當事人信息

原告周某。

被告樊某某。

審理經過

原告周某與被告樊某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年1月5日立案受理，依法由審判員張愛萍獨任審判，于2013年1月30日、3月21日、6月6日、9月5日公開開庭進行四次庭審。本案鑒定時間為2013年3月22日至2013年4月26日，2013年6月7日至8月25日。本案當事人庭外和解時間為5個月。本案現已審理終結。

原告訴稱

原告周某訴稱：

原、被告于2010年12月7日簽訂《房屋買賣協議書》一份，協議約定：原告購買被告座落于安心坊小區的拆遷安置房一套及車棚一間；房屋建筑面積為100平方米，房屋價格為30萬元，產權調換差價按照713元／平方米由原告自行支付。因雙方在簽訂合同時，被告尚未對安置房屋進行抽號，因此雙方在協議中約定，在合同簽訂時原告現付定金10萬元，待被告安置房屋房號確定并實際交付給原告后支付12萬元，余款8萬元在房屋過戶給原告后付清。

上述合同簽訂后，原告于合同簽訂當日支付給被告定金人民幣10萬元，并應被告要求于2011年6月4日又支付購房款7萬元。2012年4月10日，被告并未依約選擇面積為100平方米的房屋，而是選擇了120平方米和40平方米的房屋各1套。兩套房屋分別位于安心坊小區27幢304室及安心坊小區23幢104室。2012年10月16日，紹興市鏡湖新區靈芝鎮城中村改造辦公室與被告簽訂《紹興市鏡湖新區城中村改造拆遷安置協議》一份，告知被告上述房屋已滿足交房條件，后被告于當月取得兩套房屋。

原告在得知上述情況后，多次向被告提出要求按約交房，但均遭被告拒絕。原告為維護自身合法權益，現訴至法院，請求判令被告繼續履行合同并承擔本案訴訟費。庭審中，鑒于被告明確表示無法繼續履行合同，原告變更訴訟請求為：

一、解除原、被告于2010年12月7日簽訂的房屋買賣協議書；

二、被告返還原告購房款人民幣17萬元；

三、被告返還雙倍定金人民幣6萬元；

四、被告賠償原告超出定金部分損失人民幣44萬元（暫定8000元／平方米，實際待房屋評估后確定）。

被告辯稱

被告樊某某辯稱：

一、同意解除雙方簽訂的房屋買賣協議書，并同意返還購房款，因被告僅收到原告164000元，故僅同意返還164000元。

二、原、被告于2010年12月7日簽訂的房屋買賣協議書屬于預約合同，并非正式的商品房買賣合同。理由如下：

1、雙方簽訂的房屋買賣協議書中并未具體指定合同標的，也并未說明房屋的基本信息。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規定，正式的商品房買賣合同需要具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的房屋買賣合同的必備內容，即在合同中須記載商品房基本狀況。可見，原被告雙方簽訂正式房屋買賣合同存在法律障礙。

2、根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定，約定在將來一定期限內訂立買賣合同的合同系預約合同。原、被告雙方在協議第六條中“雙方在領到選定的住宅與車棚鑰匙后，雙方另寫一份協議并作公證”的約定，顯示雙方明知當時簽訂正式房屋買賣協議是存在法律障礙的，約定將來條件完備時再行簽訂正式房屋買賣協議。可見，原、被告在簽訂時也將此作為房屋買賣的預約合同，而非正式的商品房買賣合同。

三、關于預約合同違約的賠償范圍。預約其實是處于訂立本約的先契約階段，相對于本約而言，違反預約的行為可以視為是本約的締約過失行為，就此而言，違約預約損失在總體是相當于本約的締約過失責任范圍。因此，預約合同的違約相當于本約的信賴利益損失。對于信賴利益的賠償，依據我國合同法理論，對信賴利益（指對本約的信賴利益）的賠償以不超過履行利益為限。買賣預約合同的損害賠償范圍主要是指直接損失，而直接損失的大體包括：締約費用、準備履行所需費用、已給付金錢的利息等。至于原告方所提出的房屋升值部分損失應為可得利益損失。目前司法實踐認為，合同履行行為本身并無任何交易發生，并無可得，沒有生成任何經濟利益。因此違反預約合同并沒有可得利益損失，對于原告的該項訴訟請求法院不應當予以支持。

