国产在线精品一区二区中文_国产一区二区免费福利片_日韩一区二区不卡中文字幕_日韩精品视频在线播放

房地產不良資產收購時的法律調查

2023-06-06 14:41發布

房地產不良資產收購時的法律調查

導語:本文主要分析房地產不良資產形成的原因及表現,不良資產收購的兩種形式,同時給出法律盡調過程中需要注意的事項。

一、房地產不良資產形成的原因及其外在表現

 二、房地產不良資產收購的兩種方式

 三、法律調查過程中的注意事項

  一般來說,針對收購房地產企業主要從三個方面進行盡職調查,一是法律層面,二是財務層面,三是項目技術層面。由于房地產企業在運營過程中產生大量的法律關系,任何一種法律關系都將形成房地產企業與各主體之間的權利與義務,對企業運作都將產生影響。因此,在盡職調查中,法律層面的調查顯得尤為重要。

  進行法律層面盡職調查,一般情況下需收集包括12大類的內容:(1)公司文件,(2)融資及股權限制情況,(3)除目標房產外其他資產及負債情況,(4)與目標房產有關的相關資料,(5)勞動人事,(6)重大協議,(7)目標房產的保險情況,(8)稅務情況,(9)遵守使用法律情況,(10)訴訟及爭議情況,(11)其他,(12)需澄清的問題。實踐中,針對收購對象的不同情況,可以只涉及清單中的部分內容。但對于收購對象房地產公司來說,12大類內容中的融資及股權限制情況、與目標房產有關的相關資料、稅務情況、訴訟及爭議,一直是法律層面盡職調查中的重中之重,在盡職調查中有許多需要特別注意的地方。

  (一)融資及股權限制情況。

  調查股權限制情況是為了明確公司股權的可變更性。該信息的權威出處為股權登記的工商管理部門,一般以工商查詢的書面資料為準,可變更股權一般不應存在質押、查封等法律限制。在調查企業融資情況時,除全面掌握企業的負債情況外,還應注重企業貸款卡的年檢情況,必要時需與基本戶開戶銀行進行溝通,因為企業的負債情況及貸款卡內不良記錄的情況將直接影響企業的后續融資。在實踐中,盡職調查往往注重企業負債情況的調查,對貸款卡內不良信息有時會關注不足。

  (二)與目標房產有關的相關資料。

  這個類別的法律層面盡職調查主要涉及8個方面:(1)房屋土地方面,(2)阻礙權利行使的文件,(3)建設工程事宜,(4)商業驗收及評估文件,(5)物業管理,(6)公用設施,(7)配套設備,(8)租賃及經營事宜。該部分的調查著重于房地產項目的合法性、權利完整性。針對項目的不同情況其側重點會有所不同。在調查土地及房屋權屬時,不僅要關注土地及房屋權利的完整性,還應對土地及房屋的歷史沿革盡可能地充分了解(從土地出讓到取得房地產權證的全過程)。資料及信息收集,除由被收購方提供外,也應從政府主管職能部門及檔案館收集相關資料并予以復核,特別是存續時間較長、背景較復雜的房地產項目,更需仔細查詢。我國各地的房地產政策及管理方式存在一定的差異,因此在不同地區調查時,應首先研究當地的房地產管理方式及具體操作流程,編制相應的調查及取證方式。在部分地區,土地及房屋分屬不同部門管轄,其房地產權證包括土地證及房產證,特別是在遇到調查抵押、司法查封等限制情況時,應從不同部門分別進行。

  在建工程項目由于管理部門眾多,涉及核準及審批事宜較為復雜,根據當地管理模式調整調查及取證方式顯得尤為重要,應當做到一地一策。在實踐中,筆者發現對于地役權的調查重視程度不夠。地役權是為增加自己土地(需役地)的利用價值,而在他人土地(供役地)上設置的某種權利。地役權對地役權人來說是其權利的擴大,而對地役人來說是一種義務或對自己權利的限制。地役權根據合同約定而形成,形式上可在房地產管理備案并進行查詢,但實踐中進行備案的案例比較少見,造成調查時較難驗證,更多的只能從被收購方提交的資料中發現。因此,應注意通過實地的勘查,對是否有地役權的設定加以判別。

