商品房的拍賣合同糾紛案例

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案情簡要

拍賣公司受被告A房開公司的委托，公開出讓商品房，其中包括原告甲某競中的商品房。甲某按照出讓公告中規定的報名時間繳納了20萬元保證金，獲得拍賣資格，并以925萬競拍得涉案房屋，并于當天與被告A房開公司簽訂《成交確認書》。原告甲某對房屋進行細致考察后，發現房屋存在諸多質量問題及其他瑕疵，致使原告甲某訂約目的無法實現，故提起訴訟要求撤銷《成交確認書》，并返還保證金。

被告A房開公司認為，原告甲某簽訂《成交確認書》后，并未按約至被告處繳納成交款及簽訂《商品房買賣合同》。后拍賣公司征得被告房開公司同意后將涉案房屋進行再次拍賣，再次拍賣成交價為805萬元，即兩次拍賣差價為120萬元。故被告A房開公司提起反訴要求原告承擔兩次拍賣差價的補足及支付第一次拍賣傭金的責任。

相關法條

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《拍賣法》第39、61條

《合同法》第39、40、173條

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裁判結果

一、原告甲某（反訴被告）向被告A房開公司（反訴原告）支付兩次拍賣剩余差價100萬元（已扣除20萬元履約保證金）及第一次拍賣傭金；

二、駁回原告甲某（反訴被告）的訴訟請求；

三、駁回被告A房開公司（反訴原告）的其他訴訟請求；

裁判理由

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原告甲某與被告A房開公司簽訂的《成交確認書》系經合法的拍賣程序競拍后簽署，系各方真實意思表示，內容沒有違反法律、法規的強制性規定，應確認為有效。原告主張涉案房屋存在質量問題及瑕疵，構成對涉案房屋的重大誤解故要求撤銷上述《成交確認書》,為證明其上述主張，原告提供涉案房屋的照片。本院認為,原告甲某提供的照片無法反映涉案房屋存在的瑕疵足以影響到房屋的交付使用，且被告A房開公司《出讓規則》中明確標的物以現狀出讓，競買人應事先了解標的物的現狀，競買人一旦繳納保證金及辦理相關手續即表明其已了解標的物的情況并認可，愿意承擔一切責任。在《出讓公告》的重要提示一欄明確標明看房的聯系方式及看房接待地址，已經告知了原告了解拍賣標的物的途徑和方式，原告提供的照片中反映的涉案房屋的瑕疵問題，都能從外觀上反映出來,原告亦自行去涉案房屋現場查看過房屋的狀況，故其對涉案房屋應是清楚了解的，因此，原告主張對涉案房屋存在重大誤解做要求撤銷上述《成交確認書》，進而要求返還保證金及要求支付利息損失，依據不足，本院不予支持。

按照《成交確認書》的約定，原告應在約定期限內至被告A房開公司處簽訂《商品房買賣合同》，但原告未在上述期限內與被告A房開公司簽訂《商品房買賣合同》，經被告A房開公司催告后仍拒不簽訂《商品房買賣合同》，拍賣人根據《拍賣法》第三十九條的規定征得委托人的同意后將涉案房屋進行再次拍賣，原買受人應當支付第一次拍賣中本人及委托人應當支付的傭金及不足差價。現再次拍賣的成交價格為805 萬元，故原告應補足兩次拍賣的差價100萬元（已扣除原告已付的保證金部分）并支付第一次拍賣的傭金。

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案件延伸

拍賣人瑕疵擔保免責聲明對重大誤解適用的影響

若出現重大誤解與瑕疵擔保競合時，基于拍賣合同特殊的瑕疵擔保規則，至少在拍賣合同中瑕疵擔保責任應當優先于重大誤解。基于重大誤解而撤銷合同的權利是一項法定權利，如果不是基于特殊的緣由，假設一般的格式條款對非格式條款提供方因重大誤解而撤銷合同的權利進行限制，那么應當認為這類格式條款屬于無效條款。然而瑕疵擔保免責聲明同樣作為一項法定權利并不受《合同法》有關格式條款無效情形的影響。此外，根據《拍賣法》的文義，也可以將瑕疵擔保免責聲明理解為一種單方法律行為，只要拍賣人在法律規定的時限內以符合法律規定的方式作出即發生效力，并不需要買受人或其他競買人就此與拍賣人達成合意，甚至也不需要這一聲明實際送達買受人。前述兩種角度均能得出這樣一個結論，在買受人對拍品瑕疵存在誤解而拍賣人基于在先的瑕疵擔保免責聲明是不需要承擔這種瑕疵擔保責任的情況下，如果允許買受人因重大誤解而撤銷合同，則會使得瑕疵擔保免責喪失其法定效力。為避免這一情況的出現，在兩種制度存在競合的情況下優先適用瑕疵擔保責任是必要的。

來源：網絡