四、預約合同中的違約條款約定不明確，系無效條款。雖然，原、被告在簽訂的預約合同中違約條款約定，不管誰違約，均應承擔雙倍賠償的責任。但是該約定賠償的基數不明確，是約定房價的雙倍還是房屋差價的雙倍抑或是定金的雙倍？故該違約條款約定不明，系無效條款。

五、該協議無法履行的責任并不全在被告。導致該協議無法履行是因為符合協議約定條件的房屋不存在，原、被告雙方在預約合同中擬進行交易的房屋面積為100平方米，雙方在簽訂意向協議時，被告僅僅是享有可安置的權利，是否可以安置100平方米的房屋并不確定，這是在政府拆遷部門的主導下進行的，被告及其他共有權人只能在拆遷部門的安排下進行選擇，并非完全自由的選擇，故被告家庭戶最終沒有得到符合約定條件的房屋責任并不在被告方。原告對于預約合同的無法繼續履行，存有過錯，應當承擔相應責任。原、被告在簽訂預約合同時，被告名下并無可供交易的房屋，僅僅是享有可安置的權利，且該安置的權利系基于被告父母所有的舊房屋拆遷享有的，可獲得安置房屋也是屬于包括被告父母在內的所有家庭成員共同所有這一事實。從雙方協議內容來看，原告在簽訂協議時對該事實是明知的。原告在明知擬交易房屋尚不確定，且除被告外還有其他共有權人的情況，仍然選擇在不征得其他共有權人書面同意的情況下，直接與被告簽訂預約合同。由此，對于最終沒有可供交易的標的，以及因其他共有權人不同意而無法繼續履行預約合同的后果，本身存在過錯，應承擔相應的責任。

原告周某為證明自己主張的事實，向本院提交了以下證據：

1、《房屋買賣協議書》1份，證明雙方存在房屋買賣協議。

2、收條2份附客戶回單2張，證明被告收到原告購房款17萬元，其中定金10萬元。

3、紹興市鏡湖新區城中村改造安置協議書和拆遷安置協議復印件各1份，證明當時有100平方米的房屋可供選擇，但被告選擇了40平方米和120平方米房屋各一套，房屋已經于2012年10月份交付給被告。

4、房產地買賣合同4份、證明1份，證明原告購買的位于鏡湖新區泗匯江小區房屋，周邊房屋均價為8000元，其中一套就是安置房屋小區的邊上。

5、評估費發票1張，證明原告支付評估費2480元。

被告對證據1-3和5真實性無異議，其實際安置了40平方米和120平方米房屋各一套。證據1雖名為《房屋買賣協議》，但根據協議內容顯示應認定為只是一份預定性的意向協議；證據2中的2011年6月4日的收條，出具時被告僅收到人民幣64000元，其余6000元作為利息損失予以扣除；證據5與其無關。被告對證據4真實性有異議，證據4中證明的出具主體是中介所，沒有提交相應營業執照及經營主體證明。房屋買賣協議甲乙雙方均非本案當事人，房屋價格是雙方協商確定，與本案不存在必然關聯性。4份房屋買賣合同價格并不能代表同地段的價格水平，對證據真實性和關聯性均不認可。

本院查明

本院對證據真實性均予以確認。

被告樊某某為證明其主張的事實，向本院提交了以下證據：

1、紹興市越城區靈芝鎮安心村村民委員會證明1份，證明樊某某戶位于紹興市鏡湖新區安心坊23幢104室及安心坊27幢304室安置房，系樊某某父親樊德法所有的老房拆遷安置，上述安置房系樊德法、周國梅等人共有。原告對證據真實性無異議，對證明力有異議。出具證明所在村的婦女主任與被告存在親戚關系，且根據最高院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律解釋第三條第一款規定，這份證明沒有說原、被告在締約合同時房屋是共同共有的。本院對安心村村委出具該份證明事實予以確認，但該證明達不到被告的證明目的，本院不予認定。