  (三)稅務情況。

  房地產行業是資本密集型行業,投資較大且稅負較重,涉稅項目眾多。較大的項目往往是當地政府的納稅大戶及重點監管企業,許多大項目在啟動時往往會與當地政府簽訂相關的稅收優惠及財政扶植協議,很多案例中企業的主要盈利點就來源于此。因此,在對稅務情況進行調查時,不但要對企業按照稅法納稅的行為作全面梳理,而且要對與政府或其代理部門簽訂的稅收優惠及財政扶植協議作深入研究。實踐中,由于各地稅收優惠及財政扶植的形式區別較大,與企業簽訂優惠協議的主體更是千差萬別,因此,簽署合約的政府代表機構的合法性及權威性應當成為審核的重點,即簽約主體是否具有相當的法律地位,避免造成原先承諾的優惠政策難以執行。

  (四)訴訟及爭議。

  鑒于房地產不良資產項目往往債權債務復雜,在調查中對法律訴訟及爭議情況的梳理變得尤為重要。實踐中,調查重點分為兩塊,一是已產生訴訟及爭議的調查,二是違約及違規情況的調查(即引發新訴訟及處罰的可能性)。在收集信息時,除書面材料的印證外,與重大合同的當事方、政府主管部門及司法機構的溝通也是極重要的,可以幫助我們從多個渠道對事實真相予以確認。

  來源:網絡


相關知識

    公司并購的信息風險與防控手段

    來源:公司法 時間:2022-04-07 08:50

    1股權信息風險股權是公司所有者權利的法律體現,但并購各方提供的股權信息或者文件記載的股權信息可能與股權的實際狀況不相一致,比如實際出資少的股東卻占有絕對多數股權,或者雖然實際未出資但卻在相關法律文件中記載為股東,或者股權已經被質押或被司法機...

    看判決!最高法:如何理解合同撤銷權中的顯失公平?(附詳細說明)

    來源:合同事務 時間:2021-11-24 08:19

    案例來源裁判文書網,摘自微信公號民事審判(ID:mssp_wjl)裁判摘要1、當事人在交易中的利益失衡經常發生,而且此種失衡往往是當事人所應當承擔的正常的交易風險。只有在利益失衡超出了社會公平觀念所能容忍的界限和破壞了正常人所具有的道德標準...

    房地產項目公司股權轉讓法律風險及防范

    來源:公司法 時間:2022-04-20 23:00

    來源:《中國經貿》期刊【2017】(022)當前,在房地產行業中,以股權轉讓方式轉變房地產項目已經成為了企業獲得土地使用權的主要方式,這種表面看起來合法的轉讓方式其背后蘊藏著很大的法律風險。在利益驅動下,無論是股權轉讓方,還是股權受讓方,房...

    不良資產收購中的法律要點

    來源:其它 時間:2022-04-20 08:19

      企業進行不良資產的收購時,應注意把握政策性規定和有關指導原則,嚴格界定不良資產的接收范圍、接收條件,以期最大限度地保全資產。那么,不良資產收購中的法律要點有哪些呢?  一、資料審查  所審查的資料,是指證明債權債務關系或資產所有權的有關...

    君和法律事務所(君和律師事物所)

    來源:精選知識 時間:2022-03-14 19:15

    作為一家致力于提供全面的商業法律服務的律師事務所,在多年的執業過程中,君合為眾多的中國客戶和外國客戶提供了各個專業領域的法律服務。  為保證法律服務的高質量和適應法律服務專業化的要求,君合的每個律師通常專注并專長于某一兩個業務領域。  當客...

    不良資產收購應該注意的事項

    來源:其它 時間:2022-07-06 14:46

      進行不良資產收購,首先要審查一般貸款類資產、以物抵貨類資產和涉訴貸款的資料,接著對債務人進行資信調查,然后分析資料,審查擔保合同,最后債權轉讓等等。  一、資料審查  所審查的資料,是指證明債權債務關系或資產所有權的有關法律文書,包括:...

