編者按

近期，一個超級重磅的樓市調控措施公布了：國土部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將13個城市納入試點！這是樓市調控以來，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對于樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。

參與試點的13個城市，全部為中國的核心城市，由此可見，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！這13個城市是：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。試點城市來了，全國推廣還會遠嗎！

此舉的重要看點有哪些？

農村集體土地不用經過國家征地環節，直接進入了市場，租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道！同時，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。

共享度假小院，是結合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途、共享文創、共享禪修、共享運動、共享醫護......免費享受陽光、空氣、養分、水......

依據傳統的審批流程，農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地，需要通過地方政府征地，轉換土地性質。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產權房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產證。

中國的這套“政府征地—土地拍賣—開發商開發”的體制，是從香港等地學來的。好處是能為中國城鎮化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎設施建設。壞處大家都知道，由于政府壟斷土地供應，所以房價、地價越來越高。而且，在征地環節中，往往引發農村集體組織和地方政府的沖突。

此舉的重大意義？

第一：“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來，土地入市是不是一定要經過政府征地環節，都可能發生變化。這樣，中國房地產市場自1998年以來的基本邏輯，可能發生重大變化。

第二：這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱贊的。

第三：這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對于抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

第四：大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。

根據兩部委公布的“辦法”——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。

想想看，如果集體組織自行開發，不僅政府征地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，節省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！

“辦法”中的重要看點

①項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

②尊重農民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

③試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。

④集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

⑤承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

也就是說，政府對于開發這類住房給予了大量優惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務”等等。

那么，此舉將產生什么影響？

第一：這意味著中心城市樓市發生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。商品房將成為有錢人的游戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。

第二：大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。

第三：“集體建設用地租賃住房”主要在郊區，對郊區房價影響較大。

第四：由于建設“集體用地租賃住房”、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場會顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發展，是上述幾種房子健康發展的基礎，兩者看似矛盾，其實相互依存。

第五：未來房地產投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對于有經濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。

最后，回答一個很多人會問的問題：為什么試點城市里，深圳缺席，而北上廣都在其中？原因很簡單，深圳已經在幾年前完成了對區域內集體土地的征地，深圳沒有這類土地了。所以，深圳的特殊性再次顯現出來。

利用集體建設用地建設租賃住房試點方案

利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。按照中央有關精神，結合當前管理工作實際，制定本試點方案。

一、總體要求

（一）指導思想

按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建購租并舉的住房體系為方向，著力構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。

（二）基本原則

把握正確方向。堅持市場經濟改革方向，發揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產統一登記、培育和發展住房租賃市場、集體經營性建設用地入市等改革協同，加強部門協作，形成改革合力。

保證有序可控。政府主導，審慎穩妥推進試點。項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營，做到供需匹配。

堅持自主運作。尊重農民集體意愿，統籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

提高服務效能。落實“放管服”要求，強化服務意識，優化審批流程，降低交易成本，提升服務水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。

（三）試點目標

通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

（四）試點范圍

按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國務院有關部委批準的發展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

除北京、上海外，由省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總本轄區計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土資源部和住房城鄉建設部批復后啟動試點。

二、試點內容

（一）完善試點項目審批程序

試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規范。

（二）完善集體租賃住房建設和運營機制

村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

（三）探索租賃住房監測監管機制

集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動，構建規范有序的租賃市場秩序。

（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權利

承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

三、組織實施

（一）加強組織保障

國土資源部和住房城鄉建設部共同部署試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點組織領導工作，制定試點工作規則和組織實施方案，建立試點協調決策機構。各地區各有關部門要加強協調配合，穩妥有序推進試點。

（二）推進試點實施

1、編制實施方案。試點城市根據本方案編制實施方案，經省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總后，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批復。

2、試點實施、跟蹤及總結。省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導，及時研究解決試點中存在的問題。

2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門總結試點工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

（三）強化指導監督

各地區各有關部門要按照職責分工，加強對試點工作的指導監督，依法規范運行。要加強分類指導，尊重基層首創精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發現問題及時糾偏。

（四）做好宣傳引導

試點地區要加強對試點工作的監督管理，密切關注輿情動態，妥善回應社會關切，重大問題及時報告。 

本文內容源自國土資源部、法務之家