(chǎn)包太復雜了，他們不愿意通過不良資產(chǎn)的方式來獲得土地，對他們來說，最直接的方式就是公開招牌掛，他們會選擇去拍地，把地價從50億飆到60億的方式來獲得土地更簡單。

　　律師可能是在訴訟和法律和結(jié)構(gòu)方便比較專業(yè)，但是律師可能對地產(chǎn)不是那么了解，可能對金融知識也不夠了解。

　　所以不良投資這個行業(yè)的門檻是非常高的，未來不良投資這個領(lǐng)域，只有懂資產(chǎn)、懂法律同時還得懂財務(wù)測算和稅務(wù)的一幫人組在一起才能做的很好。所以中國不良投資領(lǐng)域的朋友在未來一定要在這個方面下功夫，這也是現(xiàn)在成熟市場包括美國歐洲的模式。

　　在2008年以來4萬億為首的大規(guī)模信貸的增長，最近經(jīng)濟放緩后，出現(xiàn)了大規(guī)模的不良，這是歷史規(guī)律。銀行怎么盤活現(xiàn)有的資金非常重要，就像美國一樣，最后搞了次級債，銀行的房地產(chǎn)資產(chǎn)包可以打包出來賣掉，就可以做新的貸款了。所謂資產(chǎn)證券化各種東西，通過資本的盤活recycle capital 來獲得新的流動性，資產(chǎn)證券化是一個大趨勢，資產(chǎn)證券化一出來的時候，ABS、RMBS、CMBS，CDO各種金融衍生產(chǎn)品出來以后，我們可以投資不良的領(lǐng)域或者方式就更大了。

　　文章來源：輕金融