2、紹興市越城區靈芝鎮安心村村民委員會情況說明1份，證明樊某某戶在選房時已無100平方米房屋供選擇。原告對證據真實性無異議，對證明力有異議，有無100平方米房屋可供選擇的證明主體應為紹興市越城區靈芝鎮城中村改造辦公室，事實上原告提交的安置協議書中載明安置房基本套型中有100平方米的房屋可供選擇。本院認為，原告的異議成立，同時根據被告無異議的紹興市鏡湖新區城中村改造新房安置協議書中載明，被告在安置時有100平方米的房屋可供選擇，故本院對該情況說明不予認定。

根據原告周某的申請，本院依法委托紹興市博大房地產評估有限公司對紹興市鏡湖新區泗匯江小區安心坊22幢102室的房地產價值進行評估。該評估機構出具評估意見為：估價對象在估價時點（2013年1月30日）上的房地產評估單價為人民幣7083元／平方米。

原告對此無異議。

被告認為評估報告中的評估對象并非本案所涉標的物，不能作為定案依據。當時法院確定鑒定的前提是確認該房為小區內最差房屋，根據評估報告第10頁顯示的可比實例表及比準價格計算表，送檢房屋并非該小區內最低價房屋。雙方簽訂的合同房屋價款并非原告要付的全部價款，合同約定另需支付差價的。

本院認為，因原、被告《房屋買賣協議書》中僅約定交易標的為紹興市鏡湖新區泗匯江小區安心坊內面積為100平方米的房屋，并未明確是具體哪一套，現在合同履行過程中，因被告原因無法確定是哪一套房屋，原告自愿選擇自認為該小區內最差的一套房屋用于評估，法院亦給予被告充分時間要求其確定其自認為該小區內最差的一套房屋，但被告在法定期間內未予回復，視為放棄相應權利。評估機構具有法定評估資質，其遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的估價原則，按照估價程序，通過市場調查研究，選用科學合理的估價方法，經過評估測算，并結合長期積累的估價經驗與對影響房地產價格各項因素進行分析，綜合作出的評估結論合理合法。被告雖提出異議，但未提供足以推翻的證據，結合原、被告合同標的本身的不確定性（可能是最好的一套，也可能是最差的一套），本院對該評估報告予以認定。

根據上述確認有效的證據及當事人的庭審陳述，以下事實可以認定：2010年12月7日，樊某某（甲方）與周某（乙方）就鏡湖安心坊小區內甲方拆遷可補償分配的100平方米安置房買賣簽訂《房屋買賣協議書》一份，約定甲方可補償分配的安置房座落于安心坊小區（具體某幢某室大約2011年4月份由甲乙雙方共同抽房號選定，建筑面積為100平方米住宅及自行車棚），現經雙方家庭商量后同意將甲方戶口賣給乙方；安置住宅價款人民幣30萬元，其中100平方米住宅的費用按國家拆遷補償定價713元／平方米，由乙方自行支付；本協議簽訂生效后，乙方先付給甲方購房定金10萬元，在抽選到確定的住宅幢數、房號，并乙方領取到房屋與車棚鑰匙及房卡等時，由乙方再付給甲方人民幣12萬元，余款8萬元在乙方拿到改到自己名下的房產“三證”時一次性付清；甲方接到通知后，領到選定的住宅與車棚鑰匙后，應及時將鑰匙交付給乙方，并將有關房卡等證件交乙方保管，訂立此協議后，無論今后房價上漲或下跌，甲乙雙方均按上述簽約的價格辦理為準（不管誰違約，均應承擔雙倍賠償的責任）。甲方接通知后，領到選定的住宅與車棚鑰匙后，應及時將鑰匙交付給乙方，并將有關房卡等證件交給乙方保管，且雙方另寫一份協議并作公證，其公證費用由甲乙雙方各承擔50%。該100平方米住宅及車棚為樊某某父子之共同財產（此協議內容已征得父親樊德法的同意），與未婚配偶及娘娘親屬無糾葛。甲方特留身份證復印件及村委證明、父親身份證復印件附在本協議中。本協議未盡事宜，由雙方友好協商解決。

