(一)征收國有土地上的房屋只有一個目的：為了公共利益的需要，排除商業征收。(征收房屋建設活動應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。)

(二)征收房屋的責任主體：市縣級人民政府。

(三)實施主體：市、縣級人民政府確定的房屋征收部門。

(四)房屋征收實施單位：房屋征收部門或房屋征收部門委托的單位，具體承擔房屋征收與補償工作。(房屋征收實施單位不得以營利為目的，即徹底排除了商業性參與征收或商業性征收。)

二、做出征收決定

(一)做出征收決定前的工作

1、組織有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。(對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。)

2、房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

3、市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

4、因舊城區改建征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

5、應當進行社會穩定風險評估。

6、征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

(二)市縣人民政府作出征收決定。(涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。)

(三)公告征收決定。征收公告要載明兩個內容：1、征收補償方案(要明確補償協議簽約期)。2、權利救濟方式：被征收人可申請行政復議或行政訴訟。

三、補償階段

(一)補償方式

1、被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

⑴被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

⑵因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

2、征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。

(二)補償的構成：3+1模式，3=房屋價值+搬遷、臨時安置費+停產停業損失，1=補助+獎勵。

1、被征收房屋的價值經評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定;協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

2、房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

3、對評估有異議，應當自收到評估報告之日起10日內，申請復核評估。對復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

(三)房屋征收部門與被征收人訂立補償協議。(補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。)

(四)簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定。(補償決定包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。)

(五)公告補償決定。

(六)被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

四、搬遷階段

(一)禁止性規定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

(二)自愿搬遷。對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

(三)強制搬遷。

1、被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。(由不動產所在地基層人民法院管轄)

2、強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

五、后續工作

(一)房屋征收部門應當建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

(二)審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

六、法律責任

(一)采取暴力迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

(二)采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

(三)房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。