【事件經(jīng)過】

2010年2月，朱某租賃張某的房屋，租賃期限為3年。2013年2月，租賃期限屆滿后，經(jīng)雙方協(xié)商，朱某繼續(xù)租賃該套房1年，每月租金由原來的350元變更為390元，但雙方未再行簽訂租房協(xié)議。同年3月，朱某發(fā)現(xiàn)居住的房屋漏水，他準(zhǔn)備到樓頂查看漏水情況。當(dāng)他爬鐵梯上去時(shí)，鐵樓梯格子突然脫落，朱某被摔倒在地，致其右小腿骨折和輕微腦震蕩。朱某共花費(fèi)4萬余元醫(yī)療費(fèi)。

經(jīng)鑒定，朱某為九級(jí)傷殘。朱某與張某多次商量賠償事宜，但雙方至今未能達(dá)成一致意見。故朱某向法院起訴，請求法院責(zé)令被告張某賠償其各種損失共計(jì)12萬余元。

法院認(rèn)為,雖然原告朱某與被告張某2010年2月份簽訂租賃合同的期限已滿，但是在租賃期限屆滿后，原、被告對房屋租賃已經(jīng)對房屋租金進(jìn)行了新的約定，即每月租金由350元上漲至每月390元，其他事項(xiàng)均按原來租賃合同執(zhí)行，原、被告之間的租賃合同成立并有效。

【法律解讀】

出租的房屋有瑕疵怎么辦

根據(jù)我國《合同法》第二百三十一條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的責(zé)任。在房屋瑕疵是出租人責(zé)任的情況下，根據(jù)租賃房屋瑕疵情況和承租人實(shí)際使用的情況，可以部分減少相應(yīng)的租金;如果導(dǎo)致租賃房屋完全不能使用的，可以不付租金。