協議簽訂后，原告周某于2010年12月7日支付給樊某某購房定金10萬元，于2011年6月4日又支付給樊某某購房款7萬元。2012年4月10日，被告樊某某在未告知原告的情況下，在安置房基本套型為40㎡、60㎡、80㎡、100㎡、120㎡、140㎡和160㎡的房屋中，自行選擇了120㎡和40㎡的房屋各一套。同年10月16日，樊某某向紹興市越城區靈芝鎮城中村改造辦公室支付產權調換款等合計146691元。現原告以被告未按協議約定履行義務為由訴至本院請求依法解決。

另認定：紹興市鏡湖新區泗匯江小區安心坊22幢102室的房地產經紹興市博大房地產評估有限公司評估，在2013年1月30日的估價時點上的單價為人民幣7083元／平方米。

本院認為

本院認為，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條將“預約合同”定義為“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方履行訂立買賣合同義務的合同”。由此可見，預約是相對于本約而言，是約定將來訂立一定合同的契約，本約則為履行該預約而訂立的契約，故預約是以訂立本約為其債務的內容。本案中，原、被告雙方雖在協議第六條中約定“……，且雙方另寫一份協議并作公證……”，但縱觀協議內容，雙方并非為了在將來一定期限內訂立房屋買賣合同而簽訂該協議，且原、被告所簽協議除明確約定了當事人名稱、標的、數量、價款、違約責任及解決爭議的方法等合同主要條款外，協議的第二、三、四、五條均為雙方應按所訂協議履行之約定，故本協議自屬本約而非預約。

我國合同法第二條規定本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。預約合同與本約合同均屬合同范疇，依法成立的合同受法律保護。

本案中，原、被告簽訂的房屋買賣合同，主體適格、意思表示真實、內容不違反法律行政法規強制性規定，應認定為依法成立并合法有效。依據法律規定，依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。現因被告原因導致合同目的無法實現，原告要求解除合同，被告無異議，本院予以確認。

依據法律規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況或者合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取補救措施，并有權要求賠償損失。

現原告要求被告返還已支付的購房款，被告表示同意，本院予以確認。關于被告應返還的購房款數額，根據原告提交的證據，應為17萬元，被告辯稱僅需返還164000元的意見缺乏證據證明，本院不予采信。

依據法律規定，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。本案中，被告收受原告定金10萬元屬實，現因被告不履行債務，原告要求其支付雙倍定金中的一倍6萬元，符合法律規定，本院予以支持。關于被告辯稱的因雙方就雙倍賠償的約定不明確，故其無需支付雙倍定金的意見，缺乏依據，本院不予采信。

依據法律規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得違反合同一方訂立合同時預見或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

本案中，被告不履行合同義務造成原告損失（原告需以高于雙方原定房價的價格才能購買到相同地段相同類型房屋）的事實清楚，但原告在明知被告出售的房屋系拆遷安置房，且并非被告一人所有，在房屋尚未明確的情況下仍與被告簽訂房屋買賣合同，對因這一不確定因素導致合同無法履行致使自身損失的發生也有過錯。依據法律規定，買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應損失賠償額的，人民法院應予支持。故本院根據原、被告簽訂合同時的房屋單價3713元／平方米（其中713元／平方米系原告應當支付的拆遷補償單價）、房屋評估價7083元／平方米、雙方約定的房屋面積（100平方米）以及原告對其損失發生的過錯，酌情確定原告損失為25萬元。

依據法律規定，買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。故原告既要求被告雙倍返還定金又要求被告賠償其損失的請求，符合法律規定，但對其主張數額，本院依法調整為25萬元。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第二條、第八條、第十二條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十五條、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛適用法律問題的解釋》第二條第一款、第二十八條、第三十條之規定，判決如下：

裁判結果

一、原告周某與被告樊某某于2010年12月7日簽訂的《房屋買賣協議書》解除；

二、被告樊某某應于本判決生效之日起三十日內向原告周某返還購房款17萬元，并向原告周某支付雙倍定金6萬元，賠償損失19萬元，合計42萬元；

三、駁回原告周某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。

本案案件受理費8800元，減半收取4400元，評估費2480元，合計6880元，由原告周某負擔704元，被告樊某某負擔6176元，于本判決生效之日起三十日內付清。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省紹興市中級人民法院。

審判人員

審判員張愛萍

裁判日期

二〇一三年九月二十三日

書記員

書記員嚴鶯飛

來源：網絡