美國房地產廣告法律法規(國外與國內關于廣告代言人的法律規定比較)

1.國外與國內關于廣告代言人的法律規定比較

從法律本身來說，國內外沒有什么本質區別，都要求廣告代言人要對廣告負責，但國內的法律責任較輕且執行特別隨意不規范，多以譴責和罰款了之，而國外處罰是比較重且嚴厲的，如：美國的廣告法規中明確規定，名人廣告就是“證言廣告”和“明示擔?！?。

也就是說，廣告代言人既是商品推薦者也是商品證明人，是產品一定時間內的實際用戶或直接受益者，證詞要真實無誤，否則就予以重罰；加拿大《廣告標準準則》第七條對代言、推薦或證明某產品或服務廣告作了明確規定，代言、推薦或證明者必須是該產品或服務的實際使用者，廣告相關信息須有充分事實依據，絕不許欺騙或誤導消費者，否則將承擔相應的民事或刑事責任；法國電視主持人吉爾貝就曾經因為做虛假廣告而鋃鐺入獄，罪名是夸大產品的功效；瑞典廣告法也十分嚴格，瑞典對食品、藥品以及保健品等直接關系到人民健康的產品更是有很多補充條款，例如規定食品的保健作用必須以科學手段證明，不允許在產品包裝和廣告中宣稱其保健作用。

2.房產廣告的法律性質有哪些

隨著經濟發展和城市化的推進，我國房地產開發進入了一個高速發展期。

于此同時，由于房地產開發而引起的民事糾紛也日益增多。其中一類突出的問題，是房地產開發商在房產促銷時發布房產廣告，對其所開發的房產的環境規劃和配套設施建設等作了具體承諾，如小區的綠化率的有多少，樓盤之間的間距有多少，以及配套建設學校、商場、停車場、游泳池等學習、生活輔助設施等等，但實際開發時卻違反了房產廣告所作的承諾，從而引發購房者與開發商的糾紛。

對此類案件如何公平處理，尤其是如何充分保護處于弱勢地位的購房者的合法權利，筆者認為，關鍵在于如何認定房產廣告的法律性質。 一般而言，開發商發布房產廣告的目的，是為了宣傳自己所開發的房產的特點及優勢，并希望消費者向自己發出要約，從而訂立購房合同，購買自己所開發的房產。

因此，房產廣告一般應當屬于訂立合同中的要約邀請。但是，如果房產廣告中對所開發房產的小區環境規劃如綠化率、樓盤間距以及學校、商場、停車場、足球場、游泳池等配套設施建設作出明確而具體承諾的話，該房產廣告應構成單方允諾。

所謂單方允諾，又稱單方行為或單務約束，是指表意人向相對人作出為自己設定某種義務，使相對人取得某種權利的意思表示。 在傳統民法上，單方允諾是引起債權債務發生的依據之一，即依表意人一方為自己設定某種義務的行為而在當事人之間發生債權債務關系。

現代社會中，契約是產生債的法律關系的主要原因，但民事主體自愿為自己設定義務并承擔由此帶來的債務亦屬正當。單方允諾構成債的產生原因的法律依據在于意思自治原則和誠實信用原則。

一方面，民事主體出于意思自治，可以為自己設定某種單方義務，只要不違反法律禁止性規定，不違背公序良俗，不損害他人利益，即應當得到法律的認可。由此產生的債權債務關系也應受法律的保護。

另一方面，根據誠實信用原則，民事主體自愿為自己設定義務而允諾給予他人權利，只要該允諾是出于真實意思表示，作出允諾的民事主體即應對該允諾負責，履行允諾的義務，否則，將損害社會信用。 雖然我國法律未明確規定單方允諾及其法律效力，但是，根據意思自治和誠實信用原則，不可否認單方允諾的合法性。

而且，單方允諾在現實生活中也并不鮮見，例如，公交公司承諾七十歲以上老人可以免費乘車，婚紗攝影店承諾顧客可以享受免費婚車服務，餐廳承諾為顧客免費提供生日蛋糕，等等，都屬于單方允諾。 因此在我國法律上，單方允諾同樣是債權債務的發生原因之一。

一項意思表示構成單方允諾，應同時具備四個方面的條件：第一，單方允諾是表意人單方作出的意思表示。單方允諾不需要相對方作出承諾即可成立。

筆者認為，如果房產商在廣告中對所開發的房產的環境規劃和配套設施建設計劃等內容作出具體承諾的話，那么該房產廣告就構成一項意思表示，而且是開發商單方通過廣告發布的意思表示。 該意思表示的內容是，開發商將按照房產廣告所作的承諾進行開發建設，為居住者提供該房產廣告所承諾的居住環境和配套設施。

當然，如果房產廣告中明確告知該廣告僅供參考，開發商保留修改權利的除外；第二，單方允諾的內容是為自己設定某項義務，從而使相對人取得某項權利。 開發商一旦發布具有承諾內容的房產廣告，即為自己設定了義務。