    收購協議律師(公司與并購律師要求)

    來源:精選知識 時間:2022-03-10 12:19

    律師在有限責任公司股權收購中的作用,可概括為一個設計、二個審查、三個參與。   (一)設計轉讓方式 股權收購作為一種新的資產轉讓方式,企業決策若難以搞清,在股權收購的概念上模糊不清,這就需要我們律師認真分析股權收購雙方的企業現狀,出讓主體和...

    公司并購實務中的七大關鍵問題及解決方案

    來源:公司法 時間:2022-04-20 14:03

    公司并購業務是律師業務中的高端業務,涉及的專業問題較多、涉及的社會問題比較復雜,需要律師具務良好的協調能力、溝通能力和運作能力,同時需具備深厚的社會經驗和扎實的法律專業知識。公司并購包括股權并購和資產并購。公司并購一般是指收購方收購目標公司...

    股權收購九大法律風險明示

    來源:其它 時間:2022-04-20 11:39

    在股權收購實踐中,一些投資者盲目自信,僅憑自己對目標公司的了解以及感覺就做出最終的決定,結果步入地雷陣。股權收購作為一項復雜的法律工程,成功與否既取決于前期對于目標公司狀況全面準確的調查掌握,也取決于收購過程中各種法律保障手段的有效設置。針...

    公司股權收購的九大法律風險

    來源:公司法 時間:2021-11-15 11:07

    【導讀】在股權收購實踐中,一些投資者盲目自信,僅憑自己對目標公司的了解以及感覺就做出最終的決定,結果步入地雷陣。股權收購作為一項復雜的法律工程,成功與否既取決于前期對于目標公司狀況全面準確的調查掌握,也取決于收購過程中各種法律保障手段的有效...