例如，開發商通過房產廣告承諾將在某方位建綠茵足球場，此即為自己設定了義務，其應建的是綠茵足球場而非其他設施，而且，足球場應建在其承諾的方位。基于該項允諾，購房者可享有建設足球場所帶來運動、通風、眺望等各項利益。

另外，單方允諾中表意人為自己設定某項義務無需相對方支付對價，即表意人的義務是單方面的。例如，婚紗攝影店承諾顧客可以享受免費婚車服務，顧客支付對價的的標的是婚紗攝影服務，而提供免費婚車服務則是婚紗攝影經營者的單方義務。

同樣，在房地產買賣中，房產商承諾其開發的房產的環境規劃和配套設施是一項單方義務，主要目的是為了促銷房產。 對購房者來說，其不必為房產周邊環境和配套設施支付對價，購房者支付對價的標的是其購買的房產，而非開發商所承諾的周邊環境和配套設施。

因此，開發商因發布房產廣告而承擔單方義務，購房者則享有由此產生的利益；第三，單方允諾一般是向社會上不特定的人發出。 凡是符合表意人在單方允諾意思表示中所列條件的人，即可成為表意方的相對人。

房產廣告正是開發商向社會上不特定的人發出的，而且只要符合房產廣告所列條件，即購買房產成為業主的即成為單方允諾之債的相對人，可以享受開發商所承諾的房產周邊環境和配套設施帶來的生活、居住等方面的各項利益；第四，單方允諾以某種條件或特定程序的完成為其生效要件。 即單方允諾之債并非因單方允諾作出而立即生效。

表意人在其意思表示中往往附有某種條件或程序，只有該條件或程序完成，相對人特定以后，單方允諾之債才得以在表意人與相對人之間確立。房產廣告作為單方允諾，并不是開發商一發出即可成立債權債務關系，只有當購房者與開發商簽訂購房合同后，購房者才得可以特定化而成為。

3.房地產廣告內容的相關規定有哪些

1、房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項： （1）開發企業名稱； （2）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱； （3）預售或者銷售許可證書號。

廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。 2、房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。

3、房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。 4、房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

5、房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。 6、房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。

7、房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。 8、房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。

9、房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。 10、房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容。

11、房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。 12、房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。

13、房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定；涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明。 14、房地產廣告中涉及房地產價格評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，表明出處。

4.國外對虛假廣告行為的法律規制

虛假“明星廣告”在歐美國家是極其少見的，是不是人家明星不知道“代言費”好賺呢？顯然不是！那為什么在國外鮮見明星代言呢？以美國為例，法律規定形象代言人廣告必須為“證言廣告”和“明示擔?！?，意思就是明星們必須是其所代言產品的直接受益者和使用者，否則就會被重罰。

美國搖滾巨星杰克遜曾為百事可樂做廣告，但有人發現他根本不喝汽水后，一時間他被公眾列為知名度高卻被普遍討厭的人物，并因假證言廣告被罰。 這樣的情況在我國是難以想象的，因為根據現行《廣告法》第37條、第38條，承擔法律責任的主體僅僅“廣告經營者、廣告發布者”，與“廣告代言人”絲毫無關，即便廣告有誤明星也無須“罰款”和“承擔連帶責任”。

從社會道德角度而言，名人等社會公眾人物要珍惜百姓給予的信任，而不能把這。名人代言不合格產品后所造成對社會危害就更大，法律規定形象代言人廣告必須為“證言廣告”和“明示擔?！?、廣告發布者”。

美國搖滾巨星杰克遜曾為百事可樂做廣告，是不是人家明星不知道“代言費”好賺呢。 這樣的情況在我國是難以想象的，名人等社會公眾人物要珍惜百姓給予的信任，并因假證言廣告被罰、第38條，而不能把這種信任當成是賺錢的工具，一時間他被公眾列為知名度高卻被普遍討厭的人物虛假“明星廣告”在歐美國家是極其少見的，不能當成“演戲”，承擔法律責任的主體僅僅“廣告經營者？顯然不是，否則就會被重罰，因為根據現行《廣告法》第37條，與“廣告代言人”絲毫無關，即便廣告有誤明星也無須“罰款”和“承擔連帶責任”。

從社會道德角度而言。而廣告內容更應該是一種實在內容的體現，而由于知名度高！那為什么在國外鮮見明星代言呢，意思就是明星們必須是其所代言產品的直接受益者和使用者？以美國為例，但有人發現他根本不喝汽水后。

5.在美國簽購房合同時,有哪些法律條款需要注意

應注意以下問題：五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。

其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。 那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。

特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

購房過程中涉及的法律問題 作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。

個人在購房中，大體上分三個階段。 第一，購房前。

應注意以下問題：五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。

簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。 購房過程中涉及的法律問題 作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。

但是在購房過程中出現了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。 個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。

后面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。 第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。

購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。 具體講，涉及到一些法律問題。

第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標準。

為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯網上查詢、核對，核對這家房地產開發商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。

閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。

怎么保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發商提出寫到合同中。

這樣的話，一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。 在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，。