国产在线精品一区二区中文_国产一区二区免费福利片_日韩一区二区不卡中文字幕_日韩精品视频在线播放

      9000px;">

          欧美色综合网站| 极品少妇一区二区| 欧美日韩一级二级三级| 成人91在线观看| 国产一区二区导航在线播放| 国产精品影音先锋| 日韩电影免费在线| 天堂资源在线中文精品| 亚洲综合av网| 香蕉影视欧美成人| 亚洲色图视频网| 亚洲人精品一区| 亚洲精品视频在线观看免费| 亚洲欧美视频一区| 亚洲一区二区三区四区在线| 亚洲国产日韩av| 五月综合激情婷婷六月色窝| 亚洲成av人片在www色猫咪| 亚洲成a天堂v人片| 激情综合网天天干| 成人精品鲁一区一区二区| av资源网一区| 欧美日韩国产成人在线免费| 精品少妇一区二区三区免费观看 | 国产精品超碰97尤物18| 亚洲欧美自拍偷拍色图| 亚洲精品国产精华液| 亚洲成人精品影院| 精东粉嫩av免费一区二区三区| 国产综合成人久久大片91| 99精品视频在线观看免费| 欧美日韩在线免费视频| 精品久久五月天| 亚洲欧洲av另类| 日本成人在线视频网站| 成人福利视频网站| 欧美一区二区三区视频免费| 国产欧美一区二区精品秋霞影院 | 亚洲人吸女人奶水| 亚洲午夜激情网页| 国产精品一区二区三区网站| 色综合色综合色综合| 91精品中文字幕一区二区三区| 久久精品人人做人人综合| 亚洲在线视频一区| 国产裸体歌舞团一区二区| 欧美亚洲一区二区三区四区| 国产欧美综合在线观看第十页| 丝袜国产日韩另类美女| 99久久免费精品| 精品精品国产高清一毛片一天堂| 樱花草国产18久久久久| 国内外精品视频| 欧美亚洲动漫另类| 国产欧美精品在线观看| 日韩av电影免费观看高清完整版| a美女胸又www黄视频久久| 日韩精品专区在线| 亚洲图片欧美综合| 99国产精品一区| 国产亚洲精品福利| 日本不卡免费在线视频| 欧美亚洲动漫制服丝袜| 亚洲天堂福利av| 大尺度一区二区| 久久一二三国产| 青娱乐精品视频| 欧美日韩黄色影视| 亚洲成人av一区| 欧美性猛片aaaaaaa做受| 国产精品久久久久天堂| 国产成人自拍网| 国产亚洲欧美中文| 国产成人av电影在线观看| 欧美成人在线直播| 蜜桃一区二区三区在线| 欧美一区二区三区在线看| 天堂一区二区在线| 欧美日韩国产影片| 肉丝袜脚交视频一区二区| 欧美久久一二区| 日本视频一区二区三区| 51精品秘密在线观看| 日本中文字幕一区二区视频| 欧美一区二区视频在线观看2022 | 午夜一区二区三区视频| 97精品久久久午夜一区二区三区| 国产精品第13页| 色欧美日韩亚洲| 曰韩精品一区二区| 欧美日韩国产中文| 免费成人av在线播放| 精品久久久久香蕉网| 国产精品亚洲一区二区三区妖精| 中文字幕 久热精品 视频在线| 成人精品小蝌蚪| 一区二区三区中文字幕电影| 欧美日韩中文一区| 日本不卡中文字幕| 久久精品视频在线免费观看| 99久久精品免费| 亚洲成人免费影院| 久久奇米777| 色综合久久88色综合天天6| 亚洲国产aⅴ成人精品无吗| 日韩欧美激情在线| 国产91精品入口| 亚洲一线二线三线久久久| 日韩一区二区三区观看| 国产成人激情av| 亚洲地区一二三色| 精品国产乱码久久久久久1区2区| 国产91精品一区二区| 亚洲国产一区视频| 精品福利在线导航| 色老头久久综合| 精品一区二区三区的国产在线播放| 国产色综合一区| 欧美日韩另类国产亚洲欧美一级| 国产精品综合一区二区| 一区二区三区久久| 久久久久久久久久久久久女国产乱| 一本大道av伊人久久综合| 久久精品国产澳门| 一区二区在线观看免费| 精品卡一卡二卡三卡四在线| 色哟哟一区二区在线观看| 国产在线精品一区二区不卡了| 综合激情成人伊人| 欧美成人艳星乳罩| 欧美视频日韩视频| www.视频一区| 国产精品自在在线| 日韩av网站在线观看| 国产精品久久久久久久浪潮网站| 日韩欧美一级在线播放| 欧洲一区在线观看| 不卡大黄网站免费看| 黑人巨大精品欧美黑白配亚洲| 亚洲福利视频三区| 国产精品高清亚洲| 欧美经典一区二区| 精品国免费一区二区三区| 欧美日韩国产欧美日美国产精品| 不卡欧美aaaaa| 国产一区二区三区四 | eeuss国产一区二区三区| 极品尤物av久久免费看| 日韩电影在线观看网站| 性做久久久久久久免费看| 亚洲精品综合在线| 亚洲国产精品黑人久久久| 精品国产电影一区二区| 日韩欧美美女一区二区三区| 91麻豆精品国产无毒不卡在线观看| 日本久久电影网| 色偷偷成人一区二区三区91| www.成人在线| 成人免费视频播放| 成人av资源下载| 97久久精品人人做人人爽50路| 高清日韩电视剧大全免费| 国产成人自拍网| 成人在线视频首页| 99精品视频一区| 色婷婷一区二区| 欧美丝袜丝交足nylons| 欧美性极品少妇| 4438x亚洲最大成人网| 91精品国产综合久久久蜜臀粉嫩| 51午夜精品国产| 日韩精品一区二区三区视频 | 91视频免费看| 国产精品亚洲专一区二区三区| 久久成人免费网站| 国产福利一区二区| 粉嫩av一区二区三区粉嫩 | 久久亚洲一级片| 久久众筹精品私拍模特| 国产香蕉久久精品综合网| 国产精品久久午夜| 亚洲色图另类专区| 日韩专区一卡二卡| 国产一区不卡在线| 91色婷婷久久久久合中文| 欧美日韩一级片网站| 精品少妇一区二区三区视频免付费 | 久88久久88久久久| 国产精品综合一区二区三区| 国产成人99久久亚洲综合精品| 色综合天天综合网天天看片| 欧美日韩免费电影| 2020国产精品久久精品美国| 国产精品―色哟哟| 亚洲美女区一区| 蜜桃在线一区二区三区| www.成人网.com| 日韩午夜中文字幕| 亚洲色图丝袜美腿| 久久99国产精品久久|